Kartu su bendraturčiu valdote nekilnojamąjį turtą (namą ir (ar) žemės sklypą), bet įvairiais klausimais tarp jūsų nuolat kyla kivirčai? Teisinis reguliavimas įpareigoja bendraturčius bendrą daiktą valdyti, juo naudotis ir disponuoti bendru sutarimu.
Ką daryti, jei bendro sutarimo nepavyksta pasiekti ir kaskart sprendžiant bet kokį klausimą, susijusį su bendru turtu jaučiatės kito bendraturčio „įkaitu“?
Nuosavybės teisė laikoma bendrąja, kai nuosavybės teisės objektą (turtą) valdo, juo naudojasi bei disponuoja du ar daugiau savininkų. Kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys, tokia nuosavybės teisė vadinama bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Įstatyme aiškiai įtvirtinta bendraturčių bendradarbiavimo pareiga, kuri reiškia, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas (bendras turtas) turi būti valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama tarpusavio sutarimu.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas šią bendraturčių pareigą, yra nurodęs, kad bendraturčiai privalo išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią, nesiekti tik savo interesų apsaugos kitų bendraturčių teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti paties priimtiniausio sprendimo būdo dėl bendro turto. Tuo atveju, kai bendraturčiams nepavyksta pasiekti bendro sprendimo dėl bendro turto valdymo, naudojimo ir disponavimo, ginčą pagal bet kurio bendraturčio ieškinį sprendžia teismas.
Siekiant sumažinti konfliktų tarp bendraturčių tikimybę arba visiškai nutraukti bendrosios dalinės nuosavybės santykius, atitinkamai gali būti nustatoma naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kitaip – realiųjų nuosavybės dalių nustatymas bendrojoje dalinėje nuosavybėje) arba turtas atidalijamas. Toliau plačiau aptarsime kiekvieną iš šių būdų atskirai.
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarkos nustatymo esmė – aiškiai nurodyti, kuria nekilnojamojo turto dalimi ir kuris bendraturtis gali naudotis. Toks sprendimo būdas padeda sumažinti bendraturčių nesutarimus ir sudaro galimybę efektyviau naudotis savo turima bendro turto dalimi.
Pavyzdžiui, įsivaizduokime situaciją, kad bendraturčiams priklauso gyvenamasis namas ir žemės sklypas. Šiuo turtu bendraturčiai naudojasi pagal nusistovėjusią tvarką, bet nuolat kyla ginčai dėl keleto patalpų ir tam tikrų žemės sklypo zonų. Siekdami išvengti tokių situacijų, jie gali nusistatyti naudojimosi tvarką, kurioje bus aiškiai apibrėžta kokiomis konkrečiomis gyvenamojo namo patalpomis ir kokiomis žemės sklypo dalimis naudosis kiekvienas bendraturtis.
Jei bendraturčiams pavyksta susitarti dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, pasirašoma sutartis. Norint, kad tokia sutartis būtų privaloma ir vėlesniems nekilnojamojo turto savininkams, ji turi būti patvirtinta notariškai ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Tais atvejais, kai santykiai tarp bendraturčių yra konfliktiški, paprastai nepavyksta pasiekti bendro sutarimo jokiais klausimais, įskaitant ir naudojimosi bendru turtu tvarkos nustatymą. Bendraturčiams nepavykus susitarti, naudojimosi tvarkos nustatymo klausimą sprendžia teismas pagal bet kurio bendraturčio ieškinį.
Spręsdamas tokio pobūdžio bylas, teismas vertina, ar nustačius naudojimosi tvarką, bus užtikrinta savininkų teisių ir interesų pusiausvyra. Todėl į teismą besikreipiantis bendraturtis kartu su ieškiniu turi pateikti tokį naudojimosi tvarkos nustatymo variantą, kuriuo tokia pusiausvyra būtų užtikrinama ir kuris atitiktų šiuos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išskiriamus kriterijus:
- naudojimosi bendru daiktu tvarka privalo atitikti teisės aktų reikalavimus ir negali pažeisti trečiųjų asmenų teisių;
- pagal naudojimosi tvarką kiekvienam bendraturčiui naudotis priskiriama dalis privalo kaip įmanoma labiau atitikti jo turimą nuosavybės dalį;
- nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka negali sudaryti prielaidų kilti konfliktams ateityje;
- bendraturčiams priskiriamos naudotis dalys pagal savo naudingąsias savybes turi būti vienodo vertingumo ir užtikrinti galimybę naudojant daiktą pagal paskirtį gauti maksimalią naudą;
- nustatant naudojimosi tvarką, turi būti užtikrinama, kad turtas būtų naudojamas racionaliai, efektyviai ir patogiai (pvz., visiems bendraturčiams bus užtikrintas priėjimas prie nuosavybės objektų, susisiekimas su viešaisiais keliais ir pan.);
- naudojimosi tvarka turi būti tokia, kad nekeistų arba turėtų kaip įmanoma mažiau įtakos jau nusistovėjusiai naudojimosi turtu tvarkai.
Teismui pateikiamas projektas (planas), pagal kurį prašoma nustatyti naudojimosi tvarką, turi būti parengtas taip, kad jame būtų suprantamai ir aiškiai apibrėžtos bei lengvai identifikuojamos bendraturčiams naudotis priskiriamos dalys, t. y. dėl šių dalių tikslumo ir dėl nustatomos naudojimosi tvarkos apimties (ribų, plotų, išsidėstymo ir pan.) negali kilti jokių abejonių.
Jei byloje pateikiamas naudojimosi tvarkos nustatymo projektas (planas) yra netinkamas ir ydingas, teismas turi teisę jį atmesti. Nors toks teismo sprendimas neužkerta kelio bendraturčiui iš naujo kreiptis į teismą pateikiant kitokį naudojimosi tvarkos nustatymo projektą (planą), rekomenduotina prieš kreipiantis į teismą, taupant laiko ir piniginius resursus, „atlikti namų darbus“ ir teismui pateikti tinkamai parengtą naudojimosi tvarkos nustatymo projektą (planą).
Svarbu pažymėti, kad nustačius naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką, šis daiktas vis tiek išlieka bendru ir bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta. Siekiant bendrosios dalinės nuosavybės teisės pabaigos, galimas sprendimo būdas – atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės
Įstatymas numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė ir atsidalijusio bendraturčio turtas tampa asmeninės nuosavybės objektu. Tai reiškia, kad buvęs bendraturtis turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra.
Pavyzdžiui, trys bendraturčiai turi žemės sklypą, vienas iš jų nori vystyti komercinę veiklą, kitas – statyti gyvenamąjį namą, o trečias apskritai nieko nenori daryti. Bendraturčiai nuolat konfliktuoja dėl skirtingų nuomonių. Galimas situacijos sprendimo būdas – atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Atidalijimą galima įgyvendinti bendraturčių sutarimu, o jo nesant – teismo sprendimu pagal bendraturčio ieškinį. Teismas bendraturčių nesutarimus dėl atidalijimo gali išspręsti vienu iš dviejų būdų – padalydamas daiktą natūra arba priteisdamas kompensaciją pinigais.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje daikto padalijimas natūra yra pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas – išimtiniu. Tai reiškia, kad tik tokiu atveju, kai nėra galimybės padalyti daikto natūra (net ir padarant proporcingą žalą daikto paskirčiai), atidalijamam bendraturčiui gali būti priteista kompensacija pinigais.
Teismas, spręsdamas dėl atidalijimo natūra pagal bendraturčių pateiktus atidalijimo projektus (planus), vertina:
- ar bendraturčio prašomas atidalijimo būdas yra racionalus, procedūriškai ir techniškai įmanomas įgyvendinti, ar juo nebus padaroma neproporcinga žala daiktui, ar nebus fizinių kliūčių naudoti daiktą pagal paskirtį;
- ar bendraturčio prašomu atidalijimo būdu yra įmanoma suformuoti atskirą nuosavybės teisės objektą, t. y. ar ieškinyje ir projekte (plane) aiškiai įvardijama, kokį atskirą nekilnojamąjį daiktą prašoma suformuoti, ir ar jo suformavimo būdas yra pagrįstas bei atitinka teisės aktų reikalavimus (pvz., statybą, kadastrinių objektų formavimą ar teritorijų planavimą reglamentuojančių teisės aktų);
- ar bendraturčio prašomu atidalijimo būdu suformuoti atskiri daiktai dėl savo dydžio, kaip įmanoma labiau, atitiks bendraturčių nuosavybės dalis bendrosios dalinės nuosavybės teisėje;
- ar įgyvendinus bendraturčio prašomą atidalijimo būdą, nebus sudarytos prielaidos kilti ginčams ateityje, ar nuosavybės teisių įgyvendinimas po atidalijimo nebus apsunkintas įvairiais suvaržymais (pvz. servitutais).
Nagrinėjant bylą teisme gali būti pateikiami keli atidalijimo projekto (plano) variantai. Tokiu atveju teismas parenka optimaliausią ir geriausiai savininkų teisių bei interesų pusiausvyros principą atitinkantį variantą. Atidalijimo variantą teismui teikiantis bendraturtis privalo pagrįsti, kad būtent jo siūlomas bendrosios dalinės nuosavybės nutraukimo būdas yra priimtiniausias.
Tik tokiu atveju, jei atidalijimas natūra negalimas dėl teisinių ar faktinių objektyvių kliūčių, atidalijamiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais. Tokia kompensacija turi atitikti tikrąją atidalijamos nuosavybės dalies vertę, kuri laikoma teisinga, jei atitinka rinkos kainą.
Teismo teisės spręsti dėl kompensacijos dydžio neriboja ieškinyje nurodyta suma, teismas pagal bylos duomenis vertina, koks piniginės kompensacijos dydis yra teisingiausias, labiausiai atitinkantis šalių interesus ir užtikrinantis jų pusiausvyrą. Spręsdamas kompensacijos priteisimo klausimą, teismas taip pat vertina, ar bendraturčiai realiai išgali sumokėti tokio dydžio piniginę kompensaciją. Jei tokių galimybių bendraturčiai neturi, teismas paprastai pripažįsta, kad toks atidalijimo būdas negalės būti įvykdomas ir ieškinį atmeta.
Praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai vienas bendraturtis reikalauja atidalyti daiktą iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas pageidauja nustatyti naudojimosi tvarką. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, jog tokiu atveju prioritetas turėtų būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės, nes būtent šis būdas palengvina savininkų teisių įgyvendinimą ir padeda išvengti ginčų ateityje.
Pažymėtina, kad nesutariantys bendraturčiai visada gali svarstyti galimybę parduoti bendrą daiktą ir už jį gautus pinigus pasidalyti proporcingai pagal turėtas nuosavybės dalis.
Šiame straipsnyje apžvelgti esminiai naudojimosi tvarkos nustatymo ir atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės aspektai. Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas atvejis yra individualus, todėl situacijos sprendimo būdas priklauso nuo tam tikrų bendro turto savybių ir (ar) su bendraturčiais susijusių specifinių aplinkybių. Siekiant išsiaiškinti individualią situaciją, visada patariama konsultuotis su teisininkais.
