Verslas

2021.11.13 18:52

Situacija NT rinkoje keičiasi ne pirkėjų naudai: kiek permokame už būstą ir kodėl

Jonas Deveikis, LRT.lt2021.11.13 18:52

Lietuvoje vis dažniau kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) kainų burbulą, Lietuvos bankas ramina. Burbulo dar nėra, bet jei ir toliau taip sparčiai žingsniuosime į viršų, ilgai laukti nereikės, sako Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorius Jokūbas Markevičius. 

Nepaisant sparčiai augančių NT kainų, per pastaruosius 10 metų būsto įperkamumas Lietuvoje augo ir buvo vienas didžiausių tarp visų Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) narių ir vis dar toks išlieka 2021 metais, sako žurnalo „Investuok“ seminare NT rinkos tendencijas apžvelgęs Lietuvos banko ekonomistas J. Markevičius.

Nors būsto įperkamumas vis dar aukštas, Lietuva, vertinant būsto kainas didmiesčiuose, po truputį artėja prie 2007 metų NT kainų lygio, o metinis NT kainų augimo tempas jau lenkia 2007-ųjų lygį ir šiais metais siekia 20,8 proc.

„Toks būsto kainų metinis augimas yra didžiausias nuo 2007–2008 metų. Tai suponuoja, kad temperatūra NT rinkoje yra įšilusi. Lietuvos bankas skaičiuoja, kad NT Lietuvoje šiuo metu yra pervertintas 7 proc. Dar pavasarį galėjome sakyti, kad NT kainos yra ten, kur turi būti, o dabar turime tam tikrą pervertinimą. Jis nėra labai baisus. Dauguma Europos šalių turi netgi didesnį pervertinimą, bet jis yra ir to neturėjome 10 metų. Tai mums kelia nerimo signalą“, – įspėja J. Markevičius.

Kad būsto kainos Lietuvoje auga itin sparčiai, rodo ir Eurostato duomenys. Remiantis jais, būsto kainų augimo tempas Lietuvoje 2021 metų antrąjį ketvirtį yra vienas sparčiausių Europoje. Lietuvą lenkia tik Estija, Danija, Čekija ir Liuksemburgas. Tuo metu mažiausiai NT kainos augo Ispanijoje, Rumunijoje ir Italijoje, o Kipre jos mažėjo.

„Matome, kad spartus kainų augimas yra ne tik Lietuvoje, bet ir kitose Europos šalyse. Tai susiję su staigiu paklausos atsigavimu, pajamų augimu, sutaupytomis lėšomis, pasiūlos trūkumu“, – vardija ekonomistas.

Stipriai išreikšto NT burbulo Lietuvos rinkoje dar nėra, tačiau atsiranda pirmieji požymiai, kad jei ir toliau augsime taip, kaip augome iki šiol, burbulas gali atsirasti.

Vis dėlto Lietuvos banko ekonomistas įspėja, kad, jei kainos ir toliau augs taip sparčiai, Lietuvoje gali susiformuoti NT burbulas.

„Stipriai išreikšto NT burbulo Lietuvos rinkoje dar nėra, tačiau atsiranda pirmieji požymiai, kad jei ir toliau augsime taip, kaip augome iki šiol, burbulas gali atsirasti“, – sako J. Markevičius.

Susidomėjimas NT buvo didesnis nei prieš 2008-ųjų finansų krizę

Kalbėdamas apie šalies NT rinką Lietuvos banko ekonomistas atkreipia dėmesį, kad vien tik pažvelgus į žodžio „butai“ populiarumą „Google“ paieškoje galima pamatyti, kad susidomėjimas yra didžiulis.

„Susidomėjimas būstu pastaruoju metu buvo pasiekęs istorines aukštumas ir buvo netgi didesnis nei prieš praėjusią finansų krizę. Pikas buvo pasiektas 2021 metų balandžio mėnesį. Tuo metu išties buvo didelis NT rinkos atsigavimas, daug sandorių. Šiuo metu ažiotažas yra atslūgęs, tačiau sakyti, kad būsto rinka neaktyvi, būtų per daug drąsu“, – duomenis apžvelgia ekonomistas.

Jis skaičiuoja, kad balandį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje fiksuota 1 100 butų rezervacijų, o rugsėjį rezervacijų skaičius sumažėjo iki 400. Tačiau antrinė būsto rinka vis dar išlieka labai aktyvi ir per mėnesį Lietuvoje parduodama vidutiniškai 4 500 butų bei namų.

„Paklausą lemia išaugusi gyventojų perkamoji galia. Gyventojų pajamų augimas paspartėjo iki 12 proc., indėlių dydis ūgtelėjo net 20 proc. Tačiau pastaruoju metu taip pat matome ženklų augimą dėl augančių lūkesčių ir tai kelia nerimą“, – įspėja J. Markevičius.

Būsto paklausa sostinėje sparčiai augo ir dėl rekordiškai didelės dalies 30–35 metų amžiaus gyventojų. Tokių gyventojų dalis Vilniuje siekia apie 10 proc. ir yra didžiausia iš visų amžiaus grupių.

„Būtent tokio amžiaus žmonės ir yra pagrindiniai būsto pirkėjai“, – sako Lietuvos banko ekonomistas.

Kainas augino brangusios žaliavos ir maža pasiūla

J. Markevičiaus teigimu, prie išaugusių būsto kainų prisidėjo net tik padidėjusi paklausa bei mažėjusi pasiūla, bet ir žaliavų kainų augimas, kuris piką pasiekė 2020 metais, o šiuo metu yra stabilizavęsis.

„Medienos kaina buvo pakilusi net tris kartus, o dabar yra nusileidusi į pirminį lygį. Geležies rūdos kaina dvigubai šoktelėjo, bet paskui vėl stabilizavosi. Plieno kaina yra vis dar aukšta, bet jos žemėjimo ženklų po truputį matyti. Šie veiksniai taip pat galėjo įsiskaičiuoti į statybų kainą“, – mano ekonomistas.

Kainas Lietuvoje sparčiai augino ir itin sumažėjusi naujų būstų pasiūla. Pavyzdžiui, 2020 metais rinkoje neparduotų naujų butų skaičius Vilniuje siekė 5 216, o šių metų pradžioje jis buvo sumažėjęs iki 3 370. Šių metų rugsėjį naujo būsto pasiūla buvo ūgtelėjusi iki 3 755, tačiau spalį ir vėl susitraukė iki 3 449.

„Jei žiūrėtume į statistiką, pamatytume, kad pradėtų statyti būstų skaičius pastaruosius keturis ketvirčius yra labai stipriai išaugęs tiek Vilniuje, tiek Lietuvoje. Jis yra apie trečdaliu didesnis, nei buvo iki tol. Kadangi pradėtų projektų yra nemažai, būsima pasiūla laikui bėgant turėtų vėsinti rinką ir mažinti NT kainas“, – prognozuoja J. Markevičius.

Investicija į NT vis dar patraukliausia

J. Markevičiaus teigimu, investicija į nekilnojamąjį turtą lietuviams vis dar atrodo patraukliausia. 2021 metais net 56,1 proc. teigė, kad rinktųsi investuoti būtent į šią turto klasę. Tai didžiausia dalis nuo apklausų rengimo pradžios 2017 metais.

„Tai rodo, kad lūkesčiai dėl NT kainų augimo yra aukšti, ir mes bijome, kad jie gali būti netvarūs, o žmonės pradės atlikti nepamatuotus sprendimus, pradės pirkti būstą su paskola tik todėl, jog galima pasipelnyti. Tačiau dėl atsirandančių pervertinimo požymių tai nebūtinai gali būti tvaru“, – svarsto ekonomistas.

Be to, J. Markevičius akcentuoja, kad augant infliacijai nereikia atmesti galimybės, jog Europos centrinis bankas gali padidinti bazinę palūkanų normą, o tokiu atveju paskolos brangtų.

„Rinkoje duomenys rodo, kad tikimasi, jog ECB padidins palūkanas. Šiuo metu tikimasi, kad palūkanos taps teigiamos 2025 metais. Žinoma, tai dar negreitai, bet yra bendra tendencija, kad tai gali įvykti“, – akcentuoja jis.

Daugiau nei pusę butų nuperka be paskolos

Apžvelgdamas lietuvių būsto pirkimo įpročius J. Markevičius teigia, kad 2021 metais pagal sandorių skaičių 42,2 proc. būstų įsigyti su paskola, o vertinant turto vertę jų įsigyta 58,2 proc.

„Todėl paskolų vaidmuo būsto rinkoje yra svarbus, bet nėra dominuojantis. Be to, nepastebime, kad bankai lengviau skolintų. Taip, matome konkurencinių elementų, kad palūkanų normos mažėjo šiais metais ir vis daugiau bankų teikia paskolas. Tačiau bendras paskolų rizikos lygis nėra stipriai prastėjantis ir bankai nėra linkę į didesnę riziką“, – akcentuoja ekonomistas.

Vis dėlto yra kitų rizikos aspektų. Matomos pirmosios užuominos, kad būsto paskolų srauto ir BVP santykis šoktelėjo ir šiuo metu pasiekė 3,8 proc.

Taip pat šiemet pastebimas padidėjęs ne pirmų paskolų skaičius NT įsigyti: „Atlikę analizę pamatėme, kad ne pirmų paskolų nemokumo tikimybė yra daug didesnė nei pirmų paskolų. Todėl įžvelgiame riziką šiame sektoriuje“, – teigia ekonomistas.

Siekiant vėsinti NT rinką – naujos priemonės

LRT.lt primena, kad siekdamas vėsinti NT rinką Lietuvos bankas nusprendė iki 30 proc. didinti minimalaus pradinio įnašo reikalavimą antrai ir paskesnėms būsto paskoloms. Išimtis bus taikoma tik tais atvejais, kai kiekvienos ankstesnės paskolos likutis bus mažesnis nei 50 proc. su ta paskola įsigyto būsto vertės.

Nauji Atsakingojo skolinimo nuostatų papildymai įsigalios 2022 metų vasario 1 dieną.

Iki šiol galiojo reikalavimas antrai ir paskesnėms paskoloms taikyti mažesnį nei 85 proc. kredito ir įkeisto turto vertės santykį.

Lietuvos bankas skaičiuoja, kad dėl šio pokyčio palūkanos galėtų padidėti vidutiniškai nuo 2,2 iki 2,27 proc., naujas būsto paskolų srautas galėtų sumažėti 10 proc., būsto kaina galėtų sumažėti 3,1 proc., o iš viso apie 42 proc. naujų antrųjų būsto paskolų būtų paveikta naujo ribojimo.

Mums svarbus tikslumas ir sklandi tekstų kalba. Jei pastebėjote klaidų, praneškite portalas@lrt.lt