Daugelis mano, kad butai ir kiti gyvenamosios paskirties pastatai tik tam ir gali būti naudojami – poilsiui ir kasdienei gyvenimo rutinai, o norint užsiimti pardavimais, gamyba ar kitokia komercine veikla jau privalu įsigyti ar nuomoti komercines patalpas. Advokatų kontoros „TGS Baltic“ NT vystymo ir investicijų industrijos vyresnysis teisininkas Simas Paukštys komentuoja, kad Lietuvos teisinis reglamentavimas žemės sklypus, pastatus bei juose esančias patalpas klasifikuoja pagal jų pagrindinę naudojimo paskirtį, įprastai turinčią atitikti pastatų, kuriuose jos yra, paskirtį, o pastatų ar kitų statinių paskirtis – žemės sklypo, kuriame jie yra, paskirtį. Vis dėlto egzistuoja ir išimčių, rašoma pranešime žiniasklaidai.
Anot teisininko, gyvenamosios paskirties patalpos – butai, teisės aktuose yra apibrėžiami kaip patalpos ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, kuriose būtų sudarytos nepriklausomos sąlygos vienam asmeniui ar šeimai atlikti būtiniausius dalykus: gyventi, miegoti, gaminti.
Tačiau yra ir kitas teisės aktuose pateikiamas butų apibrėžimas – tai gyvenamojo namo ar pastato dalis iš vieno ar kelių gyvenamųjų kambarių, virtuvės ar kitų patalpų, atskirta atitvaromis nuo bendrojo naudojimo patalpų, kitų butų ar negyvenamųjų patalpų.
„Tuo tarpu vienalyčio komercinių patalpų apibrėžimo nėra, mat negyvenamajai paskirčiai skirtų patalpų gali būti įvairių – viešbučių, administracinės, prekybos, paslaugų patalpos. Kaip ir gyvenamosioms patalpoms, taip ir komercinio pobūdžio patalpoms statybos techniniai reglamentai nustato ir skirtingus reikalavimus pastatų mikroklimatui, išplanavimui, minimaliam natūralaus apšvietimo kiekiui ir kitokiems aspektams, kuriuos jos privalo atitikti tiek tokias patalpas įrengiant pirmą kartą, tiek keičiant jų paskirtį“, – sako S. Paukštys.
Dėl šios priežasties, svarstant galimybę keisti patalpų paskirtį, reikėtų įvertinti, kokiai paskirčiai patalpos buvo įrengtos ir kokiai planuojama naudoti. Reikėtų nepamiršti, kad tam tikrais atvejais reikalavimas keisti patalpų paskirtį nėra taikomas.
Komercinės patalpos pirmame aukšte
Šiandien įprasta matyti, kad naujai pastatytų gyvenamųjų pastatų pirmuosiuose aukštuose dažnai įrengiamos ir komercinės patalpos. Šiuo atveju pagrindinė taisyklė, kuria reikėtų vadovautis – tokių patalpų paskirtis turi būti suderinama su gyvenamąja aplinka ir gyvenamųjų patalpų – butų – savininkų interesais.
„Nors tiesioginio draudimo statant naujus gyvenamuosius pastatus numatyti tam tikros paskirties komercines patalpas ir nėra, vis dėlto, dalis komercinių patalpų paskirčių nebus numatomos, nes jose galima vykdyti veikla nėra suderinama su gyvenamąja aplinka: pavyzdžiui, gamybinė veikla nebus leidžiama dėl taikomų taršios veiklos ribojimų“, – aiškina teisininkas.
Kitas svarbus aspektas – patalpų paskirtis turi atitikti pastato paskirtį, o pastato – žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą. Teisinis reglamentavimas numato, kad pastato paskirtis įprastai yra nustatoma pagal jame esančių patalpų paskirtį. Tai reiškia, kad jeigu pastate yra tik vienos paskirties patalpos, pastato paskirtis taip pat tai atitiks, bet jeigu pastate yra dviejų ar daugiau skirtingų paskirčių patalpos – pastatas bus priskirtas tai paskirčiai, kurios suminis plotas yra didžiausias. Tad, sprendžiant, kokios patalpos gali būti numatytos pastate, būtina atsižvelgti ir į šių bei kitų, pastate esančių patalpų paskirtį bei plotą.
Biuras gyvenamosiose patalpose – ką verta žinoti?
Nors Lietuvoje įprasta manyti, kad gyvenamosios paskirties patalpos gali būti naudojamos tik poilsiui ir įprastam žmonių gyvenimui, vis dėlto teisės aktai leidžia tokiomis patalpomis plačiai naudotis ir ne pagal paskirtį – ne tik gyvenimui, bet ir ekonominei veiklai vykdyti. Šiuo atveju galioja viena pagrindinė taisyklė – naudojant patalpas ne pagal paskirtį neturi būti daroma žala bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiam turtui ar gyvenamajai aplinkai, trečiųjų šalių interesai turi būti apsaugoti ir nepažeisti vykdant tokią veiklą, sako teisininkas.
Nepakeitus patalpų paskirties iš gyvenamosios į komercinę, pagal Lietuvos teisinį reglamentavimą galima vykdyti tokias veiklas kaip, pavyzdžiui, kompiuterių programavimas, konsultacinė, draudimo, teisinė, architektūros, fotografavimo veikla, ikimokyklinio bei priešmokyklinio amžiaus vaikų ugdymas, pradinis bei bendrasis vidurinis ugdymas, meninė kūryba bei kitos. Verta paminėti, kad jeigu nėra naudojami potencialiai pavojingi įrenginiai, galima vaisių, uogų ar daržovių sulčių gamyba, kitas vaisių ir daržovių perdirbimas ir konservavimas, aliejaus ir riebalų gamyba, valgomųjų ledų, kepinių ir miltinių produktų gamyba.
„Kadangi teisės aktai numato baigtinį veiklų sąrašą, prieš pradedant naudoti butą ne gyvenimui, o ekonominei veiklai vykdyti, būtina pasitikrinti, ar planuojama vykdyti veikla patenka į Vyriausybės patvirtintą sąrašą, ar visgi reikia keisti buto paskirtį iš gyvenamosios į kitą. To neatlikus, Statybos įstatymas ir Administracinių nusižengimų kodeksas numato administracinę atsakomybę“, – pažymi S. Paukštys.
Parkavimo vietos gyventojams ir darbuotojams
Automobilių stovėjimo vietų poreikį nustato statybos techniniai reglamentai. Bendrieji reikalavimai nustato, kad daugiabučiuose ar gyvenamuosiuose pastatuose turi būti įrengta viena automobilio stovėjimo vieta vienam butui. Negyvenamosios paskirties patalpoms numatomas minimalus automobilių stovėjimo vietų skaičius, jis gali būti skirtingas ir priklausys nuo konkrečios patalpų paskirties. Pavyzdžiui, maisto prekių parduotuvių patalpoms keliamas reikalavimas numatyti vieną vietą 20 kv. m prekybos salės, administracinės paskirties patalpoms – vieną vietą 25 kv. m pagrindinio ploto.
Statant naują pastatą, jį pertvarkant ar keičiant jau pastatytame pastate esančių patalpų paskirtį turi būti atsižvelgta į nustatytą minimalų automobilių stovėjimo vietų skaičių ir ar numatytas jų skaičius yra pakankamas. Kai automobilių stovėjimo vietos nėra parduotos konkretiems patalpų savininkams ir automobilių stovėjimas yra numatytas bendroje aikštelėje, reikėtų nepamiršti, kad komercinių patalpų savininkai yra lygiaverčiai tokios aikštelės naudotojai. Įvykus ginčui tarp pastato bendraturčių ar pastebint piktnaudžiavimo atvejus, tai veiksmingiausia spręsti pasirašant turto naudojimo sutartis ar kitus susitarimus tarp bendraturčių, sako tesininkas.
