Prognozuodami nekilnojamojo turto (NT) rinkos tendencijas 2022-aisiais, ekspertai sako, kad būtų naivu tikėtis, jog pardavėjai nepasinaudos aktyvia rinka ir toliau nedidins būsto kainų. Anot jų, įsigyti NT kai kuriems pirkėjams tampa vis sudėtingiau, dėl to tenka rinktis mažesnius arba senesnės statybos būstus. Anot specialistų, pirkėjus turėtų pristabdyti ir, tikėtina, netolimoje ateityje kilsiančios palūkanos.
Kainos augs ne tik šiemet, bet ir kitąmet
Nors praėję metai Lietuvos būsto rinkai buvo ypač rezultatyvūs, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims Raimondo Reginio teigimu, prognozuoti dar aukštesnius rodiklius šiemet gana sudėtinga. Vis dėlto, anot jo, pastaraisiais metais būsto rinkos aktyvumą lėmę veiksniai išliks svarbūs ir 2022-aisiais.
„Jeigu šiais metais šalies ekonomikos nesupurtys dabartiniai geopolitiniai iššūkiai ar tebesitęsianti pandemija, tikėtina, kad ir šiais metais fiksuosime aukštą būsto rinkos aktyvumą visoje šalyje“, – prognozuoja R. Reginis.
Anot jo, būsto rinkos aktyvumas turėtų ir toliau išsilaikyti, todėl „būtų naivu tikėtis, kad būsto pardavėjai nepasinaudos aktyvia rinka ir toliau nedidins būsto kainų“.
Nors NT rinka šiuo metu ne tokia aktyvi, „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako tvirto pagrindo kainoms kristi nematantis.
„Staigaus tipinio kainų sprogimo nematyčiau. Jeigu rinkoje nutiktų kas nors netikėto, geopolitiniai veiksniai tarptautinėje politikoje ar tarptautinėje ekonomikoje, tuomet taip, bet tokia rizika egzistuoja visada. Dabar ji galbūt yra didesnė, kai Kinijos NT sektorius buksuoja, kai rinka yra išsipūtusi, yra galimybė, kad kainos šiek tiek sumažėtų, bet jos vis dar nesumažėjo“, – atkreipia dėmesį T. S. Kvainickas.
„Capital Kaunas“ nekilnojamojo turto (NT) brokerė Ieva Meilutė antrina, kad 2022 metais NT kainos ir toliau kils, tačiau ne taip intensyviai. „Manau, kainos kils 4–5 proc.“, – priduria ji.
NT brokerės aiškinimu, pirminės rinkos kainas kol kas diktuos paklausa (daug asmenų dar neįsigijo norimo turto) ir statybų kaštai. „Kainos čia tikrai kils ne tik šiais, bet ir ateinančiais metais“, – tvirtina NT brokerė.
„Tačiau neatmetame galimybės, kad kainų korekcija antrinėje rinkoje gali atsirasti dėl perdėtų pardavėjų lūkesčių ir neadekvačių prašomų kainų. Pirkėjai jau praėjusių metų pabaigoje atvėso ir atidžiau analizuoja, ar senos statybos būstas gyvenamajame rajone iš tiesų vertas prašomos sumos“, – priduria I. Meilutė.
Akcentuoja kilsiančias palūkanas
I. Meilutė atkreipia dėmesį, kad pirkėjus turėtų pristabdyti ir, tikėtina, kilsiančios palūkanos. „Centriniai bankai Europoje ir Amerikoje tikrai ruošiasi jas didinti. Tiesa, tai nebus itin didelis augimas, bet bent jau bus signalas rinkai vėsti“, – teigia I. Meilutė.
Ekonomistas Nerijus Mačiulis pritaria, kad, reaguodami į didelę infliaciją, centriniai bankai gali pradėti kelti bazines palūkanų normas.
„Vis dar mažai tikėtina, kad per artimiausius dvejus metus ECB pakels bazines palūkanas aukščiau nulio, tačiau horizonte jau matoma itin žemų palūkanų normų eros pabaiga. Tai galėtų šiek tiek sumažinti būsto įperkamumą ir prislopinti norą pirkti bet kokį būstą ir už bet kokią prašomą kainą“, – LRT.lt sako N. Mačiulis.
Lietuvos banko ekonomisto Lino Jurkšo aiškinimu, gyventojai ir įmonės pajustų palūkanų normų kilimą tuomet, kai „Euribor“ norma perkoptų 0 proc. ir taptų teigiama.
„Naujausia ECB atlikta apklausa parodė, kad rinkos analitikai to tikisi tik 2025 metais. Ateities sandorių kainos rodo, kad „Euribor“ teigiamas gali tapti kiek anksčiau – 2023 metų antroje pusėje. Taigi greito ir staigaus palūkanų normų kėlimo nesitikima“, – komentuoja L. Jurkšas.
Lietuvos banko ekonomistas sako, kad „Euribor“ norma yra glaudžiai susijusi su ECB nustatoma palūkanų norma, kuri šiuo metu taip pat yra neigiama. Anot jo, ECB Valdančioji taryba yra nustačiusi konkrečius infliacijos kriterijus, kuriais remiantis bus priimti sprendimai dėl palūkanų normų keitimo.
„ECB palūkanų normos neturėtų būti padidintos iki tol, kol bus pasiekti visi trys kriterijai: 1) prognozuojama infliacija gerokai prieš pasibaigiant prognozuojamam 2–3 metų laikotarpiui pasieks 2 proc. lygį; 2) prognozuojama infliacija išliks panašaus lygio iki prognozuojamo laikotarpio pabaigos; 3) grynosios infliacijos pažanga taip pat bus pakankamai didelė, kad vidutiniu laikotarpiu infliacija stabilizuotųsi ties 2 proc. lygiu.
Naujausios – 2021 metų gruodžio mėnesio – ECB infliacijos prognozės visų šių trijų kriterijų dar neatitiko, nes dabartinis infliacijos išaugimas turėtų palaipsniui slopti ir daugiausia yra susijęs su energetikos ir žaliavų kainų šuoliu, kurio centriniai bankai negali paveikti“, – komentuoja L. Jurkšas.
Lietuvos bankas prognozuoja, kad infliacija euro zonoje 2023–2024 metais turėtų būti žemesnė nei ECB 2 proc. infliacijos vidutiniu laikotarpiu tikslas. Vis dėlto ECB kartu su nacionaliniais euro zonos šalių centriniais bankais stebi ir analizuoja ekonomikos padėtį ir dinamiką.
Tenka dairytis mažesnio ar senos statybos būsto
„Capital Real Estate“ NT brokeris Šarūnas Kaniava sako, kad ne visi pirkėjai susitaiko su pasikeitusia situacija.
„Priimti tai, kad būsimi svajonių namai pabrango apie 30 proc., ne visiems lengva. Kai kurioms šeimoms pagal gaunamas pajamas vietoj erdvesnio būsto teks rinktis mažesnį, galbūt labiau ekonominiame projekte, o gal pasidairyti ir senesnės statybos buto“, – neslepia Š. Kaniava.
N. Mačiulis taip pat teigia, kad, nors būsto kainos pastaruoju metu augo kiek sparčiau nei atlyginimai ir daugėja ženklų, jog kai kuriems pirkėjams įsigyti būstą tapo sudėtinga, kainų kritimo kol kas neverta tikėtis.
„Brangios žaliavos, darbuotojų trūkumas, didėjančios darbo sąnaudos ir naujas valstybinės žemės mokestis – dėl šių priežasčių sudėtinga tikėtis, kad būstas artimiausiu metu gali atpigti. Vis dėlto atslūgusi būsto paklausa ir, tikėtina, augsianti pasiūla turėtų sugrąžinti pusiausvyrą į būsto rinką ir prislopinti kainų augimą“, – komentuoja ekonomistas.
„Būsto kainų augimo tempas jau lenkia atlyginimų augimo tempą, dėl to prastėja būsto įperkamumas, tad net ir sparčiai augant atlyginimams suprastėjęs įperkamumas gali riboti paklausos augimą“, – antrina Lietuvos banko ekonomistas Dovydas Poderys.
Dalies pirkėjų poreikiai išaugo
Kaip ir kitose išsivysčiusiose šalyse, Š. Kaniavos teigimu, kainų augimo priežastys ir sprendimai gana panašūs.
„Lietuvos NT rinka jau pakankamai subrendusi, gyventojai turi pinigų. Kai kas baigia išmokėti prieš dešimt ar keliolika metų imtas paskolas, perka ir antrą poilsio būstą, tad pirkėjų poreikiai per pastaruosius kelerius metus yra stipriai išaugę“, – akcentuoja Š. Kaniava.
Reaguodamas į kalbas apie galimai sprogsiantį NT burbulą, Š. Kaniava sako pastebintis, jog daug kam tai vis dar asocijuojasi su 2008 metų krize ir jos padariniais, kai dar nebuvo pakankamai nekilnojamojo turto, įmonės ir gyventojai neturėjo lėšų atsargų.
„Turime suprasti, kad per tuos metus nemažai kas pasikeitė į gera. Nors būsto kainos ir kilo, kilo ir atlyginimai. Nors statistiškai per pastaruosius metus būsto įperkamumas sumažėjo, vis dar yra bene geriausias per nepriklausomos Lietuvos istoriją.
NT burbulas sprogtų, jei kartu sprogtų visa Lietuvos ekonomika ir žmonės tiesiog nebeturėtų pinigų būstui įsigyti. To tikrai niekas nenori ir nesiekia. Tad laukiantieji krizės dažnai nesusimąsto, kad krizė pirmiau ištiktų jų pačių piniginę. NT rinkos dalyvių požiūriu, šiuo metu turime ne burbulą, o perėjimą į kitą NT rinkos brandos etapą“, – aiškina Š. Kaniava.
Antrą būstą perka pasyviau
„Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovas Pavelas Ladziato teigia, kad, nors didžioji dalis būsto paskolų toliau suteikiama butams įsigyti, šalies gyventojai vis dažniau renkasi finansuoti individualių namų pirkimą arba jų statybą. Anot jo, šalies gyventojai ir toliau prioritetą teikia santykinai naujos statybos būstui.
„Daugiau nei trečdalis visų finansuojamų būstų yra pastatyti 2020 arba 2021 metais, dar apie penktadalis yra naujesnės nei 2000 metų statybos“, – sako P. Ladziato.
Dar visai neseniai Lietuvos bankas, įvertinęs būsto rinkos kaitimą ir skolinimo būstui apimties didėjimą, nusprendė iki 30 proc. didinti minimalų pradinio įnašo reikalavimą antrai ir paskesnėms būsto paskoloms. Išimtis bus taikoma tik tais atvejais, kai kiekvienos ankstesnės paskolos likutis bus mažesnis nei 50 proc. su ta paskola įsigyto būsto vertės. Nauji Atsakingojo skolinimo nuostatų papildymai įsigalios 2022 metų vasario 1 dieną.
Paklaustas apie ne pirmo būsto finansavimą, P. Ladziato teigia, kad, preliminariais vertinimais, bendrame „Swedbank“ būsto paskolų portfelyje tokio būsto finansavimas sudaro iki 15 proc.
„Pastaraisiais metais antro ar paskesnio būsto finansavime žymesnio augimo nefiksavome, finansavimas augo tik keliais procentais, tad matyti aiški tendencija – gyventojų prioritetas yra pirmas būstas, kurį jie renkasi nuolatiniam gyvenimui“, – teigia P. Ladziato.
Paklausta apie antro būsto įsigijimą su paskola, SEB banko Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovė Eglė Dovbyšienė sako didesnio negu įprastai klientų susidomėjimo taip pat nepastebinti.
„Kadangi orientuojamės į klientus, kurie perka būstą savo reikmėms, net ir galiojant lankstesnėms LB patvirtintoms Atsakingojo skolinimo nuostatoms, iki šiol antram ir ne pagrindiniam būstui besiskolinančių klientų prašydavome apie 30–40 proc. pradinio įnašo, todėl nauji Lietuvos banko reikalavimai bankui ir didžiajai daliai mūsų klientų didesnės įtakos neturės“, – tvirtina E. Dovbyšienė.
O štai „Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovas Andrius Kvakšys sako, kad paraiškų skaičius antro būsto paskoloms kiek išaugęs, tačiau nėra ypač didelis.
„Viešai komunikuojama, kad antram būstui reikės dvigubai didesnio pradinio įnašo, tačiau kiek pamirštama pasakyti, jog ši sąlyga netaikoma tais atvejais, kai pirmos paskolos ir už ją įkeisto turto santykis mažesnis nei 50 proc. Taigi, tiems, kurie pirmas būsto paskolas paėmė prieš 10–15 metų, tai nebėra aktualu, nes dalis paskolos jau grąžinta, o ir turto vertė dažniausiai pakilusi“, – dėsto A. Kvakšys.
Pataria nuolat stebėti rinką
Lietuvos banko ekonomisto D. Poderio teigimu, lapkritį antrinių paskolų srautas, palyginti su spalio mėnesiu, išaugo 20,5 proc. ir 27,5 proc., palyginti su vidutiniu mėnesiniu 2021 metų sausio–spalio srautu. „Šių paskolų dalis visame būsto paskolų sraute padidėjo apie 3 proc.“, – sako jis.
„Tokių paskolų srautas kas mėnesį svyruoja gana nemažai, o nuo reikalavimų sugriežtinimo antroms būsto paskoloms praėjo dar gana nedaug laiko, tad kol kas sunku spręsti, ar priimti sprendimai skatina pirkėjus imti ne pirmas būsto paskolas dar prieš įsigaliojant griežtesniam pradinio įnašo reikalavimui, tačiau situaciją atidžiai stebime“, – teigia D. Poderys.
Paklaustas, ką patartų žmonėms, kurie dvejoja, ar pirkti būstą už esamas kainas, ar laukti, kol jos nukris, T. S. Kvainickas pataria stebėti rinką.
„Visų pirma reikėtų ieškoti. Galbūt rasite gerą variantą, jų kartais pasitaiko. Kadangi rinka šiuo metu nėra labai palanki pirkėjui, pirkėjas turi pats stengtis ieškodamas palankiausio varianto. Jeigu pirkėjas šiuo metu nuomojasi būstą, jis gali mažų mažiausiai palaukti didesnės pasiūlos. [...] Esant didesnei pasiūlai tikėtina, kad pardavėjai bus lankstesni kainų klausimu. [...] Jeigu būstas, kurį nuomojasi, žmogui tinka ir jis neįperka tokio būsto, kuris atitiktų poreikius, už paskutinius pinigus nupirkti du kartus mažesnį būstą, nei yra reikalingas, nėra sprendimas“, – atkreipia dėmesį T. S. Kvainickas.
