Verslas

2021.05.04 05:30

Dalis būstų vis dar nuperkama be paskolos: kodėl to prašo pardavėjai ir kokios rizikos mokant grynaisiais

Gabrielė Sagaitytė, LRT.lt2021.05.04 05:30

Atvejai, kuomet nekilnojamasis turtas (NT) įsigyjamas be paskolos, anot LRT.lt kalbintų ekspertų, vis dar gana dažni. Jų teigimu, dažniausios to priežastys: itin didelės pajamos, paveldėtas turtas, per karantiną sukauptos santaupos ar net pačių pardavėjų nusistatymas, neva pirkėjas be paskolos yra geresnis.

Paklausti apie sandorius grynaisiais, pašnekovai sako, kad tokių sandorių pastebima ne tik antrinėje, bet ir pirminėje NT rinkoje. Vis dėlto, anot jų, minėti atvejai gali būti žalingi tiek turto pardavėjui, tiek pirkėjui, todėl jų kategoriškai nerekomenduoja.

Be paskolos dažniau įsigyja naują NT

Lietuvos banko ekonomisto Dovydo Poderio teigimu, didžioji dalis NT pirkimo–pardavimo sandorių Lietuvoje sudaroma naudojant nuosavas lėšas ir nesinaudojant bankų finansavimu. Tačiau Vilniuje, kur NT yra brangesnis, tokių sandorių dalis yra mažesnė ir bankų paskolos imamos dažniau.

„Registrų centro duomenimis, būsto pirkimo–pardavimo sandorių už nuosavas lėšas dalis Lietuvoje 2020 m. buvo 57,2 proc., 1,1 proc. p. didesnė nei 2019 metais. Vilniuje, kur būstai brangesni ir reikia turėti daugiau nuosavų lėšų, šių sandorių dalis yra mažesnė – 43,4 proc., tačiau 0,7 proc. didesnė nei 2019 m. Didėjančiai būsto sandorių, naudojant nuosavas lėšas, daliai įtaką daro greičiau nei būsto kainos augančios gyventojų pajamos“, – teigia D. Poderys.

Lietuvoje 2020 m. visų NT pirkimo–pardavimo sandorių nuosavomis lėšomis dalis buvo 71,3 proc. Perkant komercinį NT, tokių sandorių dalis buvo 83,8 proc. Vilniuje, kur komercinio NT sandorių sudaroma santykinai mažiau, 2020 m. be paskolų nupirkta 55,1 proc. viso NT. Komercinio NT pirkimo–pardavimo sandorių be paskolų dalis Vilniuje 2020 m. buvo 76,9 proc.

„2020 m. Lietuvoje 37,6 proc. visų naujos statybos būstų buvo nupirkta nuosavais pinigais. [...] Senos statybos būstų už nuosavas lėšas nupirkta 63,6 proc. [...]. Vilniuje skirtumas tarp naujos ir senos statybos būstų sandorių be paskolų yra mažesnis. 2020 m. 39,6 proc. naujų būstų Vilniuje buvo nupirkta savais pinigais (0,3 proc. p. mažiau nei prieš metus), senos statybos būstų nupirkta 46,7 proc. (1 proc. p. daugiau nei prieš metus)“, – nurodo D. Poderys.

„CITUS“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis teigia, kad dažniau be banko finansavimo perkami prabangesni būstai, būstai centrinėje miesto dalyje, būstai, skirti investicijai.

„Jei būstas skirtas šeimai ar tai yra pirmas būstas, tada savais pinigais perkama rečiau“, – nurodo Š. Tarutis.

Registrų centro atstovo Mindaugo Samkaus teigimu, dar prieš dešimtmetį nuosavų lėšų dalis sandoriuose apskritai sudarė 75 proc., o skolintomis lėšomis, įkeičiant turtą, buvo įsigyjamas tik kas ketvirtas būstas. Vėliau šis santykis nuosekliai mažėjo ir pastaruosius trejus metus, t. y. 2016–2019 metais, skolintomis lėšomis buvo sudaroma apie 40 proc. butų ir namų sandorių.

„Vis dėlto pernai pamatėme, kad skolintų lėšų dalis vėl sumažėjo iki [maždaug] 36 proc., o nuosavomis lėšomis 2020-aisiais buvo sudaryta du trečdaliai būsto sandorių“, – nurodo M. Samkus.

Santaupų sukaupė ir dėl karantino

SEB banko vyr. ekonomisto Tado Povilausko aiškinimu, dažniausiai būstas perkamas be paskolos tada, kai gyventojai išgali sumokėti už perkamą NT nuosavomis lėšomis.

Ekonomisto teigimu, tokie sandoriai dažniau vyksta tada, kai gyventojai keičia būstą, t. y. parduoda esamą būstą, o gautų pinigų ir santaupų pakanka naujam būstui įsigyti.

„Būna atvejų, kai gyventojai turi sukaupę nemažai santaupų ir nori įsigyti antrą, nepagrindinį, mažesnės vertės būstą laisvalaikiui, pavyzdžiui, sodo namelį ar sodybą. Taip pat yra ir investuotojų, įsigyjančių antrą būstą investicijai, tačiau tam jau reikia turėtų sukaupus nemenką nuosavų lėšų dydį, jeigu norima pirkinį apmokėti be paskolos“, – pastebi T. Povilauskas.

Pasak „Inreal“ atstovo Edgaro Statkaus, būstą be paskolos perka ir tie, kurių pajamos yra gana didelės ir jie sugeba tokią sumą susitaupyti.

„Kai kas gerai uždirba, kai kas paveldėjimą gauna, o kai kam tai – viso gyvenimo santaupos. Beje, buvo ir bankų komentarai, kad žmonių indėliai per karantiną smarkiai išaugo. Turbūt nieko keisto, nes mes nekeliavome, nepramogavome, kas išties reikalaudavo nemažos biudžeto dalies“, – komentuoja E. Statkus.

„Santaupų šaltinių yra įvairių, paprastai tai daugelio metų darbo rezultatas. Dažnai parduoda kokį nors kitą savo turtą, pavyzdžiui, sodo namą, sklypą ir t. t.“, – taip pat sako „Ober-Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka.

Kai kas gerai uždirba, kai kas paveldėjimą gauna, o kai kam tai – viso gyvenimo santaupos.

E. Statkus.

T. Povilauskas taip pat atkreipia dėmesį, jog istoriškai NT kaina Lietuvoje vis auga, tad kasmet reikėtų sutaupyti vis daugiau norint įsigyti būstą iš nuosavų lėšų.

„Kalbant apie tai, ar verta pirkti būstą iš nuosavų lėšų, jei gyventojas turi sukaupęs pakankamai santaupų ir neturi, kur tuos pinigus pelningiau įdarbinti, arba jis jau yra paskirstęs savo investicijas, tada taip. Be to, jeigu santaupų yra, tačiau pasiskolinti ilgam jau nebepavyksta, pavyzdžiui, dėl didelio amžiaus, tai irgi suprantamas sprendimas“, – nurodo T. Povilauskas.

Nuosavų lėšų prašo ir pardavėjas

Vis dėlto, anot A. Šapokos, pasitaiko atvejų, kai sandorio be paskolos reikalauja ir pats turto pardavėjas. Pavyzdžiui, kai turtas yra suvaržytas areštu, pardavimo procedūra atsiskaitant nuosavomis lėšomis yra gerokai paprastesnė ir greitesnė, pažymi ekspertas.

Be to, anot jo, kartais pardavėjai turi iliuziją neva pirkėjas be paskolos yra geresnis, o pirkimo–pardavimo procedūros – kur kas paprastesnės.

Motyvas, kodėl pardavėjas nori, kad pirkėjas atsiskaitytų ne paskolos pinigais, o iš nuosavų lėšų, E. Statkaus manymu, yra terminas, per kurį atsiskaitoma.

„Kai žmonės atsiskaito savo pinigais, sandoris gali įvykti mažiausiai mėnesiu greičiau nei imant banko paskolą“, – pažymi jis.

Motyvai, kodėl pardavėjai antrinėje rinkoje gali prašyti pirkti be paskolos, o savais pinigais, anot Š. Taručio, yra dvi. Iš vienos pusės, tokiu tempu augant būsto kainoms rinkoje, turto vertinimas nespėja su šiuo augimu ir gali būti sudėtinga gauti reikiamą finansavimą banke.

„Tarkime, pardavėjas už savo turtą nori (ir gali) gauti 100 tūkst. eurų, tačiau aplink daug sandorių per paskutinius 3 mėn. neįvyko, o paskutinių sandorių kainos siekia apie 80 tūkst. eurų. Vadinasi, tuo remdamiesi vertintojai siūlys mažesnę sumą“, – paaiškina jis.

Iš kitos pusės, perkant su banko finansavimu reikalinga gausybė procedūrų, kurios užtrunka apie mėnesį, o – vėlgi – tokioje dinamiškoje rinkoje niekas nenori prarasti laiko, sako Š. Tarutis.

„Galų gale, atsiranda tokių procedūrų, kaip hipoteka, kurios ir užtrunka ir tam tikra prasme apriboja“, – priduria jis.

„Pašnibždomis“ susitarti paprasčiau

Dabar sandoriai, kuomet perkant NT atsiskaitoma grynaisiais, anot A. Šapokos, bent didžiuosiuose miestuose yra pavieniai ir labai reti.

Statistika rodo, kad dažniau nuosavomis lėšomis perkami naujos statybos būstai.

T. Povilauskas.

„Galiu tik pasvarstyti, kad tikriausiai taip yra todėl, jog atsiskaitymas grynaisiais labiau aktualus sudarant mažesnės vertės sandorius: parduodant NT regionuose, kaimų vietovėse, kur paprastą butą galima įsigyti už kelis tūkstančius eurų, o žemės sklypą ūkiui – už kelis šimtus.

Didesni, patyrę ir patikimi naujos statybos projektų plėtotojai beveik visuomet priima tik bankinius pavedimus, atsiskaityti grynaisiais tiesiog nėra galimybės“, – perspėja A. Šapoka.

E. Statkus antrina, jog atvejai, kai NT perkamas grynaisiais, nėra dažni, jų pasitaiko tik tuomet, kai tokiam atsiskaitymo būdui neprieštarauja pardavėjas. Anot jo, atsiskaitymas grynaisiais dažniau inicijuojamas pirkėjo.

„Atsiskaitymai grynaisiais pinigais retsykiais vis dar naudojami perkant mažesnės vertės NT, iš fizinių asmenų tiek pirminėje, tiek antrinėje būsto rinkoje“, – nurodo E. Statkus.

Š. Tarutis sako, jog sandoriai „juodais pinigais“, jo manymu, galėtų sudaryti apie 5–10 proc. „Tiesa, dalis grynųjų pinigų, tikėtina, naudojami dengiant dalį sandorio sumos“, – pastebi jis.

Anot Š. Taručio, tikėtina, kad daugiau grynųjų pinigų cirkuliuoja antrinėje būsto rinkoje, kur perkami ir parduodami senesnės statybos būstai.

„Ten santykiai dažniau vyksta tarp fizinių asmenų, o asmeniškai, „pašnibždomis“ susitarti paprasčiau“, – sako Š. Tarutis.

Kai žmonės atsiskaito savo pinigais, sandoris gali įvykti mažiausiai mėnesiu greičiau nei imant banko paskolą.

A. Šapoka.

Pirminėje rinkoje piniginės operacijos, pasak jo, atliekamos per tarpininkus – brokerius, vadybininkus, jie nesuinteresuoti priimti grynųjų pinigų.

„Rimti plėtotojai ir NT rinkos dalyviai nepraktikuoja grynųjų pinigų operacijų ir joms reikalingos kasos administravimo, todėl pirminėje rinkoje tai turėtų būti retas atvejis“, – pažymi Š. Tarutis.

Įžvelgia ir piktybiškus kėslus

E. Statkaus manymu, pagrindinis mokėjimo grynaisiais motyvas – grynųjų pinigų realizavimas. „Kuo toliau, tuo jų (grynųjų pinigų – LRT.lt) naudojimas tampa komplikuotesnis“, – pastebi jis.

A. Šapokos manymu, pagrindinis NT pirkimo grynaisiais motyvas yra turimos santaupos būtent grynųjų pinigų forma. Vis dėlto, anot jo, tam tikrais atvejais tokie sandoriai turi ir gana neigiamą pusę.

„Žmogus, kuris visą savo gyvenimą gauna atlyginimą grynaisiais, paprastai juos ir kaupia. Be to, vertinant sandorių kiekį, dažnai yra suplakami visi NT sandoriai, dažniausiai atsiskaitymas grynaisiais vyksta labai smulkios vertės NT sandoriuose, kurie paprastai ir vyksta be tarpininkų.

Sandoriai, kuomet norima nuslėpti mokesčius, nerodant kainos dalies ir pan., vyksta paprastai be jokių tarpininkų, manyčiau, kad ir notarams, kuriems pavestas pinigų plovimo prevencijos vykdymas, tą fiksuoti taip pat neįmanoma“, – pažymi A. Šapoka.

Š. Tarutis pabrėžia, jog sandoris grynaisiais pinigais, kai visos sumos deklaruojamos ir mokamos oficialiai, kai galima pagrįsti pinigų kilmę, iš esmės yra teisėtas.

„Nors šiais laikais gali atrodyti keistai žmogus, lagamine atsinešęs apvalią sumą, čia savaime jokio nusikaltimo nėra: gal žmogus dar prisimena nepriklausomybės pradžios „bankininkystės“ patirtis ir pinigų laikymą po lova vertina kaip saugiausią pasirinkimą.

Kita priežastis galbūt galėtų būti „juodų pinigų išplovimas“. Tą, tarkime, galima būtų bandyti daryti su pardavėju sutariant, kad oficialiame sandoryje bus nurodyta mažesnė jo vertė, o likusi dalis – sumokama grynaisiais“, – paaiškina jis.

Akcentuoja galimas rizikas

Paklaustas apie galimas pasekmes, E. Statkus sako, kad atsiskaitymas grynaisiais pinigais kelia rizikų tiek pardavėjui, tiek ir pirkėjui.

„Pardavėjui kylanti rizika yra dėl pinigų apskaitos, pervežimo, saugojimo, yra papildomų kaštų grynuosius pinigus padedant į banką. Pirkėjui pagrindinė tenkanti rizika – prievolė pagrįsti grynųjų pinigų teisėtumą, taip pat, jei pinigai sumokami ne per sandorį pas notarą, tai, kad jis tiesiog gali būti apgautas nesąžiningo pardavėjo“, – paaiškina E. Statkus.

Sandorių grynaisiais nerekomenduoja

Vis dėlto vykdyti NT sandorių grynaisiais pinigais A. Šapoka sako visiškai nerekomenduojantis.

„Būtent grynaisiais pinigais vykdant sandorius dažniau pasitaiko sukčiavimo atvejų, pavyzdžiui, pirkėjas perdavė avansą, tačiau jis nebuvo tinkamai raštu aprašytas ar netgi tarpininkas neperduoda turto savininkui. Ir kiek tenka girdėti – tokių situacijų pasitaiko gana dažnai. Todėl saugumas, sandorio šalių patirtis ir reputacija rinkoje yra labai svarbūs apskritai sandorio sklandumui.

Be to, grynųjų nėra saugu tiesiog laikyti – vagystės ar gaisro atveju dažnai viso gyvenimo santaupos gali tiesiog dingti. Kita priežastis – neapsimoka – visos grynųjų pinigų operacijos bankuose kainuoja brangiai ir, panašu, jos tik brangs“, – vardija A. Šapoka.

Š. Tarutis sako, kad po sandorio didesnė rizika tenka grynuosius pinigus paėmusiai pusei.

„Pirkėjui lieka rizikos dėl neįforminto sandorio, jei pinigai nebuvo „švarūs“ – nebus jokių garantijų ir pan. Ginčo atveju problemų gali kilti, jei sandoryje fiksuota mažesnė kaina. Pagrindinė grėsmė pardavėjui – gauti padirbtus pinigus. Sandoriui įvykus, jei jis nebuvo oficialiai įformintas arba įformintas mažesne nei reali kaina, nieko įrodyti nebepavyks.

Antra rizika – grynieji pinigai gali būti žymėti, pirkėjas gali pakliūti specialiųjų tarnybų akiratin, todėl tyrėjai paskui pinigus atseks iki turėtojo, pinigai gali būti konfiskuoti. Trečia rizika ar, tiksliau, dilema – kur ir kaip saugoti dideles grynųjų pinigų sumas. Galų gale, grynuosius pinigus yra sudėtingiau realizuoti, nes skaidriai dirbančiame versle tai nėra pageidautina ir priimtina atsiskaitymų forma“, – perspėja Š. Tarutis.

E. Statkus atsiskaitymų grynaisiais pinigais už NT pirkimus nerekomenduoja tiek dėl veiklos skaidrumo bei reputacijos, tiek dėl patogumo.

Š. Tarutis taip pat visus sandorius rekomenduoja atlikti oficialiai, bankiniais pavedimais.

Nurodoma sutartyse

Kadangi nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartys yra tvirtinamos notariškai, Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) atstovės Kristinos Jakštienės teigimu, atsiskaitant grynaisiais pinigais, jose paprastai būna nurodyta, kad asmenys atsiskaitė iki sutarties pasirašymo arba nurodomas kitas atsiskaitymo būdas.

„Jei sutartis nevykdoma, asmenys turi galimybę ginčus spręsti teismine tvarka. Teisminių ginčų metu gali kilti sunkumų įrodinėjant grynųjų pinigų kilmę, todėl abi sandorio šalys gali būti įtrauktos į sudėtingą ir ilgai trunkantį teismo procesą“, – perspėja K. Jakštienė.

Vis dėlto, anot jos, VMI, vertindama gyventojų galimas mokestines rizikas, vertina visų lėšų (tiek grynųjų, tiek negrynųjų), naudojamų NT įsigyti, kilmę arba, kitaip tariant, jų šaltinius.

„Vertinimo metu tikrinama, ar asmeniui pakanka oficialių ir VMI žinomų pajamų NT bei kitoms patirtoms išlaidoms pagrįsti, t. y. ar asmens išlaidos neviršija jo pajamų. Paprastai tariant, VMI lygina gyventojo visų gautų pajamų, turėtų santaupų, paskolų sumą su patirtomis išlaidomis.

Išlaidas sudaro turto įsigijimai, suteiktos paskolos, išlaidos paskoloms grąžinti, lizingui, vartojimo išlaidos, įnašai juridiniams vienetams (kapitalui didinti), kt. Nustačius, kad turimi pajamų šaltiniai nėra pakankami turtui įsigyti, iš nežinomų šaltinių gautos lėšos apmokestinamos“, – aiškino K. Jakštienė.