Ieškantiems būsto Ispanijoje, jam išlaikyti Kosta del Solio pakrantėje (isp. Costa del Sol) per metus teks skirti keletą tūkstančių eurų, pasakoja NT paslaugų agentūros „Vive Ahora Homes“ Ispanijoje įkūrėja Brigita Kymantaitė. Kaina priklauso ir nuo to, kokios vertės yra įsigytas būstas, jo dydis, aplinka.
Pirmoje interviu dalyje B. Kymantaitė pasakojo apie NT įsigijimo kainas Kosta del Solio pakrantėje, lietuvių norą pirkti būstą prie pat jūros bei vietovės ypatumus. Antroje interviu dalyje NT ekspertė aptaria būsto išlaikymo kaštus, bankų finansavimo galimybes ir NT pirkimą iš brėžinių.
STRAIPSNIS TRUMPAI
- Būstą įsigyjant pirminėje rinkoje prie NT kainos teks pridėti dar 13 proc., antrinėje – 10 proc.
- Būsto išlaikymo kaina per metus gali siekti keletą tūkstančių eurų.
- Pirminėje rinkoje derybų nėra, antrinėje derėtis galima.
B. Kymantaitė, pasakodama apie NT įsigijimo subtilybes Ispanijoje, pažymi, jog prie matomos kainos skelbime dar teks papildomai pridėti 10–13 proc.
„Pirkdami antrinėje rinkoje jūs turite turėti ne mažiau kaip 10 proc. papildomų lėšų nuo turto pirkimo kainos. 7 proc. mokame valstybei, o tai vadinama savininkystės perleidimo mokesčiu. Dar 3 proc. teks skirti įvairiems proceso mokesčiams: advokatui, notarui, registrui ir t. t.“, – pasakoja B. Kymantaitė.
Pirkdami antrinėje rinkoje jūs turite turėti ne mažiau kaip 10 proc. papildomų lėšų nuo turto pirkimo kainos
Perkant pirminėje rinkoje (naujos statybos būstą iš vystytojo), įsigijimo mokesčiams teks atseikėti 13 proc. 10 proc. – PVM ir dar 3 proc. pirkimo procesams.
Įsigyjant būstą B. Kymantaitė rekomenduoja naudotis advokato pagalba.
„Advokato paslaugos yra labai, labai rekomenduojamos. Aš niekada klientams nerekomenduoju pirkti patiems be advokato. Kartais agentai siūlo savo teisines paslaugas, tačiau tam nepritariu. Juk advokatas turi licenciją. Jeigu jis atliko vadinamąjį nekilnojamojo turto teisinį patikrinimą ir vėliau sužinojote, kad ten išlindo kažkokie neaiškumai, jūs galite pas advokatą ieškoti teisybės, kadangi dėl nekompetencijos advokatas gali prarasti licenciją. Kai prasideda agentų pagalbos, tai po to gaudyk juos kaip vėją laukuose, ko jis ten nesužiūrėjo“, – tikina NT agentūros vadovė.
Advokato paslaugos yra labai, labai rekomenduojamos
O pražiūrėti, aiškina B. Kymantaitė, tikrai yra ką: „Ypač perkant antrinėje rinkoje reikia žiūrėti, ar yra statybos užbaigimo licencija. Tikrai buvo momentų, ypač Ispanijoje, kai korupciniais laikais leido statyti namą, tada kažkas pakeitė projektą ir vėliau negavo statybų užbaigimo leidimo. Mes turim tokių pastatų, tai nereiškia, kad jie čia kažkokie neperkami, neparduodami, bet labai reikia žiūrėti. Tarkim, jeigu įsigijai NT be statybų leidimo užbaigimo ir nori išsiimti turistinę licenciją, gali būti problemų.“
Galima derėtis
NT paslaugų agentūros „Vive Ahora Homes“ įkūrėjos teigimu, perkant antrinėje rinkoje dėl būsto kainos galima derėtis.
„Priklauso nuo situacijos. Labai žiūrim, ko nori pardavėjas, kaip greitai nori parduoti“, – sako B. Kymantaitė.
Tuo tarpu perkant naujos statybos būstą iš vystytojo nusiderėti nepavyks.
„Pirkdami iš vystytojų neturime jokių derybų. Tiesiog yra paskelbti kainų sąrašai ir jokių derybų nėra. Tikrai neateisi ir nepasakysi, kad parduotų penkiais tūkstančiais pigiau. Netgi perkant paskutinius likusius butus projekte“, – aiškina B. Kymantaitė.
Pirkdami iš vystytojų neturime jokių derybų. Tiesiog yra paskelbti kainų sąrašai ir jokių derybų nėra
Galima skolintis iš Ispanijos bankų
Lietuvė pažymi, kad tik 5 proc. jos klientų būstą perka su paskola, tačiau finansavimo sąlygos Ispanijoje neretai yra palankesnės nei Lietuvoje.
B. Kymantaitė akcentuoja, kad įprastai bankai skolina iki 70 proc. turto vertės, tačiau gali skolinti ir mažiau – 60–50 proc., viskas priklauso nuo kliento rizikos.
„Palūkanos būna kintamos ir fiksuotos. Pateiksiu pavyzdį: vienam iš mūsų klientų bankas pasiūlė 3,5 proc., 20 metų fiksuotas palūkanas. Plius, įsigyjant iš banko tam tikrus jų produktus, suteikta galimybė palūkanas susimažinti iki 2 proc. Kai kurių produktų tau gali netgi prireikti. Tai yra būsto draudimas, gyvybės draudimas, apsaugos sistema, kredito kortelė.
Turime klientų, kurie gavo pasiūlymą – 1,7 proc. penkeriems metams fiksuotų palūkanų ir po penkerių metų pereinama į kintamas palūkanas – vienas procentas plius EURIBOR“, – pasakoja B. Kymantaitė.
Kaip vieną iš privalumų ji išskiria ir tai, kad bankai paskolas suteikia ir pensinio amžiaus žmonėms, iki 70 metų: „Turėjome klientų iš Lietuvos pensinio amžiaus, kuriems trūko lėšų, bet jie čia gavo paskolą.“
Vertindami žmogaus pajamas vietiniai bankai atsižvelgia ne tik į darbo užmokestį, bet ir į kitas gaunamas pajamas.
„Vertinami dividendai, individualios veiklos pajamos, nuomos pajamos, pensija. Nebūtinai turi būti tik darbo sutartis. Be abejo, darbo sutartis ir fiksuotas atlyginimas tave daro patrauklesniu klientu. Bet nesakau, kad tai yra vienintelis variantas gauti paskolą.
Čia mes turime nemažai verslininkų, kurie negauna fiksuotų atlyginimų, bet jie gauna dividendų, jie gauna įvairių kitų pajamų. Tai viskas su tuo gerai, paskolas gauname“, – sako NT ekspertė.
Visgi, ji atkreipia dėmesį ir į kelis neigiamus dalykus. Paskolų procesai neretai gali užtrukti, o lietuviai dėl geografinio atstumo nuo Rusijos vertinami itin atidžiai.
„Kai kuriuose bankuose Lietuva yra atsidūrusi raudonajame sąraše, kur lietuviai labai detaliai tikrinami. Taip yra vien dėl mūsų vietos, kadangi gyvename šalia agresorės. Taip pat tikrinama ir atitiktis pinigų plovimo prevencijos nuostatams. (...) Reikės pateikti įrodymą, iš kur bus jūsų pinigai, ar sutaupyti iš atlyginimo, ar pardavėte kažką ir t. t.“, – pabrėžia B. Kymantaitė.
Būsto išlaikymo kaina
Kalbėdama apie būsto išlaikymo išlaidas, NT ekspertė vardija, kad turint 2 miegamųjų ir vonios kambarių, 80–90 kv. metrų būstą, per metus jam išlaikyti teks skirti apie 3 tūkst. eurų.
Tačiau sumos gali skirti, priklausomai nuo būsto prabangumo, jo dydžio.
„Tam tikri mokesčiai skaičiuojami pagal savivaldybę ir kvadratūrą. Nereikia pamiršti, kad teks mokėti bendrijos mokestį. Jei prie būsto bus baseinas, sodas, gėlynai, tai juos reikės prižiūrėti, valyti garažą, laiptinę.
Mokestis priklauso nuo minėtų faktorių, o jei bus koks sporto klubas, vidinis baseinas, tai gali tekti per mėnesį mokėti ir apie 300 eurų. Bet jei būsto aplinka paprastesnė, mokestis sieks apie 150–200 eurų per mėnesį.
Papildomai teks mokėti ir nekilnojamojo turto mokestį, kuris gali siekti apie šešis–aštuonis šimtus eurų metams. Dar yra vadinamasis nerezidento mokestis, kuris maždaug 300 tūkst. eurų vertės būstui per metus atsieis 300–400 eurų“, – aiškina B. Kymantaitė.
Būstas iš brėžinių
Popandeminiu laikotarpiu Lietuvoje atsirado nauja praktika – būstą pirkti iš brėžinių, pasitikint ir tikint, kad vystytojas pabaigs projektą.
Tokia tendencija vyrauja ir Ispanijoje. Tiesa, B. Kymantaitė sako, kad, būstą įsigyjant minėtu būdu, vartotoją saugo įstatymai – kliento pradinis įnašas yra apdraudžiamas.
„Vystytojas negali pradėti projekto, kol jis neturi bankų arba draudėjo garantijos. Vadinasi, viskas, ką jūs sumokate, yra apdraudžiama ir nutikus kažkokiems įvykiams, kurių mano praktikoje dar nepasitaikė, jums yra grąžinamos tos lėšos, kurios buvo įneštos“, – pasakoja B. Kymantaitė.
Mokėjimų terminai perkant tokį būstą gali būti įvairūs. Yra projektų, kur iš pradžių reikia sumokėti 10 tūkst. eurų siekiantį rezervacijos mokestį, kiek vėliau pasirašoma preliminarioji sutartis, reikia sumokėti 10 proc. nuo NT vertės.
„Po to kažkiek pastačius, moki 10 proc. nuo projekto vertės, po kiek laiko dar 10 proc. ir statybų pabaigoje 70 proc. Gali būti dvidešimt, dešimt, dešimt, dešimt ir penkiasdešimt pabaigoje. Labai nuo vystytojo priklauso, nuo etapo, į kurį ateini“, – pažymi B. Kymantaitė.
Visas statybų procesas nuo rezervacijos iki raktų gavimo gali užtrukti apie dvejus metus. „Žinoma, jeigu viskas vyksta pagal planą. Kaip ir visur, vystytojai kartais turi ir vėlavimų, bet kažkokių didelių nemalonių staigmenų tikrai nebūna“, – teigia pašnekovė.
Okupai Ispanijoje
Dar vienas aspektas, planuojantiems Ispanijoje pirkti būstą, – namų įsibrovėliai, kurie vietinių vadinami okupais (isp. ocupas). Tai žmonės, kurie neteisėtai įsikuria svetimuose, dažniausiai tuščiuose ar apleistuose, būstuose.
Ispanijos teisės sistema suteikia okupams tam tikrą apsaugą – jei jie įsikuria tuščiame būste ir pareigūnai jų neiškelia per pirmąsias 48 valandas, prasideda ilgas teismo procesas. Šis procesas gali trukti kelis mėnesius ar net metus. Be to, jei tai nėra savininko pagrindinis būstas (isp. vivienda habitual), teisėsaugos institucijos dažnai veikia lėčiau.
2024 m. Ispanijoje buvo užregistruoti 16 426 būsto užgrobimo atvejai, t. y. 7,4 proc. daugiau nei 2023 m., kai buvo užregistruoti 15 289 atvejai, rodo Ispanijos vidaus reikalų ministerijos duomenys.
Visgi, B. Kymantaitė sako savo darbo patirtyje su okupais tiesiogiai nesusidūrusi.
„Okupai, kurie ateina ir pradeda savavališkai gyventi, ateina į tokius rajonus, kur mes klientų nevežame. Tai apleisti, dažniau ispaniški rajonai. Kažkokios pradėtos ir nebaigtos statybos, bankų konfiskuoti namai, kur nėra gyventojų, kur apleisti namai ir kur galima nesunkiai įsibrauti.
Yra ir kitas okupų tipas, tie, kurie išsinuomoja būstą ir vėliau iš jo neišsikrausto. Toks reiškinys egzistuoja. Bet mes padedame ir išnuomoti būstą. Tai žinome, su kuo nereikia sudaryti nuomos sutarčių. Be to, mes neturime klientų, kurie būstą nuomoja už 500 eurų per mėnesį. Įprastai kainos prasideda nuo 1,5–2 tūkst. eurų, su dviejų mėnesių depozitu ir einamąją nuoma mėnesiui į priekį. Tai žmogus turi atsinešti bent 6 tūkst. eurų santaupų, kad pradėtų nuomos sutartį. Ši suma padeda apsisaugoti nuo tam tikrų klientų“, – pažymi NT ekspertė.
Ji taip pat pataria klientams atsargiai rinktis būstą viename populiariausių Ispanijos skelbimų portale „Idealista“. NT agentės teigimu, ten publikuojamos būsto nuotraukos ne visada atitinka realų vaizdą.
„Vienas klientas atsiuntė gal 12 nuorodų į skelbimus „Idealistoje“. (...) Tarkime, skelbime būsto kaina yra 420 tūkst. eurų, o nuotraukos sudėtos viršutinio pastato aukšto, su gražiausiais vaizdais. Pasirodo, kad to būsto kaina siekia per 1 mln. eurų. Tuo tarpu įdėta kaina yra žemutinio aukšto būsto, kur nėra jūros vaizdo. (...) Būna ir atvejų, kai pagal skelbimą skambini pardavėjui, o jis tau sako, kad to būsto jau nebėra, bet jis gali pasiūlyti kitus. Tada veža tave į kažkokius apleistus namus, kurių tu visai nenori“, – įspėja B. Kymantaitė.
