Rekordinius metus baigiančioje būsto rinkoje kitąmet vienu didžiausių iššūkių taps kainų augimas. Nekilnojamojo turto (NT) rinkos ekspertų teigimu, įsigaliosianti antrosios pensijų kaupimo pakopos reforma ir atsakingo skolinimosi nuostatų pakeitimai didins būsto paklausą, todėl būtų naivu tikėtis stabilių kainų.
Tarp pagrindinių iššūkių ekspertai taip pat įvardija neapibrėžtą geopolitinę situaciją bei galimą pasiūlos ir paklausos disbalansą.
Menkas įperkamumas
NT plėtros bendrovės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad dėl augančių kainų būstą įsigyti kitąmet gali tapti sudėtingiau.
„Šie metai buvo geri iš tos pusės, kad atsigavo gyventojų perkamumas, tačiau rinkos aktyvumui padidėjus pradėjo sparčiau augti būsto kainos. Ir atsiranda ta pati rizika, kuri buvo 2022–2024 metų pradžioje – rinkos aktyvumas gali sumažėti, nes tiesiog būstas tampa nebeįperkamas“, – BNS Plius sakė T. S. Kvainickas.
Jo teigimu, dabartinė situacija skiriasi nuo 2020–2021 metų – tuomet „kainoms augti buvo gerokai daugiau vietos“.
„Dabar įperkamumas padidėjo iki tiek, kad būstas vėl tapo įperkamas, bet ne tiek, kad jis taptų lengvai įperkamas. Ir kainoms sparčiau pradedant augti jis vėl taps neįperkamas, o ne tiesiog sunkiau įperkamas“, – aiškino „Inreal“ atstovas.
Tuo metu NT bendrovės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis pabrėžia, kad Lietuvoje infliacijos lygis išlieka aukštesnis nei euro zonoje, o tai pastebimai mažina gyventojų perkamąją galią.
„Sparčiau augančių gyvenamojo turto kainų aplinkoje gyventojai itin aktyviai perka senesnės statybos būstą, kuris tampa patrauklus dėl mažesnės kainos“, – BNS Plius sakė R. Reginis.
Pasak jo, po šių metų kainų šuolio 2026-aisiais jos turėtų augti nuosaikiau: „Rinkoje, kuri turi augimo potencialo, būtų naivu tikėtis stabilių pardavimo kainų, bet pernelyg spartus jų kilimas taip pat mažai tikėtinas.“
Nauji pokyčiai skatins paklausą
Anot T. S. Kvainicko, kitais metais gali būti juntamas didėjantis būsto paklausos spaudimas dėl pensijų kaupimo reformos bei mažesnio pradinio įnašo būsto paskolai reikalavimo.
„Veiksnys, kas galbūt kompensuos sumažėjusį įperkamumą, tai antros pensijų pakopos dalies gyventojų pasitraukimas. Taip, vidutinė pensija (kurią galės atsiimti – BNS) yra 3–5 tūkst. eurų, skaičiuojama per šimtus tūkstančių gyventojų. Nereikia šimtų tūkstančių gyventojų atėjimo į būsto rinką, kad joje reikšmingai pasikeistų rinkos aktyvumas“, – tikino ekspertas.
Pasak „Inreal“ atstovo, didesnę įtaką būsto rinkai gali turėti gyventojai, kurie iš pensijų fondų galės išsiimti didesnes sumas ir ieškos ne pirmojo, o paskesnio būsto.
„Tie gyventojai, kurie turės sukaupę didesnes sumas, kurie traukiasi ir kurie jau turi būstą ir svarstė galbūt apie antrąjį ar trečiąjį investicinį būstą, jie gali į rinką ateiti dėl pradinio įnašo reikalavimo pakeitimo. Tas laikotarpis tarp pensijų atsiėmimo ir griežtesnio pradinio įnašo investicinio būsto pirkėjams, jis gali truputėlį padidinti paklausą“, – sakė T. S. Kvainickas.
„Pirmojo būsto pirkėjams pensijų fondų įtaka tikėtina bus kiek mažesnė, nes fonde nebus sukaupta tiek daug lėšų, kad tai reikšmingai paveiktų jo perkamąją galią“, – pridūrė jis.
Tuo metu Lietuvos bankui skaičiuojant, kad per 2026 metų pirmąjį pusmetį gyventojai galėtų atsiimti apie 1,2 mlrd. eurų, o apklausoms rodant, jog apie 20 proc. šių lėšų galėtų būti skirta investicijoms į NT, R. Reginis pabrėžė, kad ne visos lėšos būtų skirtos būsto įsigijimui.
„Reikia suprasti, kad ne visos šios lėšos būtų panaudotos tiesioginiam būsto įsigijimui, bet taip pat skirtos turimo turto remontui ar jo statyboms. Tai yra – dalis šių lėšų atitektų mažmeninės prekybos ir statybų sektoriams“, – BNS Plius sakė jis.
R. Reginis taip pat akcentavo, kad 2026 metų antroje pusėje bei 2027 metais papildomų lėšų iš pensijų fondų veiksnys jau galėtų būti ne toks reikšmingas.
Pasiūlos iššūkiai
Pasak T. S. Kvainicko, kitais metais nerimo gali kelti ir būsto pasiūla.
„Šiai dienai pasiūla yra ganėtinai gera, pakankama, bet kiek laiko ji galės tokiu greičiu kompensuoti pasiūlos mažėjimą esant aukštai paklausai? Pasiūlos lygiui sumažėjus tai dar vienas veiksnys kainų padidėjimui“, – sakė „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas.
„Per paskutinius penkerius metus buvo nemažai vystymo sąlygų pakeitimų, kurie irgi prisidėjo prie kainų didėjimo. Taip, negali sakyti, kad kainos tik augs, bet priežasčių, dėl kurių kainos nemažės arba augs toliau, jų yra labai daug“, – pridūrė T. S. Kvainickas.
Jo teigimu, ar kiti metai aktyvumu aplenks 2025-uosius, labai priklausys nuo būsto kainų lygio bei vystytojų galimybių didinti pasiūlą.
„Yra veiksniai, kurie padidins paklausą, vadinasi, didėti rinkos aktyvumui yra vietos. Klausimas, kiek padidės kainos, kurios sumažins rinkos aktyvumą, ir kiek vystytojai galės pasiūlyti naujo būsto. Šiuo metu apie 10 tūkst. būstų yra statoma Vilniaus mieste. Reikės rasti, kas galės statyti tuos papildomus būstus, gauti statybos leidimus. Tai, ar kitais metais bus dar labiau rekordiniai, sunku pasakyti“, – sakė analitikas.
Tuo metu R. Reginis pabrėžia, kad didžiausias neapibrėžtumas ir toliau išlieka įtempta geopolitinė situacija.
„Ji turi tiesioginį poveikį mūsų šalies ekonomikos struktūrai – prekybos srautai, energetinių išteklių kainos, imigracija, užsienio investicijos ir panašiai. Tačiau nepaisant šių iššūkių, 2025 metų būsto rinkos rodikliai rodo, kad Lietuvos gyventojai iš esmės išlieka atsparūs šiems iššūkiams ir toliau aktyviai investuoja į būstą savo šalyje“, – BNS sakė NT rinkos ekspertas.
„Žinoma, pastaraisiais metais taip pat fiksuojamas augantis lietuvių – tiek verslo, tiek gyventojų – investicijų srautas į Centrinės ir Pietų Europos nekilnojamojo turto rinką. Todėl 2026 metais didžiausia grėsme išlieka galimas geopolitinės situacijos paaštrėjimas, kuris galėtų slopinti vietinių gyventojų vartojimą bei norą įsigyti būstą Lietuvoje“, – pridūrė R. Reginis.
