Jau ne pirmą kartą Lietuvos būsto rinka susiduria su išoriniu šoku būtent pakilimo fazėje. 2009 m. itin optimistiškai nusiteikusius nekilnojamojo turto pirkėjus užklupo Didžioji recesija, 2021-2022 m. – Europos energetikos krizė ir karas Ukrainoje.
Šiemet – dar vienas išbandymas: karinio konflikto ir Hormuzo sąsiaurio blokados sukeltas naftos ir jos produktų pasiūlos šokas. Išaugęs neapibrėžtumas ir kylanti sąnaudų infliacijos banga blogina žaidimo taisykles vystytojams, rangovams ir „be penkių minučių“ naujakuriams.
Būsto rinka įsisiūbavo jau pernai. Apkarpytos palūkanų normos, stabilesnės makroekonominės perspektyvos ir pagerėję gyventojų lūkesčiai suveikė kaip klasikinis paklausos katalizatorius. Be to, suskubti į būsto rinkos traukinį gyventojus skatino ir nuogąstavimai dėl netvaraus būsto kainų šuolio. Šį nerimą kaitino į vienus metus sukritusios prociklinės aplinkybės: žemos palūkanų normos, viešųjų investicijų augimas, atsiimtos lėšos iš antros pensijų pakopos ir skolinimosi reikalavimų pirmam būstui įsigyti sušvelninimas.
Rezultatas – pernai šoktelėjęs sandorių skaičius ir įsibėgėjęs būsto kainų augimas. Lietuvos banko duomenimis, kovą būstas buvo 14,4 proc. brangesnis nei prieš metus. Registrų centras rodo 13,8 proc., o „Ober-Haus“ – 12,5 proc. metinį būsto kainų augimą. Tuo tarpu atlyginimai, mūsų prognozėmis, augs apie 8 proc. Natūralu, kad tokia būsto kainų ir pajamų augimo kombinacija nepalanki būsto įperkamumo rodikliams.
Organiškas priešnuodis disbalansams – spartesnis būsto pasiūlos augimas. Tačiau pernai patiekta rinkai būstų buvo gerokai mažiau, nei planuota. Šiemet tikimasi reikšmingo pasiūlos augimo, kuris turėtų gerinti rinkos balansą, ypač, kai sandorių skaičiaus augimas ima išsikvėpti.
Vis dėlto, pasiūlos atstovai irgi vertina rizikas. Statybos – inertiškas procesas, kuriame gausu „butelio kaklelio“ efektų, tad būsto statytojai stengiasi atsargiai ir kuo taikliau planuotis darbus. Pasiūlos pusę neramina ir tai, kad šio būsto paklausos bumo priežastys gali būti tik trumpalaikės, pasiseks tiems, kurie spės į šį paklausos traukinį. Tiems, kurių procesai strigs, gali tekti ilgainiui susidurti su visai kitokia rinkos realybe.
Būsto rinkos temperatūrą vėsina ir besikeičiantys rinkų lūkesčiai dėl infliacijos ir Europos centrinio banko veiksmų. Hormuzo sąsiaurio blokada, padaryta žala energetikos gavybos ir perdirbimo infrastruktūrai ir neaiški JAV, Irzaelio ir Irano karinio konflikto baigtis kelia infliacijos rizikas, o tai jau atsispindi EURIBOR kreivėje. Auganti paskolų aptarnavimo našta ir aukštesnių palūkanų normų perspektyvos lėtina kreditavimo paklausos plėtrą ir vėsina optimizmo perteklių būsto rinkoje.
Baiminamasi ir netiesioginių naftos rinkos šoko padarinių – statybų sąnaudų infliacijos. Naftos kainų šuolis – grandininė reakcija. Pirmiausia, dėl jos brangsta viskas, kas juda: logistika, transportas, technika. Šios sąnaudos sudaro reikšmingą statybų savikainos dalį. Taip pat brangsta statybų technikos eksploatavimas, nes sektorius stipriai priklauso nuo dyzelinu varomos įrangos.
Antra, statybinių medžiagų pramonė yra itin energetiškai intensyvi. Cemento, stiklo, plytų ir kitų medžiagų kainos jautriai reaguoja į energijos kainų pokyčius, todėl energijos šokas per gamybos kaštus persiduoda į galutinę statybų kainą.
Taipogi, nafta yra svarbi žaliava chemijos pramonei, iš kurios gaunami plastikai ir polimerai. Dėl to naftos kainų pokyčiai gana greitai atsispindi tokių produktų kaip vamzdynai, izoliacinės medžiagos ar sandarinimo sprendimai kainose.
Galiausiai, energijos kainų augimas veikia ir metalų rinkas. Aliuminio ir plieno gamyba yra itin imli energijai, todėl brangstant energetikos nešėjams mažėja pasiūla ir kyla kainos, o tai dar labiau didina statybų sąnaudas. Be to, ramiais laikais Persijos įlankos valstybės pasaulinei rinkai patiekia iki dešimtadalio aliuminio pasiūlos. Taigi, Hormuzo sąsiaurio blokada išbalansavo ir šių metalų pasaulinę rinką. Londono metalų biržos duomenimis, nuo šių metų pradžios aliuminio kaina jau yra išaugusi ketvirtadaliu, kilo ir kitų pramoninių metalų kainos.
Apibendrinant, šie metai gyvenamojo nekilnojamo turto rinkai sudėtingesni, nei galima buvo tikėtis metų pradžioje. Dėl karo Irane išaugęs neapibrėžtumas ir energetikos šokas palieka gerokai mažiau konstantų procese nuo pamato iki raktų. Metas priimti su būsto įsigijimu, statybomis, įranga ar remontu susijusius sprendimus išties nedėkingas tiems, kurie yra pratę aiškiai apsibrėžti rizikas ir iš anksto planuotis projekto etapus, ar turi labai aiškias projekto biudžeto ribas ir nėra pajėgūs atlaikyti reikšmingų išlaidų svyravimų.
Vis dėlto, pastaraisiais metais išgyventa dar ne tiek, tačiau pavyko visas išbandymų atkarpas įveikti sėkmingai. Gyventojų atsparumą stiprina sparčiai kylančių atlyginimų inercija, rekordinės finansinės atsargos indėlių pavidalu, demonstruojama pavyzdinė finansinė drausmė aptarnaujant būsto kreditus. Tad reikšmingesnių neigiamų makroekonominių šio šoko pėdsakų baziniai scenarijai kol kas neįskaičiuoja.
