Verslas

2020.01.20 05:30

Pagal būsto nuomos kainų augimą esame absoliutūs rekordininkai: niekur kitur ES jos taip neaugo kaip Lietuvoje

Jonas Deveikis, LRT.lt2020.01.20 05:30

Europos Sąjungos statistikos tarnybos „Eurostat“ duomenys rodo, kad per pastaruosius 12 metų būsto nuomos kainos šalyje išaugo daugiau nei 100 proc. „Swedbank“ ekonomisto Nerijaus Mačiulio teigimu, šį pokytį galėjo lemti didėjusi naujo būsto pasiūla bei kylanti migracija į šalies sostinę. Tačiau nekilnojamojo turto (NT) analitikas Saulius Vagonis kraipo galvą ir sako, kad būsto nuomos kainos vis dar yra žemesnės nei 2007 metais.  

Vilnietė Lina 2007 metais už 2 kambarių 45 kvadratų senos statybos būsto nuomą Vilniaus Šeškinės mikrorajone mokėjo apie 900 litų per mėnesį (267 eurus). Šiuo metu Lina gyvena panašioje vietoje, tačiau jau kitame bute. Už panašų 2 kambarių 45 kvadratinių metrų butą ji moka 300 eurų. Vadinasi, nuomos kaina jai per 12 metų pabrango apie 12 proc.

Tačiau paskelbti naujausi Eurostato duomenys rodo, kad būsto nuomos kainos per pastaruosius 12 metų šalyje augo daugiau nei 100 proc.

Toks spartus NT nuomos kainų augimas Lietuvą iškėlė į pirmąją vietą pagal nuomojamo būsto brangimą. Kaimyninėse šalyse – Latvijoje NT nuomos kaina kilo apie 30 proc., o Estijoje kiek daugiau nei 50 proc. ES vidurkis siekė 21 proc.

LRT.lt aiškinasi, kodėl būsto nuomos kaina šalyje augo taip sparčiai.

Kainas didino nauji butai

Banko „Swedbank“ vyriausiojo ekonomisto N. Mačiulio teigimu, prieš dešimtmetį NT kainos šalyje buvo labai žemos. Taip pat didelė dalis NT pasiūlos buvo sena ir dėl to vyravo žemesnė nuomos kaina.

„Dabar pasiūla yra pasikeitusi. Nuomos rinkoje didelė dalis objektų yra ne senos, bet naujos statybos. Jų nuomos kaina yra padidėjusi, tačiau yra sumažėjusios šildymo ir būsto aptarnavimo išlaidos“, – kainų augimo priežastis vardija N. Mačiulis.

Antroji priežastis – nuomos paklausa didžiuosiuose šalies miestuose didėja. Tai vyksta dėl studentų migracijos bei atvykstančių dirbti žmonių iš kitų miestų. Jie neturi pakankamai lėšų įsigyti būstą, todėl jį tenka nuomotis.

Ekonomistas tikina, kad toks spartus nuomos kainų augimas pavojaus ekonomikos stabilumui neturi, kadangi vidutinis darbo užmokestis Lietuvoje per dešimtmetį didėjo kone 100 proc.

„Matome aiškią tendenciją, kad nuomos kaina juda lygiagrečiai su pajamomis. Čia, aišku, yra problema, nes gyventojų galimybė išsinuomoti būstą per dešimtmetį nepadidėjo. Jie gali išsinuomoti geresnės kokybės būstą, tačiau kaina yra padidėjusi“, – tikina N. Mačiulis.

Duomenys gali būti klaidingi

Bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis teigia, kad tokie duomenys jį stebina, o įmonės turima statistika rodo, kad būsto nuomos kainos, bent jau sostinėje, vis dar yra žemesnės negu 2007 metais.

„Mūsų skaičiavimais, pavyzdžiui, Vilniuje nuomos kainos 2019 metais buvo dar apie 9 proc. mažesnės nei 2007 metais. O Kaune jos apie 8 proc. didesnės nei prieš 12 metų. 2007 metais buvo NT rinkos burbulas ir kainų lygis buvo dar labai aukštas“, – komentuoja S. Vagonis.

Žemiausią butų nuomos kainų lygį šalies didmiesčiai, anot S. Vagonio, pasiekė 2009 metais. Lyginant 2009 metus su 2019, Vilniuje kainos per 10 metų augo 53 proc., o Kaune – apie 70 proc.

Eksperto teigimu, duomenys gali skirtis, nes Eurostatas vertina nuomos sandorius visoje šalyje, tačiau tai nebūtinai yra teisinga, kadangi būsto nuomos rinka egzistuoja tik penkiuose didžiausiuose šalies miestuose ir dar keliuose kurortiniuose miesteliuose.

„Galimai dėl to vienetiniai duomenys mažesniuose miesteliuose ir duoda tokį skaičių išsibarstymą ir rezultatą. Tačiau jei žiūrėtume į didmiesčius, jokio šimtaprocentinio kainų augimo didmiesčiuose nėra“, – tvirtina S. Vagonis.

Tapsime antrąja Šveicarija?

Šveicarijoje bei Vokietijoje apie 50 proc. žmonių gyvena nuomotuose būstuose. Tačiau ekonomistas N. Mačiulis tikina, kad tokios tendencijos Lietuvos pasiekti neturėtų dėl 2 priežasčių.

Pirmoji – šalyje vyrauja tradicija, kad būstą dažniausiai nuomojasi jauni žmonės, kurie dar nežino, kur gyvens po kelerių metų. Taip pat jie neturi lėšų įsigyti būstui. Antroji priežastis – minėtose užsienio šalyse yra vystomi NT objektai, kurie būtų skirti tik nuomai, o tokių projektų Lietuvoje nėra.

„Pavyzdžiui, Vokietijoje yra statomas daugiabutis ne tam, kad būtų parduoti butai, o tam, kad būsto administratorius visus butus išnuomotų. Tai yra dažnas verslo modelis. Tačiau Lietuvoje tam yra nepalanki įstatyminė bazė ir tokių objektų nėra“, – sako N. Mačiulis.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius tikina, kad toks verslo modelis, kada NT vystytojas ne parduoda, o nuomoja butus, yra nepalankus dėl 2 priežasčių. Pirmoji, didelė dalis NT nuomos rinkos yra šešėlyje, todėl įmonėms yra sudėtinga konkuruoti. „Jei į tokį verslo modelį ateitų įmonės, jos turėtų mokėti NT, pajamų mokestį, PVM ir dėl to taptų nekonkurencingos“, – tikina M. Statulevičius.

Antroji priežastis – Vakarų Europos šalyse vyrauja praktika, kada būsto fondas yra sudaromas iš privačių asmenų ir valstybės lėšų. Valstybė ar savivaldybės netgi neretai administruoja nuomai skirtus būstus.

„Lietuvoje tokios praktikos nėra. Fondas 95–96 proc. yra privatus. Likusioji dalis yra vadinamieji socialiniai būstai, viešojo sektoriaus darbuotojams skiriami būstai“, – sako M. Statulevičius.

Tačiau statomi NT objektai tik nuomai pamažu įsibėgėja ir Lietuvoje. „Tai yra studentų būstai ir būstai nuomai. Studentų būstai jau yra pradėti vystyti Kaune, taip pat ir Vilniuje. Sostinėje artimiausiu metu gali būti pradėti vykdyti ir gyventojų nuomai skirti būstai. Vienas iš tokių projektų – „Liv_in Vilnius“. Tai bus apartamentai su daugiau nei 200 butų, kurie bus skirti tik nuomai. Ten nebus jokių pardavimų“, – teigia M. Statulevičius.

Būsto įsigijimo kainos kilo kone mažiausiai

Bendrovės „Ober–Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo S. Vagonio teigimu, NT kainos 2020 augs, tačiau nedaug.

„Būsto pardavimo kainos Lietuvoje 2019 metais augo apie 7 proc. Pardavimų kainos Vilniuje taip pat siekė apie 7 proc., o nuomos – 9 proc. Šiais metais skaičiai nebus tokie dideli, tas kilimas galbūt sieks 3–5 proc.“, – prognozuoja S. Vagonis.

N. Mačiulis prognozuoja, kad NT kainos daug keistis neturėtų.

„Per pastaruosius kelerius metus didelė dalis butų buvo įsigyti ne savo poreikiams, o investicijai. Tai reiškia, kad jie bus pernuomojami. Todėl pasiūla nuomos rinkoje gali padidėti labiau nei paklausa. Dėl to nuomos kainų augimui bus mažiau erdvės. Imigracija ir grįžtantys gyventojai iš užsienio paklausos tiek nepadidins, kiek didėja butų pasiūla“, – prognozuoja N. Mačiulis.

Nors NT nuomos kainos ramstė lubas, NT kainos per daugiau nei 10 metų padidėjo vos apie 16 proc., o tai yra vienas iš žemiausių rodiklių visoje ES.

N. Mačiulio teigimu, toks nedidelis skirtumas fiksuojamas todėl, kad 2007 metais būsto kainos siekė aukštumas. „Jeigu būtų lyginama su 2009 metais, kada NT kainos buvo labai žemai, tai jos šiuo metu būtų pakilusios beveik 50 proc. Todėl galime pasidžiaugti, NT kainos didėjo tik apie 15 proc. o atlyginimai išaugo dvigubai“, – sako N. Mačiulis bei priduria, kad būstą įsigyti šiuo metu yra lengviau nei prieš 10 metų.

Antroji nedidelio NT kainų augimo priežastis – didžiulė NT pasiūla.

N. Mačiulio teigimu, tikėtina, kad NT rinka geriausius savo metus išgyveno 2019 metais, o 2020 metais NT kainų augimas bus tik „kuklus“ ir neviršys vidutinių gyventojų pajamų augimo.