Nors Lietuvos statybų sektorius pastaraisiais metais sparčiai augo (2023 m. 13,1 proc., o 2024 m. dar 6 proc.), tačiau tokios tendencijos nekilnojamojo turto vystytojams reiškia ir vis sudėtingesnių iššūkių sprendimą: teisinis reguliavimas nuolatos keičiasi, projektai ambicingi, statybų terminai trumpi. Siekiant sklandžiai įgyvendinti projektą svarbu apgalvoti ne vieną svarbų aspektą ir padaryti rimtus namų darbus.
Statybų leidimų išdavimo procesas: formaliai greitesnis, praktiškai – dar painesnis
2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kuria įtvirtinta nauja statybą leidžiančių dokumentų (SLD) išdavimo tvarka. Nors ji teoriškai turėjo paspartinti procesus, praktikoje rezultatų kol kas nematyti. Dėl dažnai besikeičiančių, tarpusavyje nesuderintų teisės aktų ir kvalifikuotų specialistų trūkumo institucijose, atsakingose už SLD išdavimą, procesai sistemingai prastėjo, kas turi ir tiesioginės įtakos statybos projektų vystymui.
Lyginant situaciją didžiuosiuose Lietuvos miestuose, sunkiausia statybos leidimą gauti Vilniuje. Pernai per pirmus 10 mėnesių tai pavyko tik 5 proc. prašymų teikėjų. Didžioji dalis projektų Vilniuje buvo atmesti dėl netinkamai pateiktų dokumentų. Atmetimus lemia ir teisinio reguliavimo prieštaringumas, ir pačių nekilnojamojo turto (NT) vystytojų klaidos.
Kadangi teisinė bazė itin paini, neretai nutinka taip, kad tarnautojai, siekdami išvengti insinuacijų dėl galimos korupcijos, ypač, kai tai susiję su klausimais, kurie nėra labai tiksliai reglamentuoti, yra linkę priimti verslui neigiamus sprendimus. Taigi, biurokratinės kliūtys nekilnojamojo turto vystytojus pradeda stabdyti jau šiame etape.
Vis dažniau pasitaiko atvejų, kai statybų leidimai atmetami ir dėl komunikacijos problemų statytojams bendraujant su valdininkais, nes panaikinta galimybė tiesiogiai susisiekti su derinančiu asmeniu ir pristatyti įkeltų projektų dokumentus. Pavyzdžiui, išsamūs tyrimų rezultatai pateikiami aiškinamajame rašte, o ne prieduose, kurių derinantis asmuo nepastebėjo. Užuot aptarus ar pakoregavus įkeltą informaciją, sulaukiama prašymo atmetimo, kurį tenka vėl iš naujo tikslinti ir kelti į „Infostatyba“ sistemą.
Žinoma, nepagrįstas savivaldybės sprendimas neišduoti statybos leidimo gali būti skundžiamas administraciniam teismui, tačiau bylos nagrinėjimas paprastai užtrunka apie dvejus metus. Todėl teisminis ginčas yra kraštutinė priemonė, kai kitų būdų įgyvendinti projektą nebėra.
Pabrėžtina, jog skirtingai nei anksčiau, šiuo metu SLD išdavimas dar nesuteikia teisės vykdyti statybos darbus. Pagal naują teisinį reglamentavimą, po leidimo išdavimo laukia statinio projekto rengimo antrasis etapas, kurio metu yra rengiamas techninis darbo projektas. O statybos darbai yra galimi tik tada, kai gaunama išvada, kad techninio darbo projekto sprendiniai atitinka prisijungimo sąlygose nustatytus reikalavimus.
Skuboti sprendimai virsta nenumatytomis išlaidomis
Tačiau neretai statybos leidimai atmetami ir dėl pačių vystytojų skubėjimo bei klaidų, kurios dažniausiai užprogramuojamos jau pasiruošimo statybai etape.
Viena iš gana dažnai pasitaikančių – tai neįvertinta infrastruktūra: ar bus galima įrengti privažiavimą, ar bus išlaikyti minimalūs atstumai, ar nereikės papildomų servitutų. Kitas svarbus klausimas – inžineriniai tinklai, nes dažnai nesigilinama į jų nuosavybės klausimus, pajėgumą ar prisijungimo galimybes.
Dažnos SLD atmetimų priežastys yra nepateiktos žemės nuomos sutartys, kurios turi būti įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Dažni atvejai, kai trūksta bendraturčių sutikimų, o projektai nepasirašyti visų projekto dalyvių elektroniniais parašais, kaip numato Statybos techninio reglamento (STR) nuostatos.
Praktika rodo, jog neretai vystytojai, kurie neskyrė reikiamo dėmesio projektavimui, gauna statybos leidimus, kurie generalinio rangovo parinkimo metu ar net pradėjus statybos darbus pasirodo esą techniškai neįgyvendinami arba per brangūs. Tuomet vėl tenka grįžti prie projekto peržiūros. Tokios situacijos ne tik gaišina laiką ir didina išlaidas, bet ir demotyvuoja komandą.
Todėl taupant laiką ir pinigus labai svarbu projektavimui, įsigilinimui į objekto ypatybes, galimų sprendimų analizavimui ir palyginimui skirti pakankamai dėmesio. Juk klaidos „popieriuje“ nėra tokios brangios, kaip pradėjus statybas.
Sutartys su rangovais turi būti preciziškos
Dar viena opi ir dažna problema – tai statytojų pasikliovimas tik rangovų praktika. Žinoma, praktinė patirtis svarbi. Tačiau statytojai turi suprasti, kad situacijos skirtingos, teisinis reguliavimas nuolatos kinta ir vakar dienos praktinė geroji patirtis šiandien gali būti jiems jau nebeaktuali.
Atsainus požiūris į pasirašomas rangos sutartis, kuriose aiškiai neapibrėžiami nei kokybės reikalavimai, nei darbų apimtys sukuria nepageidaujamą rezultatą – vietoj planuoto projekto įgyvendinimo, ilgai trunkantys, su brangiomis ekspertizėmis ginčai, kurie persikelia į teismus. Visa tai augina statybų darbų sąnaudas ir vėlina jų pabaigos terminus.
Todėl norint užkirsti kelią tokioms nemalonioms situacijoms, būtina sudaryti aiškias sutartis, kaip įmanoma tiksliau apibrėžti atliekamų darbų apimtis, kokybinius rodiklius, atsakomybės už broką sąlygas.
Žinoma, visiškai išvengti klaidų neįmanoma, tačiau geras planavimas, realistiškas biudžetas ir nuosekli komunikacija padeda jas minimizuoti.
Svarbi sėkmės sąlyga – dialogas su vietos bendruomenėmis
Net jei projektas atitinka visus teisės aktų reikalavimus, ignoruojant vietos bendruomenės gali kilti konfliktai, kurie neretai perauga ir į teisminius ginčus.
Todėl kuo anksčiau gyventojai informuojami apie planuojamą projektą ir kviečiami teikti pastabas, kuo skaidresnis dialogas vyksta, tuo didesnę sėkmę patiria abi pusės. Pavyzdžiui, viešojo ir privataus intereso suderinimas gali vykti ir per infrastruktūros plėtrą – jei vystytojas prisideda prie viešųjų erdvių ar patogumų kūrimo, gyventojų požiūris į planuojamas statybas tampa žymiai palankesnis.
Galima tik pasidžiaugti, jog kai kurie vystytojai gerąją praktiką taiko jau dabar – organizuoja susitikimus su gyventojais dar iki projektinių pasiūlymų pateikimo. Tokie susitikimai padeda iš anksto aptarti jautrius klausimus, pavyzdžiui, dėl automobilių parkavimo ar želdynų išsaugojimo.
Neretai ir savivaldybės tokiuose procesuose tampa tarpininkėmis, padedančiomis ieškoti kompromisų tarp šalių. Ir nors teisinis reguliavimas čia svarbus, ne mažiau reikšminga yra atvira, pagarbi ir nuosekli komunikacija. Tuomet laimi visi.
