В то время как в большинстве европейских стран в последнем квартале 2022 года было зафиксировано снижение цен на недвижимость, в Литве цены поползли вверх. Застройщики уже говорят об улучшении ситуации на рынке недвижимости, но эксперты предупреждают, что цены еще могут упасть.
Данные первичного рынка в Вильнюсе показывают, что цены на недвижимость в марте выросли: средняя цена 1 кв м поднялась до 3 445 евро.
Цены на вторичном рынке также выросли, хотя и незначительно. Общий уровень цен на квартиры в марте вырос на 0,7% до 1 971 евро/кв.м в Вильнюсе, на 0,1% до 1 308 евро/кв.м в Каунасе и на 0,4% до 1 259 евро/кв.м в Клайпеде, свидетельствуют данные "1Partner LT".
Недавно опубликованные данные Евростата также показывают, что Литва не следует европейским тенденциям. Например, в последнем квартале прошлого года цены на недвижимость в большинстве стран ЕС опустились. В Дании они упали на 6,5%, в Германии - на 5%, на Кипре - на 4%, но в Литве они были одними из самых быстрорастущих и достигли 1,9%.
Растущее население – одна из причин повышения цен
По словам руководителя отдела исследований и аналитики Newsec Миндаугаса Кульбокаса, в общем контексте уровня цен Литва все еще отстает от цен на недвижимость в Германии или других западных странах, поэтому ожидаемого некоторыми падения не произошло.
"Возможно, падение в других странах связано с тем, что абсолютный уровень цен там выше", - размышляет аналитик.
Вторая причина - потребительские привычки. Кульбокас отмечает, что жители Литвы предпочитают владеть собственным жильем, в то время как в Западной Европе активно развивается рынок аренды. При хорошо развитом рынке аренды и без необходимости покупать, жилье можно арендовать. Спрос на покупку жилья на Западе ниже, поэтому цены реагируют быстрее.
Например, в Литве около 88% жителей владеют собственным жильем, по сравнению с 50%-60% в Германии, Дании и Швеции.
"Наше стремление к собственности стимулирует спрос, и этот спрос не дает ценам упасть", - отмечает Кульбокас.
Третьей причиной продолжающегося роста цен является растущее население Литвы.
"Это связано с прибытием в Литву украинцев и белорусов. Сами литовцы возвращаются из-за границы, пытаются обосноваться здесь, и делают это с открытыми кошельками", - говорит аналитик.
В 2022 году в Литве проживало 2,805 миллиона человек, а в 2023 году - 2,86 миллиона, согласно данным Государственного агентства данных.
Тем временем аналитик недвижимости Арнольдас Антанавичюс считает, что в Литве просто не было необходимости резко снижать цены, потому что люди покупали и покупают жилье. Рост вкладов населения продолжается, зарплаты также растут.
"Чем больше денег на рынке, тем больше растут цены на жилье. У нас также один из самых низких уровней задолженности в Европе. Повышение страховых взносов - это невесело, но оно не затронуло значительную часть рынка. Это одна из причин, почему цены здесь не упали", - отмечает он.
Экономист: цены еще могут упасть на 5-7% в этом году
Хотя цены на недвижимость не упали, экономист Александр Изгородин считает, что в 2023 году годовое изменение цен на жилье должно быть отрицательным, а цены упадут в среднем на 5-7%.
"88% новых ипотечных кредитов в Литве в прошлом году были выданы с переменной процентной ставкой, поэтому покупатели жилья чувствительны к росту процентных ставок. В ближайшее время процентные ставки не снизятся, поэтому на рынке будет наблюдаться замедление", - прогнозирует экономист.
По его словам, наиболее вероятное снижение цен произойдет на рынке жилья старой постройки, где предложение велико. Кроме того, цены могут снизить и мелкие застройщики, которым дорого держать непроданные квартиры в течение длительного времени.
"В некоторых сегментах можно ожидать снижения цен на 10%", - считает Изгородин.
Со своей стороны, аналитик по недвижимости М. Кульбокас также убежден, что цены должны немного снизиться.
"Застройщикам придется либо набраться терпения в ожидании покупателей, либо адаптироваться к рынку и корректировать цены. В конце года я действительно вижу минус, а не плюс. Он не будет большим, и мы не увидим краха недвижимости. Депозиты в банках все еще находятся на уровне 20 млрд евро, и инфляционное давление не приведет к снижению спроса, - говорит Кульбокас.
В то же время Антанавичюс не считает падения цен в 2023 году возможным.
"В этом году цены могут немного вырасти. Может быть, на одну цифру, но они будут расти. В конце концов, инфляция все еще высокая, банки готовы кредитовать, так что позитивная среда останется стабильной", - считает эксперт
Весна для застройщиков
Тем временем застройщики, которые раньше говорили о восстановлении рынка только во второй половине 2023 года, меняют мнение и считают, что весна пришла не только в Литву, но и на объекты.
В марте на первичном рынке была зарегистрирована 291 сделка по продаже квартир, тогда как за несколько месяцев до этого было продано всего около 100.
"Настроение весеннее. Конечно, покупателей сдерживают растущие процентные ставки, и экономический сегмент все еще ощущает давление, так как некоторые люди не могут получить кредиты. Но настроение хорошее. Мы надеемся, что апрель будет еще лучше и что мы продолжим возвращаться к тем пределам, когда достигнем того устойчивого уровня продаж в 350 квартир в месяц", - говорит Миндаугас Статулявичюс, глава Литовской ассоциации развития недвижимости.
В то же время он делится своими соображениями о том, почему цены на новостройки в марте после нескольких месяцев стагнации подскочили более чем на 3%.
"Самые крупные покупатели - это те, кто может купить дом без кредита. Часто это делают люди с высокими доходами, они покупают престижное жилье. Это подталкивает средний показатель. Я не думаю, что мы будем каждый месяц подпрыгивать на 3%", - размышляет Статулявичюс.
Вита Жутаутайте, руководитель компании по недвижимости Eriadas, убеждена, что причин для падения цен нет.
"Учитывая ситуацию на рынке, цены на недвижимость не должны измениться в 2023 году. Более того, в начале прошлого года ряд проектов был приостановлен после временного падения спроса, что означает снижение предложения, в то время как спрос на жилье сохраняется", - говорит Жутаутайте.
Она считает следующий год лучшим временем для покупки.
Хотя застройщики настроены оптимистично, экономист А. Изгородин убежден, что самое благоприятное время для покупки жилья еще не наступило.
"Тем, кто думает о покупке жилья, лучше подождать до первого квартала следующего года. К тому времени экономическое давление на цены на недвижимость, скорее всего, достигнет своего пика. Весна следующего года будет лучшим временем для покупки недвижимости. Кроме того, осенью ЕЦБ может начать снижать процентные ставки", - считает экономист.
Со своей стороны, эксперт по недвижимости М. Кульбокас советует, что если вам нужен дом для проживания, то вы можете купить его сейчас, но если вы покупаете дом, чтобы заработать на его продаже, то стоит воздержаться.
