Verslas

2021.09.29 05:30

Siūlymą griežtinti būsto paskolų sąlygas bankai ir NT plėtotojai sutinka skeptiškai: paskolos brangtų, pirkėjai nieko neišloštų

Jonas Deveikis, LRT.lt2021.09.29 05:30

Lietuvos bankui siūlant griežtinti antros būsto paskolos reikalavimus pradinį įnašą didinant iki 30 proc., nekilnojamojo turto plėtotojai įsitikinę, kad einama neteisingu keliu. Perkančiųjų būstą investicijai tai neatbaidytų, šeimoms įsigyti antrą būstą taptų sunkiau, o kurortuose NT rinka sulėtėtų. Savo ruožtu bankai įspėja apie brangsiančias būsto paskolas. 

Nekilnojamojo turto kainos per metus (2021 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2020 metų rugpjūčio mėnesiu) šoktelėjo net 17,9 proc., o pastarąjį kartą toks spartus augimas fiksuotas tik prieš finansų krizę, rodo „Ober-haus“ duomenys.

Lietuvos bankas skaičiuoja, kad toks spartus NT kainų augimas lemia, jog NT rinka yra pervertinta 7 proc., todėl siūloma slopinti kainų pasiutpolkę pasitelkiant makroprudencines priemones.

„Įvertinę situaciją būsto rinkoje ir skolinimo būstui įsigyti apimtis, matome, kad reikia imtis makroprudencinės politikos priemonių“, – antradienį žurnalistams sakė Gediminas Šimkus.

Pirmas jo pateiktas siūlymas – įsigyjantiesiems antrą ar paskesnį būstą siūloma maksimalios leistinos kredito sumos ir įkeičiamo nekilnojamojo turto vertės santykį (LTV) sumažinti iki 70 proc. Tai reikštų, kad, norint paimti antrą ar paskesnę paskolą būstui įsigyti, reikės turėti ne mažesnį nei 30 proc. pradinį įnašą nuosavomis lėšomis.

Reikalavimas dėl 30 proc. siekiančio pradinio įnašo negaliotų tiems kredito gavėjams, kurie kreipiasi dėl antros ar paskesnės paskolos būstui, kai ankstesnių būsto paskolų LTV jau mažesnis už 50 proc., t. y. likusi negrąžinta paskolos suma yra mažesnė nei pusė turto vertės.

Antras siūlymas – būsto kredito davėjams (bankams ir centrinių kredito unijų grupėms) pradėti taikyti 2 proc. dydžio sektorinio sisteminės rizikos rezervo normą būsto paskolų portfeliui.

Nekilnojamojo turto plėtotojai tikina nemanantys, kad Lietuvos banko siūlymai turėtų realų poveikį NT kainoms. Savo ruožtu NT ekspertai sako, kad gyventojams nuo to blogiau tikrai nebus, o NT rinkoje galbūt šiek tiek sumažėtų investuotojų oportunistų.

„Hanner“: tokie siūlymai kainų nesumažins

Nekilnojamojo turto bendrovės „Hanner“ akcininkas Arvydas Avulis tikina, kad Lietuvos bankas gesinti NT rinką pradėjo ne nuo to galo. Jo teigimu, visų pirma reikia didinti būstų pasiūlą. Tokiu atveju NT kainų augimas stabilizuotųsi.

„Kainos kyla, nes paklausa yra didesnė nei pasiūla. (...) Valstybė galėtų suteikti galimybę lengviau įsigyti sklypus NT projektams plėtoti. Visgi pats didžiausias stabdys yra iki kosminio lygio išaugusi biurokratija. Kalbu apie Vilniaus miesto savivaldybę, kuri stabdo ir blokuoja daug projektų“, – aiškina A. Avulis.

Jo teigimu, dėl didelės dalies žmonių, kurie būstą įsigyja už nuosavas lėšas, didesnio pradinio įnašo reikalavimas NT rinkos neslopins ir kainų nesumažins.

Mūsų duomenimis, apie 40 proc. būstą įsigyja iš nuosavų lėšų. Todėl finansavimo apribojimas turėtų tik nedidelį efektą.

A. Avulis.

„Mūsų duomenimis, apie 40 proc. būstą įsigyja iš nuosavų lėšų. Todėl finansavimo apribojimas turėtų tik nedidelį efektą. Be to, antrą būstą dažnai perka turtingi žmonės, kurie turi nuosavų lėšų, todėl nemanau, kad jiems bus problemų įnešti ne 15, o 30 proc. nuosavų lėšų. Todėl siūlomos priemonės bus kosmetinės ir didelės įtakos nei NT rinkai, nei pardavimui nedarys. (...) Labai abejoju, kad mūsų pardavimo skaičiai gali dėl to sumažėti“, – mano verslininkas.

NT kainų augimą, A. Avulio teigimu, galėtų sumažinti ir valstybės mažesnė parama verslui, kadangi rinkoje yra per didelis likvidumas: „Nereikia tokio didžiulio ekonomikos skatinimo, nes jis yra perteklinis. Tai parodo ir augančios NT kainos. (...) Jeigu rinkoje bus mažiau pinigų, ji ir atvės.“

Mano nuomone, tokio spartaus kainų augimo neturėtų būti. Galbūt jis grįš į tą stabilų ir sveiką 4–5 proc.

A. Avulis.

Be to, verslininkas įsitikinęs, kad jau kitąmet tokio spartaus kainų augimo nebeturėtume matyti. „Viskas priklausys nuo ekonomikos skatinimo politikos, kuri jau yra žalinga. (...) Jei jos bus atsisakyta, per metus turėtų stabilizuotis žaliavų kainos. Mano nuomone, tokio spartaus kainų augimo neturėtų būti. Galbūt jis grįš į tą stabilų ir sveiką 4–5 proc. NT kainų augimą ir bus šiek tiek didesnis arba mažesnis“, – mano A. Avulis.

„Eika“: reikšmingos įtakos kainoms ar sandorių skaičiui didžiuosiuose miestuose tai neturės

NT plėtotojo „Eika“ Plėtros departamento direktorius Martynas Žibūda sako palaikantis Lietuvos banko siekį didinti būsto rinkos tvarumą, tačiau nemano, kad dabartiniai siūlymai turėtų reikšmingą poveikį NT kainoms ar pardavimui.

„Daugelis mano, kad yra grupė žmonių, kurie beatodairiškai perka naujus butus už skolintas lėšas. Tačiau tai yra mitas. Išnagrinėję pastaruosius 600 „Eikos“ sandorių matome, kad 26 proc. klientų būstą įsigijo investicijai. Didžioji jų dalis, apie 73 proc., būstą pirko už nuosavas lėšas. Todėl jiems paskolų išdavimo griežtinimas nėra aktualus. Kiti 27 proc. įsigijo būstą su paskola, kuri siekė 73 proc. objekto vertės. Matome, kad jie taip pat didelės įtakos nepajustų, nes Lietuvos bankas dabar siūlo užbrėžti 70 proc. turto vertės ribą skolinimuisi“, – sako M. Žibūda.

„Tai tikrai nepadidins mūsų pardavimo, tačiau nemanau, kad tai bus lemiantis veiksnys rinkai“, – priduria jis.

M. Žibūdos įsitikinimu, siūlomi ribojimai labiausiai paveiktų šeimas ir poras, kurios svarsto įsigyti antrą būstą, kadangi jų perkamoji galia yra mažesnė, o būstą jos perka dažniausiai su banko paskola. Tikėtina, kad tai atsilieptų ir būstų pardavimo apimtims kurortiniuose miestuose, kur neretai įsigyjamas ne pirmas būstas.

Be to, būsto paskolos, anot „Eikos“ atstovo, galėtų pabrangti. „Siūlomi pokyčiai tikrai galėtų padaryti įtaką būsto paskolų kainodarai. Gali būti, kad sąlygos bus pakeistos ne tik tiems, kurie perka antrą, bet ir pirmą būstą. Faktas, kad 2 proc. papildomo kapitalo reikalavimas reiškia, jog išduodamas vieną eurą bankas turi atidėti papildomus 2 proc. į rezervą. Tai didins banko sąnaudas ir brangins pačią paskolą. Todėl tikėtina, kad paskolų kainodarai tai turės daugiau įtakos nei būstų kainoms“, – mano M. Žibūda.

Jis taip pat pažymi, kad šiuo metu NT kainų augimas yra sulėtėjęs, kadangi NT plėtotojai, padidinę kainas, sumažino paklausą.

Didieji šalies bankai jau dabar antrai paskolai prašo daugiau nei 20 proc. pradinio įnašo

LRT.lt kreipėsi į keturis didžiuosius šalies bankus ir šie pateikė atsakymus, kokio pradinio įnašo įprastai prašo klientų, imančių paskolą antram būstui įsigyti.

Banko „Citadele“ verslo ir mažmeninės bankininkystės vadovas Darius Burdaitis atkreipia dėmesį, kad suteikdamas būsto paskolas bankas vadovaujasi Atsakingojo skolinimo nuostatais, kurie ir dabar nustato didesnio pradinio įnašo reikalavimą asmenims, imantiems būsto paskolą ne pirmam būstui. Kai klientas skolinasi ne pirmam ir ne pagrindiniam būstui, pradinis įnašas turi būti didesnis nei 15 proc. įsigyjamo būsto vertės.

„Mūsų banko duomenys rodo, kad šiuo metu gyventojai patys yra sukaupę daug santaupų, todėl antrą būstą dažnai įsigyja nuosavomis lėšomis, o jei skolinasi, tuomet linkę patys įmokėti daugiau lėšų kaip pradinį įnašą. Todėl pradinis įnašas įsigyjant antrą būstą su paskola banke „Citadele“ šiuo metu dažnu atveju viršija 20 procentų“, – sako D. Burdaitis.

Banko SEB atstovė Ieva Kulvinskaitė pažymi, kad net ir galiojant lankstesnėms Lietuvos banko patvirtintiems Atsakingojo skolinimo nuostatams iki šiol antram ir nepagrindiniam būstui besiskolinančių klientų bankas prašydavo apie 30–40 proc. pradinio įnašo.

Banko „Luminor“ būsto kredito produkto vadovas Andrius Kvakšys sako, kad konkretus pradinis įnašas visuomet yra individualus ir priklauso nuo kliento bei turto vertinimo. „Antro ar paskesnio būsto kredito dydis labai varijuoja – gali būti 20 proc., bet gali būti ir 40 proc.“, – sako „Luminor“ atstovas.

Savo ruožtu „Swedbank“ atstovas Saulius Abraškevičius pažymi, kad kiekvienas atvejis vertinamas individualiai, atsižvelgiant ir į būsto būklę, ir į paskolą norinčio gauti gyventojo pajamas, jų tvarumą ilguoju laikotarpiu, o pradinis įnašas antram būstui įsigyti paprastai būna didesnis nei minimalus reikalaujamas (15 proc.).

Bankų atstovė: paskolos gali brangti

Lietuvos bankų asociacijos (LBA) prezidentė Eivilė Čipkutė akcentuoja, kad visoje Europoje stebimą būsto rinkos aktyvumą paskatino perteklinis likvidumas, nulemtas pandemijos valdymo fiskalinės ir monetarinės politikos. „Dėl šios priežasties nuo pandemijos pradžios indėliai Lietuvos bankų sistemoje augo 30 proc. ir šiuo metu sudaro 32,5 mlrd. eurų“, – pažymi ji.

E. Čipkutės manymu, dėl stebimo spartaus nekilnojamojo turto kainų augimo reguliuojančios institucijos siekis šią rinką vėsinti yra dėsningas ir reikalingas.

„Lietuvoje veikiantys bankai laikosi atsakingojo skolinimo praktikos. Esminis dalykas, norint gauti paskolą, yra asmens pajamų tvarumas. Antrai būsto paskolai ir iki šiol galiojo didesnio pradinio įnašo reikalavimas. Šiuo atveju jis tiesiog sugriežtinamas. Manome, kad ši priemonė gali padėti sumažinti investiciniais ir spekuliaciniais tikslais įsigyjamo nekilnojamojo turto sandorių skaičių“, – teigia LBA prezidentė.

Vis dėlto, jos teigimu, papildomo kapitalo reikalavimas kredito įstaigoms gali atsiliepti būsto paskolų palūkanų normų didėjimui. „Prognozuoti konkretų poveikį kol kas būtų sudėtinga. Taip pat jis turės įtakos bankų pelningumo rodikliams“, – pažymi bankų atstovė.

Ji taip pat siūlo atkreipti dėmesį, kad su būsto paskola įsigyjama tik apie pusė visų šalies rinkoje parduodamų būstų, tad pasiūlytos priemonės turės poveikį tik daliai nekilnojamojo turto sandorių: „LBA duomenimis, vertinant pagal būsto sandorių vertę, skolintomis lėšomis Lietuvoje įsigytų būstų dalis šiemet sudarė 60 proc. Atsižvelgiant į sandorių skaičių, šiemet su paskola įsigyta apie 40 proc. būstų.

Vertinant kelerių pastarųjų metų Lietuvos būsto paskolų portfelio tendencijas, jam yra būdingas nuoseklus augimas – per pastaruosius penkerius metus Lietuvoje veikiančių bankų paskolų portfelis augo vidutiniškai 7 proc. kasmet nuo 5,9 mlrd. eurų 2015 metų pradžioje iki 9,9 mlrd. eurų šiuo metu. Kredito rinkos dalyviai noriai skolina, tad konkurencija kreditavimo rinkoje šiuo metu yra itin išaugusi – ir ne tik būsto, bet ir verslo kreditavimo.“

NT ekspertas: didesnis pradinis įnašas iš rinkos pašalintų oportunistus

Nekilnojamojo turto ekspertas, įmonės „Real data“ vadovas Arnoldas Antanavičius mano, kad siūlomi pakeitimai prisidėtų prie būsto rinkos augimo slopinimo, NT rinka galėtų atsikratyti oportunistinių pirkėjų.

„Dalis pirkėjų būstą įsigyja nuomai, investicijai, o tai prisideda prie kainų kilimo. Tokie pirkėjai apsunkina gyvenimą jaunoms šeimoms, būsimiems pirmo būsto pirkėjams, nes jiems reikia kovoti toje pačioje rinkoje su tais, kurie nusiteikę agresyviau, linkę daugiau skolintis. Pradinio įnašo reikalavimas yra teigiamas žingsnis ir galėtų atbaidyti oportunistinius pirkėjus.

Ar šeimos dėl to išloš? Mano vertinimu, jos tikrai nepraloš, o ar bus geriau, priklausys nuo to, kaip rinka reaguos į šiuos manevrus. Jeigu spekuliacinių pirkėjų sumažės, šeimoms ir pirmo būsto pirkėjams bus tik geriau“, – mano NT ekspertas.

O štai siūlymas didinti 2 proc. dydžio sektorinio sisteminės rizikos rezervo normą būsto paskolų portfeliui, anot eksperto, bankams siunčia aiškią žinią mažinti paskolų išdavimo tempus, kurie pastaruoju metu pasiekė visų laikų rekordus.

„Vasaros mėnesiais apimtys buvo sumažėjusios, bet balandis ir gegužė buvo rekordiniai, bankai išduodavo apie 200 mln. eurų paskolų. Tokių skaičių seniai Lietuva nebuvo mačiusi“, – sako A. Antanavičius.

Jis prognozuoja, kad Lietuvos banko siūlymai turėtų šiek tiek sumažinti NT sandorių skaičių, o pardavėjų lūkesčiai dėl kainų augimo sumažėtų.

M. Statulevičius: tik 25 proc. perkančiųjų būstą investicijai lėšas skolinasi iš banko

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius palaiko Lietuvos banko norą atidžiau stebėti NT rinką, tačiau teigia, kad vertinti siūlomų priemonių veiksmingumą, dar yra anksti.

„Be to reikia pažymėti, kad antrajam būstui besiskolinančių žmonių dalis yra mažesnė, o ir tokie asmenys dažniausiai būstą perka iš nuosavų lėšų“, – sako M. Statulevičius.

Jis pažymi, kad tik 25 proc. perkančiųjų būstą investicijai lėšas skolinasi iš banko.

„Todėl Lietuvos banko siūlymas didinti pradinį įnašą antram būstui daugiau yra drausminamasis, o rinkoje esminių pokyčių nesukurs“ – mano NT vystytojų atstovas.

Kaip ir A. Avulis, jis įsitikinęs, kad geriausias būdas stabilizuoti NT rinką – padidinti būsto pasiūlą: „Matome, kad nuo metų pradžios parduodamo būsto pasiūla Vilniuje susitraukė nuo penkių iki trijų su trupučiu tūkstančių. Jei pasiūla padidėtų, tai spaudimas kainoms tikrai mažėtų“, – įsitikinęs M. Statulevičius.

Mums svarbus tikslumas ir sklandi tekstų kalba. Jei pastebėjote klaidų, praneškite portalas@lrt.lt