Būstas Ispanijoje: kiek kainuoja įsigyti ir išlaikyti?

Norintiems tvarkingo būsto Ispanijoje, patrauklioje vietoje, teks atseikėti apie 200–250 tūkst. eurų, sako pora, Pietų Europoje jau keletą metų pirkėjams padedanti įsigyti namus. Tiesa, yra vietų, kur būstą galima įsigyti ir vos už 30 tūkst. eurų. 

Ieva ir Giedrius – nekilnojamojo turto (NT) specialistai ir patarėjai, Ispanijoje gyvenantys ir dirbantys nuo 2022 m., iki tol Lietuvoje Ieva dirbo architekte, o Giedrius – statybų sektoriuje.

„2022 m. pavasarį į Ispaniją atvykome atostogoms, buvome apsistoję pas pažįstamus Alikantės regione. Patiko klimatas ir pati Ispanija. Dar gyvenant Lietuvoje esame turėję minčių, kad norėtume persikelti į Ispaniją. Po kelių mėnesių atostogų nusprendėme pasilikti visam laikui“, – LRT.lt sako Ieva.

Tiesa, pora iš Alikantės nusprendė judėti kiek žemiau, į Ispanijos pietuose esantį regioną Kosta del Solį. Čia pora įsigijo ir savo būstą.

„Buvo įdomu ištyrinėti šiek tiek žemiau esančias teritorijas. Alikantė mums nepatiko, atvirai sakau. Ten per didelės lygumos ir per daug žmonių. (...) Mums patarė – važiuokite į Kosta del Solį, – vieną sparčiausiai besivystančių Ispanijos regionų, kuriame aktyviai investuojama į statybas ir NT. Taip mes čia ir atsidūrėm“, – gyvenimo pradžią Ispanijoje prisimena Giedrius.

Įsikūrę Kosta del Solyje pora ėmėsi veiklos – klientams padeda rasti NT objektus, vertina jų techninę būklę, organizuoja apžiūras, konsultuoja bei sutvarko pirkimo dokumentus, o prireikus – pasirūpina būsto remontu ar pilna renovacija.

Pokalbio LRT.lt metu Ieva ir Giedrius vardija, kiek pinigų reikia turėti, norint Ispanijoje įsigyti NT, kiek kainuoja būsto išlaikymas ir kokių klaidų išvengti perkant būstą.

Kokią vietą pasirinkti?

Vieta, vieta ir dar kartą vieta – neretai taip sako NT ekspertai, akcentuodami patrauklaus ir likvidaus būsto savybes.

Vieta svarbi ir Ispanijoje, ypač tiems lietuviams, kurie būstą perką su tikslu jį išnuomoti.

„Dažniausiai žmonės ieško būsto, kur žiemą galėtų atvykti ir patys pabūti, o vasarą galėtų išnuomoti kitiems. Todėl žmonės ieško, kad būstas būtų arti jūros, būtų baseinas, kavinės, restoranai, barai. Žinoma, nori, kad būtų ir 2 miegamieji“, – pažymi Ieva.

Viena iš šiuo metu patraukliausių vietų Ispanijoje, su vis dar įkandamomis kainomis ir žaliu, kalnuotu kraštovaizdžiu, Giedriaus teigimu, Kosta del Solio regionas.

„Jeigu reikėtų pasirinkti vieną vietą Ispanijoje, tai tikrai būtų ši“, – tikina vyras.

Jeigu reikėtų pasirinkti vieną vietą Ispanijoje, tai tikrai būtų Kosta del Solis

„Tai puiki vieta tiems, kas nori estetikos, tvarkos, nekilnojamojo turto vertės išsaugojimo, žalumos ir kalnų. Žiemos čia šiltesnės, vaizdai gražesni. (...) Bet to, čia verda gyvenimas ištisus metus, veiklos bus ir žiemą. (...) Jei kalbėtume apie konkretų miestą, tai galėtų būti Estepona. Čia kainos yra šiek tiek žemesnės nei Marbeljoje. Padoresnį būstą galima įsigyti už 250 tūkst. eurų. Už tiek galima rasti būstą, kur bus iki jūros nutolęs per 15 minučių“, – tikina Giedrius.

Dar vienas populiarus pasirinkimas, kurie būsto ieško investicijai – Marbelja. Tiesa, čia kainos per pastaruosius dvejus metus užaugusios kiek sparčiau nei kitose vietose.

„Šiaip verta atkreipti dėmesį, kad regionai nuo Malagos iki Marbeljos yra daugiau mažiau išvystyti, ten labai daug užstatyta. Kalbant apie naujas statybas, tai didžiuliai kompleksai vystomi nuo Marbeljos iki Esteponos ir žemiau. Taip pat ties La Cala de Mijas. Aplink Marbelją daugiau statomos milijoninės vilos. Visur kitur – pavieniai projektai“, – sako vyras.

„Yra ir tokių, kurie renkasi Malagą, Fuenchirolą, Benalmadeną. Čia jau žmonės perka daugiabučius. Tokiu atveju atsiranda problemos su parkavimu, bet viskas pasiekiama ranka“, – teigia Ieva.

Normalesnis būstas – nuo 200 tūkst. eurų

Dar vienas svarbus aspektas – kaina. Kiek gi reikia pinigų, norint Ispanijoje įsigyti būstą?

Ieva teigia, kad studijos tipo apartamentus galima įsigyti ir už 100 tūkst. eurų, tačiau norint erdvesnio, pavyzdžiui, 2 miegamųjų būsto, teks atseikėti bent 200 tūkst. eurų.

„Už 100 tūkst. eurų galima rasti ir vieno miegamojo apartamentus, bet tokiam būstui reikės kapitalinio remonto. Jeigu kalbėtume apie geresnės kokybės vieno miegamojo būstą, tai kaina yra apie 180 tūkst. eurų. Dviejų miegamųjų apartamentų kainos prasideda nuo 200 tūkst. eurų“, – vardija Ieva.

Jeigu kalbėtume apie geresnės kokybės vieno miegamojo būstą, tai kaina yra apie 180 tūkst. eurų

Tiesa, norintiems itin pigaus būsto, Ispanijos Viduržemio jūros pakrantėje jį galima rasti kad ir už 30 tūkst. eurų.

„Netoli Kosta del Solio yra toks miestukas – Alchesirasas. Ten galima rasti būstą kad ir už 30 tūkst. eurų. Ten – buvęs žvejybinis uostas, jame gyvena marokiečiai. Ten yra pramoninis apleistas miestukas. Būstą gali įsigyti pigiai, tik nebus estetiška ir malonu gyventi, reikės ir kapitalinio remonto“, – sako Giedrius.

„Be to, tokio būsto taip lengvai neišnuomosi, nes tas miestas nėra patrauklus turistams“, – priduria Ieva.

Dar vienas dažnai skelbimuose pastebimas miestas, pasižymintis mažesnėmis kainomis, esantis netoli Alikantės – Torevjecha.

„Ten gali nusipirkti būstą, turėsi Ispaniją, bet kokybės nelabai rasi. Mieste daugiau gyvena marokiečiai, rumunai, lenkai, rusai. Vietovė kiek skurdesnė, mažiau tvarkos, mažiau estetikos. (...) Plius, žiemą nykiau“, – minusus vardija Giedrius.

Jis pažymi, kad, perkant būstą, su pirkėju galima pasiderėti, tačiau derybų rezultatas priklausys ir nuo to, kiek ilgai pardavinėjamas būstas.

„Viskas priklauso nuo to, kaip šviežiai skelbimas yra įdėtas. Jeigu skelbimas NT publikuotas tik prieš mėnesį, tai nelabai pavyks nusiderėti, nes žmogus lauks kitų pasiūlymų. Jei skelbimas yra įdėtas prieš 4–6 mėn., tai jau deryboms yra palankesnės sąlygos“, – pataria vyras.

Verta pažymėti, kad vidutinė kv. metro kaina Ispanijoje siekia apie 2 tūkst. eurų (2024 m. IV ketv.). Vis dėlto šis skaičius ne visada atspindi tikrąją būsto vertę. Kaip pabrėžia Ieva ir Giedrius, kvadratiniai metrai nėra esminis rodiklis – daug svarbiau yra tai, kokioje vietoje yra būstas, kokie vaizdai atsiveria iš terasos, koks jos dydis, kiek tvarkinga aplinka. Tad skaičiuoti kainą vien tik kvadratiniais metrais – viena iš dažniausių klaidų, kurias daro pirkėjai.

Būsto kokybės standartai skiriasi nuo Lietuvos

Renkantis būstą verta atkreipti dėmesį ir į jo kokybę. Statybų sektoriuje dirbantis Giedrius sako, kad Ispanijoje tikėtis tokios kokybės, kokia ir Lietuvoje, – sunku. Net ir naujos statybos namų energinė klasė daug žemesnė nei Lietuvoje ir atitinka tik B klasę. Tiesa, šiuo metu vystytojai vis dažniau siekia A klasės sertifikato, žinodami, kad nuo 2028 metų visi naujai statomi pastatai Ispanijoje turės būti klimatui neutralūs.

„Kokybės čia nėra. Būstai dažnai būna su žymiais defektais, nereikia skubėti pirkti ir taip prisidaryti nereikalingų išlaidų. NT agentai čia būsto defektų dažnai nepasakys, nes atstovauja pardavėjui“, – sako Giedrius.

Į ką jis siūlo itin atkreipti dėmesį – ar būste nėra drėkstančių vietų ir pelėsio.

„Čia būna liūčių sezonas ir kokias 2–3 savaites pila kaip iš kibiro. Būtent per tas savaites ir išryškėja, ar yra kokių bėdų su būstu. (...) Prasidėjus sausajam sezonui viskas išdžiūsta, ispanai uždažo, užmaskuoja ir pardavinėja rudenį. Rudenį pradėjęs pirkti tu nematai tų problemų“, – įspėja vyras.

Prasidėjus sausajam sezonui viskas išdžiūsta, ispanai uždažo, užmaskuoja ir pardavinėja rudenį

Įsigijus būstą, kuriam reikalingas remontas, rasti kokybiškai darbus atliekančių darbininkų taip pat gali būti sunku.

„Jei samdoma ispanų įmonė statybų darbams, žmonės dažnai nudega. Ispanų požiūris į darbą ir kokybę, palyginti su mūsų standartais, yra žemas. Ispanai samdo marokiečius, o jie nelabai supranta europinių standartų. Jau geriau tuomet rasti lietuvį, kuris samdo ukrainiečius.

Ispanų požiūris į darbą ir kokybę, palyginti su mūsų standartais, yra žemas

Bendrai, rasti gerų meistrų – sunku. Jei yra gerai dirbanti įmonė, tai ji turės daug užsakymų, ims nemažus pinigus“ – akcentuoja Giedrius.

„Daug lietuvių remontus darosi patys, atsiveža savo žmones iš Lietuvos, juos apgyvendina, bet tada pasidaro kokybiškai“, – antrina Ieva.

Perkant būstą reikia turėti apie 40 proc. nuosavų lėšų

Svarstantiems įsigyti būstą Ispanijoje, Ieva pataria iš pradžių nusistatyti biudžetą, būsto dydį, lokaciją.

„Žmogus gali skelbimuose ieškoti pats. Gali kreiptis į agentus, kaip mes, kurie pagal pateiktus kriterijus padeda surasti. Mes taip pat padedame organizuoti apžiūras. Skirtumas tarp mūsų ir NT agentų – mes atstovaujame pirkėjui, o ne pardavėjui. Pirkėjas, atvažiavęs į Ispaniją, nežino, kokius dalykus žiūrėti, kokių trūkumų ieškoti“, – sako Ieva.

Būstą renkantis savarankiškai, Ieva pataria neskubėti, apžiūrėti kuo dagiau variantų. Be to, patikusį būstą apžiūrėti keletą kartų.

Išsirinkus būstą ir sutarus kainą, Ieva rekomenduoja kreiptis į advokatą, kuris padeda parengti ir pasirašyti preliminarią sutartį.

Būna žmonės praranda sumokėtus depozitus, nes bandydami gauti paskolą nespėja su visais terminais

„Mes rekomenduojame turėti gerą advokatą. Jis sutaupo nervų, pinigų, laiko. Būna, kad NT agentūros atstovauja pardavėjui, todėl sutartys paruoštos pardavėjo naudai. Būna žmonės praranda sumokėtus depozitus, nes bandydami gauti paskolą nespėja su visais terminais. Prieš rezervuojant būstą reikia išsiaiškinti, ar būstą bus galima nuomoti trumpalaikei nuomai, ir ar bus galima gauti turistinę licencija. Rezervavus būstą ir atsisakius pirkti pardavėjas rezervacijos mokestį gali pasilikti sau. Tas rezervacijos mokestis siekia 5–6 tūkst. eurų“, – galimas rizikas vardija Ieva.

Būna žmonės praranda sumokėtus depozitus, nes bandydami gauti paskolą nespėja su visais terminais

Advokatas taip pat patikrina perkamą būstą, ar nėra įsiskolinimų. Be to, galima naudoti advokato banko sąskaitą atsiskaitant už būstą. Tokiu atveju neprivalėsite atsidaryti banko sąskaitos Ispanijoje.

„Ispanijos bankai pradeda siūlyti savo produktus – draudimą ir kitas paslaugas. Moki perdėtai, prigalvota visokių mokesčių. (...) Pinigus vedame į advokato depozitinę sąskaitą, jie pinigus laiko savo sąskaitoje ir pardavėjui persiunčia tik tada, kai patikrina visus dokumentus. Mes išvengiame Ispanijos bankų mokesčių. Būna atvejų, kad Ispanijos bankai net užlaiko pinigus, prašo įrodymų, iš kur pinigai. Be abejo, advokatui taip pat reikia pristatyti pinigų kilmę įrodančių dokumentų, tačiau su geru advokatu procedūra daug paprastesnė ir sklandesnė“, – pasakoja Giedrius.

Tuo tarpu Ieva primena, kad perkant būstą iš antrinės rinkos įsigijimo kaštams reikia turėti apie 10 proc. sumą nuo perkamo būsto vertės (notariniai mokesčiai, NT perleidimo mokestis, advokatas ir t. t.), o įsigyjant naujos statybos būstą – 12–13 proc. Vadinasi, perki būstą už 200 tūkst. eurų – įsigijimo sandorio metu papildomai teks susimokėti dar apie 20 tūkst. eurų.

Neturintiems visos sumos būstui įsigyti, galima kreiptis dėl paskolos į Ispanijos bankus.

Bankai lietuviams skolina iki 70 proc. būsto vertės

„Bankai lietuviams skolina iki 70 proc. būsto vertės. Jie tikrina asmens 6 mėnesių darbo užmokestį. Reikia turėti praėjusių metų pajamų deklaraciją VMI. Be to, bankai tikrina jūsų kredito istoriją Lietuvos bankuose. Visus dokumentus būtina išsiversti į anglų kalbą. Plius, pirkimo atveju reikia turėti pinigų kilmę įrodantį dokumentą“, – pataria Ieva.

Kiek kainuoja būsto priežiūra?

Įsigijus būstą nereikia pamiršti, kad net ir jame negyvenant, teks mokėti tam tikrus mokesčius, komunalines įmokas.

Visų pirma, teks susimokėti metinį NT mokestį (isp. – Impuesto sobre Bienes Inmuebles), kuris priklauso nuo kadastrinės būsto vertės.

„Bendram įsivaizdavimui, NT mokestis metams gali svyruoti nuo 350 eurų“, – skaičiuoja Ieva.

Pavyzdžiui, internete galima rasti informaciją, kad už 200 tūkst. eurų vertės būstą Kosta del Solio regione per metus už NT mokestį gali tekti mokėti 200–600 eurų.

Taip pat už aplinkos priežiūrą, žolės pjovimą, baseinų valymą, apsaugą ir t. t., kiekvieną mėnesį teks mokėti bendrijos mokestį.

„Jis labai svyruoja ir priklauso nuo būsto dydžio, jo vietos ir t. t. Pavyzdžiui, jei gyveni daugiabutyje, gali mokėti per mėnesį kad ir 50 eurų. Jei yra prabangesnė teritorija, šildomi baseinai, sporto salės, padelio aikštelė, tai suma gali būti 200–300 eurų. (...) Jei turite prabangų būstą prie jūros su labai prižiūrėta teritorija, mokestis per mėnesį gali siekti kad ir 900 eurų“, – vardija Giedrius.

Susimokėti teks už elektrą, šaltą vandenį, šiukšlių išvežimą, internetą.

„Mes už elektrą per mėnesį mokame apie 80 eurų. Už šaltą vandenį sumokame apie 50 eurų už 3 mėn. Interneto planas mėnesiui – 17 eurų, bendrijos mokestis – 95 eurai mėnesiui. Tie, kas nuolatos negyva, įsiveda dar signalizaciją. Ji apie 50 eurų per mėnesį kainuoja. Būsto draudimas apie 30 eurų per mėnesį. Jei perki už savas lėšas, draudimas neprivalomas, bet mes rekomenduojame“, – teigia Giedrius.

Namų įsibrovėliai

Dar vienas jautrus klausimas, planuojantiems Ispanijoje pirkti būstą, – namų įsibrovėliai, kurie vietinių vadinami okupais (isp. – ocupas). Tai žmonės, kurie neteisėtai įsikuria svetimuose, dažniausiai tuščiuose ar apleistuose, būstuose.

Ispanijos teisės sistema suteikia okupams tam tikrą apsaugą – jei jie įsikuria tuščiame būste ir pareigūnai jų neiškelia per pirmąsias 48 valandas, prasideda ilgas teismo procesas. Šis procesas gali trukti kelis mėnesius ar net metus. Be to, jei tai nėra savininko pagrindinis būstas (isp. – vivienda habitual), teisėsaugos institucijos dažnai veikia lėčiau.

2024 m. buvo užregistruoti 16 426 būsto užgrobimo atvejai, t. y. 7,4 proc. daugiau nei 2023 m., kai buvo užregistruoti 15 289 atvejai, rodo Ispanijos vidaus reikalų ministerijos duomenys.

Tačiau gera žinia yra ta, jog įstatymai keičiami okupų nenaudai, sako Giedrius. Nuo 2025 m. balandžio 3 d. Ispanijoje įsigaliojo teisinė reforma, kuri leidžia vos per 15 dienų pradėti greitą ir efektyvų teisinį procesą prieš okupus.

Taip pat naujas įstatymas aiškiai atskiria pagrindinį gyvenamą būstą nuo negyvenamų (investicinių) būstų. Todėl net ir tušti investiciniai būstai bus apsaugoti efektyvesnėmis procedūromis bei mažesne biurokratija.

Giedrius pažymi, kad okupai dažniausiai renkasi apleistus namus, o pasitelkiant tam tikras atsargumo priemones netikėtų svečių galima nesunkiai išvengti.

„Kaip nuo jų apsisaugoti? Kameros ir signalizacija. Plius, geri santykiai su kaimynu, su kuriuo gali susiskambinti. Gali paprašyti, kad draugas ar pažįstamas atvažiuotų patikrinti būstą kas mėnesį. Okupai tokių dalykų vengia. Jie mato, kad būstas prižiūrimas, yra kameros, dega šviesa. Jie to vengia ir neina“, – sako Giedrius.

Jei okupai visgi įsilaužė į namus, yra vietinės bendrovės, kurios gali pabandyti juos iškeldinti. Ši paslauga kainuoja apie 5 tūkst. eurų. Iš pradžių jie su okupais bando tartis, pasiūlo 2–3 tūkst. eurų. Dažnu atveju okupai tuos pinigus paima ir iškeliauja kitur.

„Jei nepaima, tuomet tos bendrovės sportiški vyrukai okupus lengva forma terorizuoja. Barbena į duris naktį, neleidžia miegoti. Svarbiausia, kad nebūtų jokių muštynių ir agresijos, tuomet ir vietinė policija toleruoja. Jie supranta, kas vyksta ir nesikiša“, – teigia Giedrius.

Būna, kad būstas yra pardavinėjamas jau su okupais. Pavyzdžiui, pamatai mažą kainą ir supranti, kad būste jau kažkas gyvens

Jis įspėja, kad perkant būstą reikia būtinai įsitikinti, ar jame nėra nekviestų svečių.

„Būna, kad būstas yra pardavinėjamas jau su okupais. Pavyzdžiui, pamatai mažą kainą ir supranti, kad būste jau kažkas gyvens“, – įspėja vyras.

Verta pastebėti, kad su okupais susiduria ir kitos Europos šalys. Jų taip pat galima rasti Italijos didmiesčiuose, Graikijoje.