LRT portalo publikacija apie tai, kad Vilniaus miesto savivaldybė dėl būsto administratorių piktnaudžiavimo kreipėsi į teismą, siekdama, kad teismo nutarties pagrindu pradėti ikiteisminį tyrimą dėl UAB „Mano būstas NPC“ veiklos, išaiškinant ar joje nėra savavaldžiavimo ar kitų nusikalstamų veikų požymių, paskatino pasidalinti mintimis apie susiklosčiusią situaciją daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų, naudojamų ir valdomų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės pagrindu, administravimo ir priežiūros srityje ir šios veiklos teisinio reguliavimo spragas.
Pažymėtina, kad Lietuva yra vienintelė Europos Sąjungos (ES) valstybė, kurioje apie tris ketvirtadalius daugiabučių namų valdomi savivaldybių paskirtų administratorių, veikiančiu laisvosios rinkos principu. Europos valstybėse analogiškų daugiabučių namų valdymo ir priežiūros klausimus sprendžia juridiškai įforminta šių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, paskirdama administratorių, fizinį ar juridinį asmenį, ir prižiūrėdama jo veiklą.
Analogišku keliu buvo bandoma eiti ir mūsų šalyje privatizavus butus daugiabučiuose namuose. 1995 m. buvo priimtas Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, pagal kurį, balsų dauguma įsteigus bendriją, visi butų ir kitų patalpų savininkai tampa bendrijos nariais ir atitinkamai bendrijos nariai priima visus sprendimus susijusius su bendrosios dalinės nuosavybės (bendrojo naudojimo objektų) valdymu ir naudojimu.
Problema su šiuo įstatymu pasireiškė tame, kad narystė bendrijoje ir jos įstatai buvo mechaniškai perkelti iš Gyvenamųjų namų statybos kooperatyvų nuostatų, pagal kuriuos narystė kooperatyve atsiranda pateikus atitinkamą asmens pareiškimą. Narystė privatizuoto daugiabučio namo bendruomenėje atsiranda nuosavybės teise įgijus jame butą ar kitas patalpas ir savaime atsiranda visos teisės ir prievolės susijusios su namo valdymu ir priežiūra. Dėl to Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas 2000 m.pripažino minėtą Bendrijų įstatymą neatitinkančiu Konstitucijos 35 straipsniui, kuris nustato, kad niekas negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, politinei partijai ar asociacijai. Pagal tai keičiant Bendrijų įstatymą, buvo klaidingai įvertintas Konstitucinio Teismo sprendimas. Pakeistame įstatyme išliko narystės bendrijoje pareiškimo reikalavimas, tik buvo nustatyta patalpų savininkų, nepareiškusiu valios būti bendrijos nariu, teisė dalyvauti priimant sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ar kitokio tvarkymo. Toks reglamentavimas apribojo dalies patalpų savininkų teises dalyvauti priimant sprendimus dėl bendrijos įstatų, bendrijos valdymo organų formavimo ir jų veiklos kontrolės. Ir manau, kad jis neatitinka Konstitucijos 23 straipsniui, kuris nustato, kad nuosavybė neliečiama, nuosavybės teises saugo įstatymai.
Minėtas Bendrijų veiklos reglamentavimas suskaidė daugiabučių namų bendruomenes į dvi grupes – bendrijos narius ir nenarius t.y. skirtingų atspalvių subjektus. Tai komplikuoja patalpų savininkų sprendimų priėmimą, jų teisėtumo apibrėžtumą ir vidinį bendruomenės mikroklimatą. Galima manyti, kad šio įstatymo peripetijos įtakoja vangų bendrijų steigimąsi ir siekiant progreso būtina koreguoti Bendrijų įstatymą, sutaikant jį su Konstitucija.
Manau, kad vangiam bendrijų steigimuisi turi įtakos ir nuo 2001 m. įsigaliojusio LR Civilinio kodekso nuostata, kad daugiabučio namo patalpų savininkams neįsteigus bendrijos ar nesudarius jungtinės veiklos sutarties dėl namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių. Daugelio šalių praktikoje, kito asmens turto administratorius gali būti skiriamas tik teismo sprendimu. Matyt, tokia Civilinio kodekso nuostata buvo suformuluota, įvertinus paveldėtą tarybinių laikų praktiką, kai miestų butų ūkis buvo tvarkomas savivaldos įmonių. Privatizuojant butą, buvo pasirašomas pavedimas su butu susijusiai Butų ūkio įmonei administruoti atitinkamą namą.
Susiklosčiusi pastatų administravimo ir priežiūros praktika buvo paranki ir finansiškai naudinga privatizuotų daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams. Kadangi bendrijos steigimas ir jos išlaikymas reikalauja didesniu einamųjų išlaidų ir fizinių pastangų. Bendriją, kaip namo administravimo formą, be problemų pritaikė tik buvusių kooperatinių namų butų savininkai.
Minėta daugiabučių namų administravimo praktika sėkmingai buvo taikoma iki savivaldybėse įsigalėjusio butų ūkio įmonių privatizavimo proceso, kai privatizuotų įmonių veiklos svarbiu kriterijumi tapo pelnas. Formuojantis šių paslaugų rinkai, taipogi iškilo jų konkurencingumo užtikrinimo klausimai, kurie sprendėsi ne itin sėkmingai. Sparčiai augant pastatų išlaikymo kaštams ir didėjant gyventojų nepasitenkinimui, valstybinės institucijos ėmėsi veiksmų padėčiai normalizuoti.
2012 m. buvo parengtas ir priimtas Civilinio kodekso kai kurių straipsnių pakeitimo įstatymas. Jame nustatyta, kad butų (patalpų) savininkai turi teisę pasirinkti ir esant reikalui pakeisti namo administratorių, kurio skyrimą įformina savivaldybės administracija. Savivaldybės įgaliotos prižiūrėti ir kontroliuoti ne tik joms priklausančių butų ūkio įmonių, bet ir visų jų paskirtų daugiabučių namų administratorių, bendrijų valdymo organų bei jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų veiklą, susijusią su jiems pavestų funkcijų vykdymu. Be to, savivaldybės įpareigotos organizuoti butų (patalpų) savininkų susirinkimus, kurie priimtu sprendimus dėl administratoriaus pasirinkimo ar keitimo. Nustatyta, kad didžiuosiuose miestuose (kuriuose gyventojų skaičius viršija 100 000) administratoriais negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamo vandens tiekėjai, atliekų tvarkytojai ir kiti asmenys kurie tiesiogiai ar netiesiogiai susiję su išvardintais paslaugų tiekėjais.
Dešimtmetis, nuo įstatymo įsigaliojimo, parodė, kad priimti sprendimai nedavė laukiamo rezultato. Jie dar labiau atitolino butų (patalpų) savininkus nuo Civiliniame kodekse apibrėžtos patalpų savininkų prievolės valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus, perkeliant ženklią šių rūpesčių dalį savivaldybėms, sukuriant paradoksalią situaciją, kai savo prievolių nevykdantiems patalpų savininkams taikomos ne administracinio poveikio priemonės, o teikiamos viešojo sektoriaus dotacijos.
Nustatyta teisė patalpų savininkams pasirinkti namo administratorių, kurio skyrimas įteisinamas savivaldybės vykdomosios institucijos aktu, sukuria aplinkybes, kurios liaudies posakyje apibrėžiamos, kad „tarp dviejų auklių – vaikas be galvos“. Tai patvirtina Vilniaus savivaldybės kreipimasis į teismą, kad pradėti ikiteisminį tyrimą dėl savavaldžiaujančio administratoriaus veiklos. Kadangi savivaldybė neturi teisinių instrumentų suvaldyti savo funkcijas netinkamai vykdančio administratoriaus, kurį pasirinko patalpų savininkai. Patalpų savininkai susirinkimo sprendimu pasirinkę administratorių neturi institucinių galių vykdyti operatyvią jo veiklos priežiūrą ir kontrolę. Akivaizdu, kad esamas administratoriaus pasirinkimo ir skyrimo reglamentavimas turi būti panaikintas. Suprantama, patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, tačiau pasirinkę administratorių šį sprendimą jie turi įforminti atitinkama sutartimi ir prisiimti prievolę vykdyti jos priežiūrą ir kontrolę.
Pažymėtina, kad minėti Civilinio kodekso pakeitimai nėra tinkamai suderinti su Konstitucija ir kitomis šio kodekso normomis. Įgaliojimai savivaldybei prižiūrėti ir kontroliuoti bendrijos, kaip privataus juridinio asmens, ir patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartimi įgaliotojo asmens veiklą bei pavedimas organizuoti patalpų savininkų susirinkimus pasirenkant bendrosios dalinės nuosavybės objektų administratorių, manau nesiderina su konstitucine nuosavybės neliečiamumo ir apsaugos nuostata. Prieštaringos yra Civilinio kodekso dalies normos, kurios pirmoje dalyje nustatoma, kad butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, o toliau – kad daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų (patalpų) savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Pastaroji norma perkelta į Bendrijų įstatymą, dėl kurio legitimumo yra pasisakęs Konstitucinis teismas. Esmė yra tame, kad daugiabučio namo bendruomenė formuojasi ne narystės, o nuosavybės (buto ar kitų patalpų) įsigijimo pagrindu. Įsigijus nuosavybę be jokio išlygų atsiranda teisės ir prievolės susijusios su namo bendrojo naudojimo objektu naudojimu ir valdymu. Taigi vienas iš bendrojo naudojimo objektų valdymo būdų galėtų būti butų (patalpų) savininkų susirinkimo sprendimu steigiama Daugiabučio namo valdymo bendrija, kaip privatus juridinis asmuo.Svarstant daugiabučių namų valdymo (administravimo) tobulinimo klausimus pravartu pasidomėti kitų ES šalių praktika.
Viena iš jų galėtų būti Estija. Jai pavyko dar butų privatizavimo procese suformuoti daugiabučių namų valdymo bendrijas, pasitelkus valstybės remiamas šių bendrijų asociacijas. Per kurias buvo teikiama organizacinė, teisinė ir berods finansinė parama bendrijų steigimui. Manau, kad vertinga įstatyminė nuostata, kad daugiabučio namo savininkai gali savo sprendimu sudaryti namo tarybą. Namo tarybą sudaro pirmininkas ir du nariai. Pirmininką paskiria taryba balsų dauguma. Namo taryba padeda administratoriui vykdyti pareigas ir kontroliuoja administratoriaus veiklą. Be to, namo taryba tikrina valdymo planus ir ataskaitas. Valdymo planai ir ataskaitos pateikiami namo savininkams tvirtinti kartu su namo tarybos išvada.
Namo administratoriaus skyrimas savivaldybės administraciniu aktu turėtų būti suprantamas kaip administracinio poveikio priemonė, kai butų (patalpų) savininkai nevykdo Civilinio kodekso jiems nustatytos prievolės namo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir tinkamai prižiūrėti, steigiant bendriją ar kitais teisėtais būdais paskiriant administratorių, kad išvengti pasekmių, kurios gali kelti pavojų žmonėms ir aplinkai. Taigi savivaldybės sprendimas šiuo atveju turi būti vienašališkas, prisiimant atitinkamą atsakomybę. Administratoriumi gali būti skiriamas tik savivaldybei ataskaitingas, atitinkamą kvalifikaciją ir reputaciją turintis, juridinis asmuo. Į administravimo išlaidas, kurias privalo padengti butų (patalpų) savininkai, turi būti įskaitomos ne tik funkcinės pastato administravimo sąnaudos, bet ir viešojo administravimo subjekto (savivaldybės administracijos) sąnaudos, susijusios su administratoriaus skyrimu, jo veiklos priežiūra ir kontrole.
Viešojo intereso prasme aktualu aktyvizuoti savivaldybių vykdomą pastatų naudojimo priežiūrą, kurią jos vykdo pagal Statybos įstatymą ir kurios tikslas yra tikrinti ar pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus statinių techninės priežiūros ir naudojimo bei statinių saugos reikalavimus. Šios savivaldybės funkcijos aktyvizavimas gali turėti pozityvią įtaką daugiabučių namų techninei priežiūrai, už kurią atsakingi butų (patalpų) savininkai bei jų ar savivaldybės paskirti administratoriai, ir jų būklei pagerinti. Ypač aktualu sutvarkyti irstančias balkonų konstrukcijas ir kitus fasadų elementus, kurie kelia pavojų žmonėms ir aplinkai.
Galvojant apie pozityvų savivaldybių vaidmenį pastatų naudojimo ir priežiūros srityje, pravartu pasidomėti Švedijos praktika, kai prie savivaldybių veikia gyventojų konsultavimo centrai, kurie pataria kaip racionaliai tvarkyti namų ūkius mažinant energijos sąnaudas ir sprendžiant kitus būsto ir aplinkos tvarkymo klausimus. Mūsų atveju, būtų aktualu, kad tokie centrai patartu butų savininkams kaip steigti daugiabučių namų valdymo bendrijas ar pasirinkti kitą šių namų valdymo (administravimo) būdą ir suteiktų atitinkamą organizacinę pagalbą.
