Planuojant žemės sklypą detaliuoju planu ar žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu (apibendrintai – planavimo dokumentais), turi būti išspręstas susisiekimo klausimas, t. y. žemės sklypas privalo turėti privažiavimą bendro naudojimo keliu arba kelio servitutu. Tačiau neretai pasitaiko atvejų, kad net ir suplanavus privažiavimą kelio servitutu, paaiškėja, jog servitutas negalioja, o žemės sklypas lieka be patekimo į jį galimybės. Taigi, kodėl žemės sklypo planavimo dokumentuose nurodytas kelio servitutas negarantuoja jo galiojimo?
Nors planavimo dokumentai yra privalomi visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims, o privažiavimas yra vienas privalomųjų sprendinių planuojant žemės sklypą, tačiau servituto nurodymas planavimo dokumentuose pats savaime nepatvirtina jo nustatymo ir galiojimo. Taip yra todėl, kad servituto, kaip daiktinės teisės, nustatymą ir galiojimą apibrėžia ne teritorijų planavimą reglamentuojantys teisės aktai, o Civilinio kodekso teisės normos.
Civilinis kodeksas numato, kad servitutas gali būti nustatomas tik konkrečiais būdais – įstatymais, sandoriais, teismo sprendimu ir administraciniu aktu. Todėl planavimo dokumentas, nesvarbu, ar tai būtų detalusis planas, ar žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas, nėra tas dokumentas, kuriuo nustatomas servitutas.
Be to, kalbant apie servituto galiojimą, svarbu nepamiršti, kad vien servituto nustatymo fakto nepakanka. Servituto atsiradimo momentas ir iš jo kylančios teisės bei pareigos yra siejami su servituto įregistravimu Nekilnojamojo turto registre. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad neįregistruotas servitutas nesukelia teisių ir pareigų nei viešpataujančiojo, nei tarnaujančiojo daikto savininkams. Taigi, visais atvejais, išsprendus servitutų nustatymo klausimą, juos būtina įregistruoti registre.
Kai kalbame apie poreikį nustatyti kelio servitutą privačiuose sklypuose, jo nustatymo būdai iš esmės susiaurėja iki dviejų variantų. Vienas iš jų – kelio servituto nustatymas sandoriu, kuris galimas tik susitarus žemės sklypų (viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daiktų) savininkams bei pasirašius sutartį dėl servituto nustatymo. Kitas variantas – kai dėl servituto nustatymo nesusitaria viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daiktų savininkai, jis gali būti nustatomas teismo sprendimu.
Sandorio sudarymo atveju savininkai gali susitarti dėl bet kokios apimties ir konfigūracijos servituto. Tačiau, nustatant servitutą teismo sprendimu, galioja minimalaus savininko teisių ribojimo principas ir servitutu gali būti suteikiamos tik tokios teisės, kurios yra objektyviai būtinos viešpataujančiajam daiktui naudoti pagal jo paskirtį. Asmuo, prašantis teismo nustatyti servitutą, turi pareigą pagrįsti, kad jo prašomas nustatyti servitutas yra būtinas, nes nėra jokios kitos galimybės naudoti jam priklausantį daiktą pagal paskirtį, kaip tik apribojant kito savininko teises. Prašydamas servituto nustatymo, asmuo turi parengti servituto nustatymo planą (schemą), pagal kurį suprojektuojamas tokių matmenų, konfigūracijos ir išsidėstymo servitutas, kuris sukeltų kuo mažesnius nepatogumus ir minimaliai apribotų tarnaujančiojo daikto savininko teises. Kreipiantis į teismą dėl servituto nustatymo, galima remtis ir žemės sklypo planavimo dokumentais.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas apie planavimo dokumentų reikšmę servituto nustatymo teismo sprendimu kontekste yra išaiškinęs, kad tokio pobūdžio bylose vertinant šalių interesus bei aplinkybes dėl servituto dydžio, jų svarba nebūtinai gali sutapti su ta aplinkybių visuma, kuri yra svarbi tvirtinant teritorijų planavimo dokumentus. Teismo vertinimu, siūlymai dėl servituto nustatymo ir jo dydžio planavimo dokumentuose nėra kokiu nors būdu privalomi šalims ar teismui. Planavimo dokumentuose esantys faktiniai duomenys gali būti teikiami kaip vienas iš įrodymų, iš kurių teismas sprendžia dėl servituto būtinumo, dydžio ir kitų reikšmingų servituto nustatymui aplinkybių, bet jie neturi didesnės įrodomosios galios. Teismo sprendimu nustatytas servitutas nebūtinai turi sutapti su planavimo dokumentuose nurodytu ir siūlomu nustatyti servitutu.
Apibendrinant, net jei prieš įsigydamas žemės sklypą, pirkėjas pasitikrina planavimo dokumentus ir įsitikina, kad patekimas į žemės sklypą yra suplanuotas kelio servitutu, to nepakanka konstatuoti, kad servitutas yra nustatytas ir galiojantis, o pirkėjas tampa daiktinės teisės - servituto turėtoju. Visais atvejais pirkėjas turi įsitikinti, kad servitutas yra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Paaiškėjus, kad registre nėra duomenų apie servitutą, žemės sklypo savininkas privalės spręsti jo nustatymo klausimą sandoriu su būsimo tarnaujančiojo daikto savininku arba kreipdamasis į teismą dėl servituto nustatymo teismo sprendimu.
Šis komentaras nėra teisinė konsultacija ir tai yra asmeninė autorės nuomonė, kuri nebūtinai sutampa su LJAA nuomone.
