Nors lietuviams investicijos į nekilnojamąjį turtą (NT) yra vienos saugiausių ir patraukliausių, tai padaryti galėdavo tik apie 10 proc. gyventojų (2020-10-20 LB duomenimis). Viena pagrindinių priežasčių – ne visi turi tam reikalingus keliasdešimt tūkstančių eurų.
Tačiau įsibėgėjus sutelktinio finansavimo platformoms (SFP), situacija keičiasi, nes norint investuoti į NT, užtenka turėti vos 100 eurų. Tuo jau naudojasi tūkstančiai lietuvių, o vidutinė investicijų suma šiose platformose siekia 700 - 800 eurų.
Investavimas į NT per sutelktinio finansavimo platformas yra patrauklus, nors turi ir savų trūkumų. Vienas jų – neįgyjate nuosavybės. Tačiau gaunate daugiau grąžos ir jūsų investicijos yra greičiau ir lengviau „išimamos“, be to, jas galite išskaidyti nors ir po kelis šimtus eurų skirtingiems projektams, taip mažindami investavimo riziką.
Išskirsiu kelis esminius skirtumus dėl investavimo į NT jį perkant ir per sutelktinį finansavimą.
Investicinė suma. Norint įsigyti likvidų ir pajamas generuojantį būstą didmiestyje ar pajūryje, reikia turėti (arba skolintis) bent 50 tūkstančių eurų. SFP „startinė“ investicija gali siekti ir 100 eurų.
Investicinė grąža. Nuosavas būstas, jį nuomojant, generuos apie 6 proc. investicinę grąžą. Nuomojant būstą paprastai skaičiuojamos 10 mėnesių pajamos, nes likusių 2 mėn. pajamas patariama kaupti būsimiems remontams. Tiek būsto, tiek baldų ar buitinės technikos. Nuomojamus būstus remontuoti tenka dažniau. Per SFP investuotų lėšų grąža – nuo 6 iki 12 proc.
Investicinis saugumas. Perkant būstą, jūs savo santaupas sudėsite „į vieną pintinę“. Jeigu NT rinkoje bus svyravimai, svyruos ir jūsų įsigyto turto vertė. Greitai parduoti būstą taip pat nėra paprasta, dažniausiai parduodant greitai, jo nepavyks parduoti jums tinkamiausia kaina. Investuojant per SFP galima savo santaupas paskirstyti ne tik skirtingoms platformoms, bet ir toje pačioje platformoje – skirtingiems objektams. Kurie generuoja skirtingas grąžas (vieni – 7 proc., kiti – 10 ar 12 proc.). Tai priklauso ir nuo investuojamos sumos dydžio.
Mokesčiai. Įsigyjant turtą bus vienkartinių mokesčių (NT brokeriui, notarui) nuomojant – Gyventojų pajamų mokestis. Taip pat gali tekti mokėti ir NT mokestį. Perkant būstą su paskola reikia jį apdrausti, o tai garantuos dar keliasdešimties eurų per mėnesį išlaidas. Investuojant į NT per sutelktinį finansavimą, mokamas tik GPM nuo uždirbtos sumos.
Investicijoms skiriamas laikas. Įsigijus NT, teks jį administruoti – bendrauti su nuomininkais, rūpintis remontais bei aptarnavimu. Be abejo, tam galima samdyti ir vadybininką, profesionalūs investuotojai į NT tai daro, ypač, kai turi ne vieną nuomojamą būstą. Tačiau tai vėl papildomos išlaidos ir investicinės grąžos mažinimas. Investuojant per SFP, papildomai niekuo rūpintis nereikia, nebent laikas nuo laiko užeiti į SFP savitarnos svetainę.
Grąžos terminas. Nusipirkus savo NT, jis grąžą pradeda generuoti tik po 10-15 metų. Investuojant per SFP, jūs uždirbamas palūkanas gaunate kas mėnesį, o investuotą visą sumą galite atsiimti po 6, 12 ar 18 mėnesių, pasibaigus terminui, kuriam skolinamos jūsų investuojami pinigai.
Taip, investavimas per sutelktinio finansavimo platformą taip pat susijęs su rizika. Skirtingos platformos turi skirtingą toleranciją rizikai, skirtingai vertina NT projektus, skiria jiems skirtingus reitingus.
Tad prieš pradedant investuoti, svarbu išsiaiškinti kelis akcentus.
Pirma – ar platformos veikla reguliuojama? Lietuvoje sutelktinio finansavimo veiklą prižiūri Lietuvos bankas. Jų puslapyje galima rasti informaciją apie platformų operatorius, kurie yra licencijuoti ir prižiūrimi Lietuvos banko. Tai nurodys ar platforma atitinka pagrindinius reikalavimus, turi reikiamus dokumentus, sąžiningai ir tvariai vykdo veiklą bei yra numačiusi veiklos tęstinumo planą.
Antra – kokiomis sąlygomis investuosite? Pagrindinės investavimo sąlygos yra pateikiamos prie konkretaus investavimo pasiūlymo, jums jau renkantis projektą investavimui. Kita informacija apie jūsų investicijų valdymą bei investavimo rizikas dažnai pateikiama dar prieš jums renkantis projektus investavimui – bendrosiose naudojimosi taisyklėse. Svarbu susipažinti su jums pateikiamais dokumentais ir suprasti, kaip ir kokiomis sąlygomis gausite informaciją apie savo investicijas, kaip bus atliekami uždirbtų palūkanų išmokėjimai bei investicijų grąžinimas.
Trečia – kokia platformos, kurioje investuojate veiklos istorija? Nors Lietuvoje sutelktinio finansavimo veikla yra pakankamai naujas reiškinys – vertinga susipažinti su platformos, kurioje ketinate investuoti veiklos istorija. Kiek projektų bei kokiai sumai jau finansuota? Kiek investuotojų jau yra investavę ir kiek jie uždirbo? Kiek projektų vėluoja atlikti mokėjimus? Kokia dalis investicijų jau yra grąžinta investuotojams? Tai leis jums suprasti ir įsivertinti pačios platformos patirtį, ar susidūrus su investicijų vėlavimais platformos operatorius turės sprendimą, procesą, kuriuo vadovaujantis bus išieškoma jūsų investicija.
Ir ketvirta – kaip užtikrinamas jūsų investicijų saugumas? Skirtingi platformų operatoriai gali taikyti skirtingas užtikrinimo priemones. Įsitikinkite, kad jūsų investicijos užtikrinamos pirmine hipoteka. Tokiu atveju, projekto savininkui susidūrus su finansiniais sunkumais – būsite pirmieji eilėje atgauti savo investuotas lėšas. Pasitaiko atvejų, kai investuotojams nurodoma ne esamo įkeičiamo NT vertė – tačiau prognozuojama, ateities vertė. Tokia sąlyga didina jūsų investicijų riziką, tad atitinkamai ir gaunamas uždarbis turėtų būti didesnis.
Labai svarbu įsivertinti, kokią riziką galite toleruoti investuodamas. Tai yra, jeigu investuotojas jaunesnis, dar neturi įsipareigojimų šeimai ar bankams, jis gali rinktis rizikingesnes investicijas. Vyresnio amžiaus investuotojams turintiems šeimas ir daugiau įsipareigojimų, verta galvoti apie saugesnius investavimo būdus. Be abejo, viskas priklauso ir nuo kiekvieno žmogaus vadinamo investicinio raštingumo, kiek jis geba įžvelgti ir prognozuoti rizikas, kokią turi investavimo patirtį. Taip pat – kiek laiko gali ir nori skirti investicijų procesui stebėti. Nors tai nėra taisyklė, tačiau didesnė grąža gali būti siejama ir su didesne rizika.
