Birželio pradžioje Europos Centrinis Bankas paskelbė mažinantis EURIBOR bazinių palūkanų dydį 25 baziniais punktais (0,25 proc.). Būsto įperkamumas gerėja: tiesą sakant, ne tiek dėl sumažėjusių palūkanų, kiek per pastaruoju metu sparčiai augusio darbo užmokesčio. Ką šie pokyčiai reiškia didžiųjų Lietuvos miestų būsto rinkoms ir ko tikėtis toliau?
Pastaruoju metu dinamika būsto rinkoje – gan didelė. Smarkiau „subangavo“ ir pasiūla, ir paklausa, pasikeitė ir rinkai poveikį darantys faktoriai. Gegužės mėnesį naujų būstų asortimentą plėtotojai papildė gan žymiai. Tai, tikėtina, yra susiję su verslo lūkesčiais, kad rinka artimiausiu metu atsigaus ir paklausa išaugs. Taip pat augo darbo užmokestis, mažėjo bankų būsto paskoloms taikomos palūkanų maržos, o Europos Centrinis Bankas sumažino EURIBOR palūkanų normą.
Tai formuoja palankias aplinkybes pirkėjams. Šiais metais jau matėme dar gan nedrąsų jų suaktyvėjimą: kovą paklausa viršijo 300 sandorių per mėnesį, tačiau balandį vėl siekė tik 200, o bendras metų vidurkis kol kas tik apie 30 sandorių aukštesnis nei 2022 ar 2023 metais. Visgi, matome, kad sparčiai auga vartotojų pasitikėjimo rodiklis, dabar viršijantis visų pastarųjų dvejų metų lygį. Tai rodo, kad prielaidos didesnei paklausai stiprėja.
Nuo pat 2022 m. pradžios, kai sulėtėjo pirminė būsto rinka Lietuvoje, vertinama, kad būsto poreikis išliko. Fundamentalūs veiksniai per šį laiką (ekonomikos augimas vidutiniu ir ilguoju laikotarpiu, atlyginimų didėjimas, užimtumo bei darbo rinkos „sveikata“) išliko, iš esmės, nepakitę, tačiau dėl įvairių priežasčių – infliacijos šoko, brangusio finansavimo, geopolitinių priežasčių – žmonės ėmė ilgiau rinktis būstą arba išvis sustabdė sprendimo priėmimą, laukdami palankesnių aplinkybių.
Būtent dabar tokios galybės yra susiformavusios. Iš kitos pusės, susikaupusi nerealizuota paklausa – poreikį turintys, tačiau jo neperkantys žmonės – formuoja laukiančiųjų eilę, kuri, preliminariais vertinimais, yra gan ilga – 1–2 kartus viršijanti esamą pasiūlą.
Šiais metais būsto įperkamumas po truputį gerėja, nes atlyginimai auga sparčiau nei būsto kainos, kurios yra stabilios jau daugiau nei metus. Iš kitos pusės, jo po truputėlį auga ir per dvejus metus yra padidėjusios 14,59 proc. Net ir esant mažai paklausai, jos mažėti negali dėl aukštos ir vis augančios savikainos.
Per maždaug trejus pastaruosius metus atsirado ypač daug naujų reikalavimų projektų plėtrai, kurie tą savikainą augino. Ir žinome, kad jų tik daugės. Nepigo ir statybinės medžiagos, dėl darbo užmokesčio augimo, brango statybos darbai. Taip pat, Vilniui augant, kylant visos šalies ekonomikai, tai yra neišvengiama ir ateityje. Tačiau atpigus skolinimuisi ir esant perspektyvai, kad EURIBOR toliau po truputį mažės, bendra situacija krypsta pirkėjų naudai.
Naujo būsto laukiančių žmonių eilė apjuostų Vilniaus senamiestį
Skaičiuojama, kad būsto įsigyti Vilniuje šiuo metu gali laukti iki 9 000 žmonių. Apskaičiavimui vertinti nuo 2017 m. pradžios iki 2021 m. pabaigos kiekvieną mėnesį sudarytų sandorių skaičiai, juos lyginant su dirbančių Vilniaus gyventojų – galimų būsto pirkėjų – skaičiumi, pateikiamu „Sodros“. Šioje kategorijoje atsispindėjo ir miestiečių prieaugis, kuris per pastaruosius dvejus metus buvo itin ryškus ir sudarė net 27 tūkst. gyventojų (dirbančiųjų skaičiaus prieaugis buvo mažesnis ir sudarė apie 22 tūkst.). Tai taip pat didina potencialią būsto paklausą sostinėje.
Laikytasi prielaidos, kad ilguoju periodu dirbančiųjų skaičius ir pirminės rinkos sandorių skaičius koreliuoja tarpusavyje bei apskaičiuota, kad per minėtą 2017–2022 m. laikotarpį jų santykio vidutinis koeficientas yra 0,175 proc. Tai reiškia, kad 100 tūkst. gyventojų per mėnesį turi poreikį maždaug 175 naujiems būstams, o „normali“ mėnesinė paklausa per paskutinius 7,5 metų, augant gyventojų skaičiui, turėtų sudaryti maždaug 450–550 sandorių. Reiškia, nuo 2022 m. pradžios nerealizuotas poreikis pirminėje rinkoje kas mėnesį sudarė beveik po 300 vnt.
Tai, mūsų vertinimu, atitinka ilgamečius duomenis. Yra buvę įvairių laikotarpių – aktyvesnių ir mažiau aktyvių ir tai yra natūralu. Tačiau šią dinamiką koreguoja įvairios aplinkybės, o balansas išlieka panašus. Matome, kad nors vieni faktoriai pajuda smarkiau – pvz., darbo užmokesčio bei bendro ekonomikos augimo – ir koeficiento turėtų didėti, tačiau sumažėjęs įperkamumas vėl atstato pusiausvyrą. Šis skaičiavimas negali būti visiškai tikslus, nes kai kurių prielaidų bei faktorių tiesiog neįmanoma įvertinti, todėl laukiančiųjų eilė gali būti ir dar ilgesnė – apie 10 tūkst. pirkėjų yra labai realus skaičius. Toks skaičius žmonių, susikibusių rankomis, galėtų apjuosti Senamiestį.
