Eurostato paviešinti duomenys atskleidžia – nuo 2010 m. II ketvirčio iki šių metų II ketvirčio būsto kainų didėjimas Lietuvoje siekė 202 proc., t. y. daugiau nei trigubai. Toks augimas – vienas didžiausių tarp 26 tirtų Europos Sąjungos (ES) valstybių, dar spartesnis fiksuojamas tik Estijoje ir Vengrijoje.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius aiškino, jog tokį drastiškai skambantį pokytį paaiškinti būtų galima keliomis priežastimis.
Pirmoji jų – žema nekilnojamojo turto (NT) kainų bazė 2010 m., kurią nulėmė 2008 m. pasaulį sukrėtusios NT rinkos ir vėliau kilusios ekonomikos krizės.
Pasak pašnekovo, didelė dalis 2007–2008 m. laikotarpiu pastatytų turto objektų vidutiniškai buvo parduodami per 5–7 metus, o kartais net daugiau.
STRAIPSNIS TRUMPAI
- Lyginant 2010 m. II ketvirčio ir 2025 m. II ketvirčio rezultatus, būsto kaina Lietuvoje išaugo 202 proc.
- Tokį augimą lėmė keli faktoriai: žema būsto kaina 2010 m., euro įvedimas, statybos reikalavimų griežtėjimas, ECB palūkanų normų politika ir pan.
- Dabartinė situacija rinkoje, dalies ekspertų nuomone, nėra gera.
- Daugelis faktorių rodo, kad artimiausiu metu būsto kainos kils.
„Mes buvome tik atsigavę po krizės, projektų nebuvo vystoma, pirkėjų pasitikėjimas NT rinka irgi buvo gana žemas, sandorių vyko nedaug, todėl faktas, kad reikėjo laikyti žemą kainodarą, kad būtų galima rezervuoti tą turtą, kuris jau buvo pastatytas“, – apie tuometinę rinkos situaciją kalbėjo LNTPA prezidentas.
Antroji svarbi priežastis, anot M. Statulevičiaus, buvo euro įvedimas 2015 m.
Anot LNTPA prezidento, verčiant litus į eurus, ne paslaptis, dalis kainų „suapvalėjo“, o įkainiai kilo tiek rangovų pusėje, tiek ir parduodančiųjų.
Pašnekovas pabrėžė ir tai, jog euro įvedimas sustiprino investuotojų pasitikėjimą mūsų regionu ir atnešė daugiau investicijų, o tai leido augti žmonių atlyginimams ir perkamajai galiai.
„Tai tiesiogiai atsiliepė ir NT rinkai, kadangi atsirado stipresnių, brangesnių, kokybiškesnių projektų, kurie galėjo būti pasiūlyti rinkai“, – teigė M. Statulevičius.
Trečias svarbus veiksnys – reikalavimai statybos kokybei, kurie nuo 2010 m. iki maždaug 2020 m. ypač sugriežtėjo.
„Jei paimsime energetinio efektyvumo reikalavimus, jie keitėsi kas dvejus metus ir kas tuos dvejus metus kasmet vis pridėdavo po naują, gana finansiškai svarų reikalavimą statant naujos statybos būstą, pavyzdžiui, sandarumas, energetinių atsinaujinančių resursų naudojimas, elektros sąnaudų mažinimas ir panašiai – daug dedamųjų, kurios lėmė, kad mes statėme taupesnius, efektyvesnius, kokybiškesnius būstus, bet jie buvo brangesni, o brangesnė statyba reiškia brangesnius pardavimus“, – kalbėjo pašnekovas.
Jis pridūrė – Lietuva buvo viena iš pirmųjų, pradėjusių įgyvendinti ES statybos energetinio efektyvumo direktyvą (angl. Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), tad tai taip pat atspindi kainų skirtumai. Kai kurios bendrijos narės, pavyzdžiui, Lenkija, direktyvos vykdymą atidėjo ar ją interpretavo savaip.
Pastaraisiais metais reikalavimus statyboms sugriežtino ir savivaldybės.
„Tie reikalavimai taip pat prisidėjo prie to, kad projektai tapo brangesni, aišku, už tai sumoka galutinis vartotojas ir galutinė turto kaina tai atspindėjo. <...> Reikia nepamiršti, kad brango žemė, kadangi gerėjo infrastruktūra, savivaldybės daug investavo į aplinkos pagerinimą, investavo ir valstybė, užsienio kapitalo įmonės, kurios norėjo geresnės infrastruktūros – natūralu, kad mes daug stengiamės, kad Lietuvos miestų įvaizdis gerėtų. Jei jis gerėja ir į jį yra investuojama, natūralu, kad turtas jame taip pat gerėja, vertė auga“, – aiškino M. Statulevičius.
Paskutinis veiksnys – prieš pusantrų metų Europos Centrinio Banko priimtas sprendimas mažinti palūkanas, kuris stimuliavo paklausos atsigavimą.
„Kai atsiranda didesnė paklausa, natūralu, kad tai atsiliepia ir turto kainoms, kadangi pasiūla negalėjo taip staigiai reaguoti, nes statybų leidimų gavimo laikas ilgėja, reikalavimai auga, o paklausa staiga išauga. Natūralu, kad rinkoje buvo projektų, tačiau, reaguojant į paklausos išaugimą, jų kainos tapo aukštesnės“, – komentavo LNTPA prezidentas.
Kainų augimą pastaraisiais metais paskatino ir Rusijos invazijos į Ukrainą pradžia, mat tuo metu trūko statybinių medžiagų – tai lėmė, kad tų projektų, kurie parduodami dabar ar praėjusiais metais, sukūrimo kaštai yra aukštesni.
Situacija nepalanki niekam
NT bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis, komentuodamas Eurostato pateiktus pastarųjų 15 metų būsto kainų pokyčius, pabrėžė, kad labiausiai būsto kainas Lietuvoje išpūtė pastarieji penkeri metai, kai net kelis kartus fiksuoti dideli kaštų šuoliai, pavyzdžiui, per pandemiją Lietuvoje įsigalėjusi hiperinfliacija ar karo Ukrainoje pradžia, kai statybinių medžiagų įkainiai šoko į padebesius, trūko darbuotojų.
„Jeigu pradedame analizuoti ir aiškintis, kodėl taip įvyko, tai ten yra daug tokių priežasčių, kurios, galima sakyti, yra gana objektyvios“, – sakė verslininkas.
Visgi, jo teigimu, dabartinė situacija rinkoje nėra nei sąmoninga, nei sveika, mat iki pandemijos būsto rinkos brangimas Lietuvoje buvo artimas infliacijos lygiui, o tai – sveikos rinkos požymis.
„Po krizės rinka atsigavo maždaug 2010–2011 m., tada būsto kainos per metus didėdavo maždaug 3–4 proc. – būdavo mažiau, būdavo daugiau, tačiau vidutiniškai apie tiek“, – praėjusio dešimtmečio tendencijas įvardijo A. Avulis.
Pašnekovas pridūrė, kad tai yra sveikas kainų augimas, būdingas tokiai rinkai, kokios nori visi: tiek statytojai ir investuotojai, tiek būsto pirkėjai, galintys prognozuoti rinkos pokyčius.
Be to, toks kainų lygis užtikrina, kad rinkoje nebūtų spekuliantų – tų, kurie būstą rezervuoja, neturėdami tikslo jo pirkti ar renovuoti, o paprasčiausiai praėjus metams ar dvejiems jį norėdami pelningai parduoti.
„Po pandemijos tas paskutinis periodas maždaug 5–6 metų yra iškreiptas, nėra jis teisingas. <...> Akivaizdu, kad būsto brangimas buvo per daug didelis ir jis nebus naudingas nei tiems, kurie stato būstą, nei tiems, kurie perka būstą“, – teigė pašnekovas.
Pastarojo penkmečio tendencijas išskyrė ir M. Statulevičius.
„Dabar tai matome per Registrų centro paviešintus nekilnojamojo turto vertinimo duomenis: jau per penkerius metus prekybos centrų, komercinių centrų vertė padidėjo dvigubai daug kur, kai kur ir 100 proc., gyvenamojo NT vertė taip pat išaugo 30–40 proc.“, – statistiką pateikė LNTPA prezidentas.
Indikuoja kainų augimą
Pasak kalbintų ekspertų, dabartinės tendencijos indikuoja, jog būsto kainos gali kilti ir toliau.
A. Avulis kalbėjo, kad viena didžiausių problemų būsto rinkoje šiuo metu – augantys vartotojų poreikiai ir statybinių pajėgumų trūkumas.
Jis aiškino, jog valstybė šiuo metu itin daug investuoja į krašto apsaugą – poligonų statybą, pasiruošimą Vokietijos brigados atvykimui, jiems statomus pastatus – tad poreikis yra milžiniškas ir statybos pramonė nepajėgia jo patenkinti.
„Mes pradedame statyti namus ir turime devynis mėnesius laukti eilėje gelžbetonio gaminių. Tai rodo, kad statybos industrija, t. y. gamyklos, kurios gamina gelžbetonio gaminius: sienas, perdangas, kitas konstrukcijas, yra apkrautos taip stipriai, kad nepajėgia patenkinti rinkos poreikių“, – patirtimi dalijosi pašnekovas.
Tokia situacija, pasak verslininko, lemia statybinių medžiagų ir konstrukcijų kainų augimą.
„Kai pajėgumų neužtenka, kyla kainos ir gerų naujienų artimiausiu metu nebus“, – sakė A. Avulis.
Apie augančias statybų sumas kalbėjo ir M. Statulevičius, jo teigimu, augantis minimalus darbo užmokestis, darbuotojų trūkumas, privataus sektoriaus konkurencija su valstybinių įmonių užsakymais lemia turto sukūrimo kaštų brangimą. Be to, statytojai susiduria su sklypų trūkumu bei aukštais savivaldybių reikalavimais naujai vystomoms statyboms jų teritorijose.
„Priežastys, kurios lemia kainų dinamiką, rodo kaštų augimą, o kaip tai persiduos galutinei kainai, kiekvienas gali nuspręsti pats“, – svarstė M. Statulevičius.
Visgi jis pridūrė, jog vyraujanti konkurencija dėl klientų kol kas padeda suvaldyti kainų augimą, bet ar tai pavyks padaryti ilgam, pasakyti sunku.
Nors kol kas sunku pasakyti, kaip būsto rinką galėtų paveikti nuo Naujųjų atsiversianti galimybė išsiimti antroje pakopoje kauptas lėšas, LNTPA prezidentas svarstė, kad itin reikšmingos įtakos būsto kainoms šios lėšos neturės.
„Jei bus išimtas milijardas eurų, skaičiuojama, kad į NT gali patekti apie 15–25 proc. šios sumos. Tas 100–200 mln. eurų su trupučiu, vertinant tai, kiek šiaip pinigų yra investuojama kasmet į NT, manau, įsilies į bendrą NT investavimo paveikslą, bet esmingai tos srovės nepakreips“, – apie potencialų scenarijų kalbėjo pašnekovas.
Dar vienas veiksnys, į kurį, pasak M. Statulevičiaus, verta atkreipti dėmesį, yra LB užmojis keisti atsakingo skolinimosi nuostatus nuo Naujųjų metų.
Jie šie įsigalėtų, pradinio įnašo kartelė būtų sumažinta iki 10 proc., o paskolos ir pajamų santykis galėtų pakilti iki 50 proc. mėnesinių pajamų.
Eksperto teigimu, šis veiksnys gali duoti impulsą pirmam būstui įsigyti.
„Kombinacija, t. y. šita nuostata ir bankų taikymas šios nuostatos kartu su antros pinigų atsiėmimu, gali suaktyvinti pirmojo būsto įsigijimą tiems žmonėms, kuriems anksčiau buvo sunku įsigyti būstą, sukaupti pradinį įnašą, kurie būdavo nuomos rinkoje likę ir užstrigę, jiems tai gali sužadinti norą ir galimybes įsigyti pirmąjį būstą. Kokiu masteliu tai vyks, nežinau, sunku vertinti, tačiau šie veiksniai gali sukurti prielaidų papildomam rinkos aktyvumui. Rinka tikisi, lūkesčiai yra suformuoti“, – komentavo M. Statulevičius.
