Planuojate įsigyti žemės sklypą ir, nors pardavėjas sako, kad „viskas yra gerai“, Jūs patys norite tuo įsitikinti, tik nežinote nuo ko pradėti? Svarbiausia, būkite atidūs, patikrinkite informaciją, mąstykite kritiškai, emocijas atidėkite vėlesniam laikui, pavyzdžiui, kai jau galėsite pasidžiaugti geru pirkiniu. Pateiksime Jums 3 praktinius patarimus, kurie padės apsispręsti, ar verta savo pinigus investuoti į konkretų žemės sklypą.
Pirma. APŽIŪRA VIETOJE
Kadangi žemės sklypas nėra toks daiktas, kurį užsakius internetu, galima būtų grąžinti per 14 dienų, būtinai apžiūrėkite žemės sklypą nuvykę į vietą. Stebėkite aplinką ir atkreipkite dėmesį į šiuos aspektus:
Realus privažiavimas. Vykdami į vietą, įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis, ar nereikia važiuoti neaiškiais laukais ir dar neįrengtais keliais. Jei privažiavimo kelias dar neįrengtas, turite išsiaiškinti, ar tokio kelio statyba yra suplanuota, kas finansuos statybos darbus, ar privažiavimas numatomas per valstybinę žemę, ar per privačius sklypus. Visiems šiems klausimams atsakyti prašykite dokumentų. Laiku neišsiaiškinus privažiavimo aspektų, vėliau galite patirti neplanuotas finansines ir laiko sąnaudas. Pavyzdžiui, paaiškėjus, kad privažiavimas galimas tik per svetimą privatų žemės sklypą, turėtų būti nustatomas servitutas, o svetimo sklypo savininkui nesutikus su servituto nustatymu, tektų bylinėtis teisme.
Kaimynystė. Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla. Nemalonūs kvapai, kurie gali atsirasti, pavyzdžiui, gamybos procese ar auginant gyvulius, gali reikšti, jog Jūsų apžiūrimame sklype gali būti nuolat juntamos šalia vykdomos komercinės ar ūkinės veiklos pasekmės, taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir atitinkami ribojamai. Stebėkite, ar aplinka nėra triukšminga, pavyzdžiui, girdimi transporto, įrenginių ar netoliese vykdomos veiklos skleidžiami garsai. Nemalonūs kvapai ir triukšmas gali būti rimtas dirgiklis gyvenant toje vietovėje, todėl turite įvertinti, ar galite toleruoti tokią aplinką. Vėliau, jau įsigijus žemės sklypą, ginčai dėl netoliese vykdomos veiklos gali būti bevaisiai ir reikalaujantys didelių sąnaudų. Taip pat atkreipkite dėmesį į šalia Jūsų apžiūrimo žemės sklypo esančius tuščius žemės plotus, pasiteiraukite, kokia veikla toje teritorijoje planuojama, galbūt ji buvo suplanuota tuo pačiu planavimo dokumentu. Jums svarbu žinoti, kokia statyba yra numatoma gretimame žemės sklype – ar bus išlaikomi reglamentuojami atstumai, ar numatoma veikla netrikdys Jūsų privataus gyvenimo. Pavyzdžiui, pasitaiko atvejų, kai įsigiję žemės sklypą, kuriame leistina vienbučių ir dvibučių pastatų statyba, žmonės sužino, kad šalia esančiame tuščiame žemės sklype planuojama daugiabučio gyvenamojo namo statyba, o dar ir neišlaikant 3 metrų atstumo iki sklypo ribos. Tokiu atveju nežinojimas apie šalia planuojamą veiklą neapsaugo nuo būsimų statybų, o už tvoros išdygęs daugiabutis gali ne juokais apkartinti gyvenimą.
Komunikacijos. Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan. Būdami žemės sklype galite įsitikinti, ar šie įvadai yra (elektros įvado spinta, šuliniai ir pan.), paprašykite juos parodyti. Pasiteiraukite, kam priklauso komunikacijos, o jei jos yra privati nuosavybė, išsiaiškinkite, ar išspręstas atlygintinumo klausimas, ar pardavėjas turi visus reikalingus sutikimus prisijungti prie komunikacijų. Pavyzdžiui, pasitaiko atvejų, kai įsigijus žemės sklypą, paaiškėja, kad vandens tiekimas numatomas iš privačiam asmeniui priklausančio vandens gręžinio, o gręžinio savininkas nesutinka tiekti vandens arba reikalauja nepagrįstai didelio mokesčio už tiekiamą vandenį. Tokiu atveju žemės sklypo savininkas „įkalinamas“ nepalankioje situacijoje, kuri dažnai veda prie teisminių ginčų.
Reljefas. Žemės sklypo reljefas yra itin svarbi aplinkybė planuojant ateityje statyti pastatus. Todėl, atvykę į vietą, vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo. Pavyzdžiui, tuo atveju, jei Jūsų apžiūrimas žemės sklypas yra ženkliai žemiau už greta esantį sklypą, Jums gali tekti investuoti papildomas lėšas į sklypo reljefo pakeitimą, o jei sklypas aukščiau – siekiant užkirsti kelią gretimų žemės sklypų užliejimui, gali tekti investuoti į papildomas paviršinio vandens surinkimo sistemas, atraminės sienelės pastatymą, kam, beje, gali būti reikalingas kaimyno sutikimas ir pan.
Antra. NEKILNOJAMOJO TURTO REGISTRO DUOMENYS
Pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis. Juos galite gauti iš žemės sklypo savininko. Nors Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše pateikiama ribota informacija, tačiau ir ji gali suteikti nemažai žinių apie nekilnojamojo turto objektą. Perskaitykite viską įdėmiai ir atkreipkite dėmesį į šiuos punktus:
Žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas. Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis. Nors teisės aktai numato galimybę keisti žemės sklypo naudojimo paskirtį ir būdą, bet ne visais atvejais leidžiama tai daryti. Tokiu atveju turite atlikti išsamesnį duomenų tyrimą arba prisiimti riziką, jei Jūsų statybos projekto nebus galimybės įgyvendinti. Pavyzdžiui, ketinate statyti keturių butų pastatą, o žemės sklypo naudojimo būdas – vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Vadinasi, siekiant įgyvendinti savo ketinimus, turėsite atlikti teisės aktuose nustatytas procedūras ir pakeisti žemės sklypo naudojimo būdą į – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Ši procedūra yra galima ne visais atvejais ir priklauso nuo daugelio aplinkybių, kurias rekomenduojama išsiaiškinti prieš įsigyjant žemės sklypą.
Plotas. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše galite pasitikrinti tikslų žemės sklypo plotą. Palyginę jį su pardavimo skelbime nurodytu plotu, galėsite objektyviai įvertinti kainą. Taip pat atkreipkite dėmesį į žemės naudmenų plotus, pavyzdžiui, kelių plotai, miško žemės plotas, užstatyta teritorija ir pan. Šiems plotams būdingos tam tikros gamtinės savybės arba ūkinio naudojimo ypatumai, dėl kurių gali būti apribotos galimybės įgyvendinti Jūsų planus, susijusius su žemės sklypo panaudojimu. Pardavėjo turima nuosavybės dalis. Skiltyje „nuosavybė“ rasite duomenis apie žemės sklypo savininką. Atkreipkite dėmesį, ar pardavėjas yra vienintelis savininkas, ar yra daugiau bendraturčių. Jei žemės sklypą valdo daugiau bendraturčių, tokio žemės sklypo valdymas yra komplikuotesnis, nes bet kokie sprendimai dėl žemės sklypo valdymo ir naudojimo turi būti sprendžiami bendraturčių sutarimu, o nesant sutarimo – teismine tvarka.
Kitos daiktinės teisės. Šios teisės yra susijusios su nekilnojamojo daikto valdymu, naudojimu ir disponavimu, todėl yra labai svarbios ir apie jas būtina žinoti prieš įsigyjant nekilnojamąjį daiktą. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše prie kitų daiktinių teisių matote įrašą „kelio servitutas – teisė važiuoti transporto priemonėmis, naudotis pėsčiųjų taku (tarnaujantis)“. Toks įrašas reiškia, kad per Jūsų planuojamą pirkti žemės sklypą kiti asmenys vaikščios ir važiuos transporto priemonėmis. Kitaip tariant, tai reiškia, kad žemės sklypas yra „apsunkintas”, o Jūsų nuosavybės teisė toje dalyje, kurioje nustatytas kelio servitutas, bus apribota.
Juridiniai faktai. Šioje skiltyje galite rasti informaciją apie sudarytas nuomos sutartis, areštą, nustatytą naudojimosi tvarką, iškeltas teismines bylas, susijusias su nekilnojamuoju daiktu, ir pan. Visi šie duomenys yra reikšmingi ir gali turėti įtakos nekilnojamojo daikto valdymui, naudojimui ir disponavimui, todėl bet kuris iš įrašų reikalauja tolimesnės analizės ir Jūsų dėmesio. Pavyzdžiui, jei matote, kad teisme nagrinėjama byla, susijusi su žemės sklypu, prašykite daugiau informacijos apie ginčą, jo šalis ir pan.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Šios sąlygos reiškia, kad žemės sklype taikomi ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai, kurių turinys yra apibrėžtas įstatyme. Pavyzdžiui, jei sklypas patenka į kultūros paveldo objekto ar vietovės teritoriją, joje galios specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir bet kokia ūkinė veikla turi būti suderinama su kultūros paveldo apsauga bei vertingųjų savybių išsaugojimu, o tai reiškia, kad statyba gali būti ribojama arba, apskritai, negalima. Kitas pavyzdys – elektros tinklų apsaugos zona – priklausomai nuo elektros linijos tipo, šioje zonoje gali būti draudžiama tam tikrų statinių statyba arba reikalingas atitinkamų tinklus eksploatuojančių organizacijų pritarimas. Todėl pirkėjas, prieš įsigydamas žemės sklypą, turėtų išsiaiškinti visas taikytinas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir jų turinį.
Trečia. GALIOJANTYS PLANAI, PROJEKTAI IR TERITORIJŲ PLANAVIMO DOKUMENTAI
Svarbiausia aiškiai identifikuoti, kokiu tikslu yra perkamas žemės sklypas – gyvenamojo namo statybai, komercinei veiklai, sandėliavimui ar dar kitokiam tikslui. Atsižvelgdami į savo tikslus, vertinkite ir galiojančius žemės sklypo teritorijų planavimo dokumentus.
Detalusis planas. Detalieji planai galioja neterminuotai arba tol, kol nėra pakeičiami ar pripažįstami netekusiais galios ir jie yra privalomi visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims. Taigi, jei žemės sklypas patenka į teritoriją, suplanuotą detaliuoju planu, pirmiausia turėtumėte žiūrėti į šiuo teritorijų planavimo dokumentu suplanuotus ir leidžiamus teritorijos tvarkymo reglamentus, įskaitant užstatymo tankį, intensyvumą, statybos zoną, leidžiamą statinių aukštį ir kt. Detalieji planai gali būti koreguojami ir keičiami, tačiau visos papildomos procedūros kainuoja laiką ir pinigus. Jei žemės sklypas nesuplanuotas detaliuoju planu, leistini užstatymo reglamentai nustatomi pagal teisės aktų nuostatas ir bendruosius planus (jei parengti). Informacija apie detaliuosius planus skelbiama viešai Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų registre (TPDR) ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje (TPDRIS).
Teritorijos (miesto ar miesto dalies) bendrasis planas. Bendrieji planai (jei parengti) paprastai skelbiami tos vietovės savivaldybės tinklalapyje. Pasitikrinkite į kokią teritoriją patenka Jūsų planuojamas pirkti žemės sklypas, ar toje teritorijoje galima Jūsų planuojama statyba, ar nėra suplanuotos perspektyvinės gatvės ar kitos visuomenės poreikiams reikalingos teritorijos. Pavyzdžiui, galbūt planuojate gyvenamosios paskirties pastato statybą, o žemės sklypas patenka į teritoriją, kurioje numatyta gyvenamąją teritoriją konvertuoti į verslo ir pramonės teritoriją. O jei Jūsų planuojamame įsigyti žemės sklype numatyta gatvių plėtra ar naujų gatvių įrengimas, sklypas ateityje gali būti skaidomas ir visas ar jo dalis paimama visuomenės poreikiams.
Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas. Jei žemės sklypas buvo suformuotas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, susipažinkite su šio projekto medžiaga. Iš sprendinių brėžinio matysite sklypo ribas, taikomas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, servitutus (nustatytus ir siūlomus nustatyti), žemės naudmenas ir kt. Informacija apie žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus (brėžiniai, aiškinamieji raštai, viešinimo skelbimai) viešai prieinama Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS).
Sklypo planas. Žemės sklypo planas yra privaloma ir neatskiriama žemės sandorio dalis. Tai pagal kadastrinius matavimus parengtas brėžinys, kuriame pažymimos žemės sklypo ribos, nurodomas plotas ir nustatomi kadastro duomenys. Iš sklypo plane pateikiamų duomenų galite sužinoti apie žemės sklype taikomus apribojimus (specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, servitutus), projektuojamas ir esamas gatves bei žemės sklypo išsidėstymą kitų sklypų atžvilgiu.
Viešai prieinami žemėlapiai (pvz. regia, geoportal). Nemažai informacijos apie patį žemės sklypą ir jo gretimybes galima sužinoti iš viešai prieinamų žemėlapių. Juose galite pasitikrinti sklypų ribas, inžinerinius statinius, miškų kadastro duomenis, kultūros vertybių registro duomenis ir kt. Pasirinkę tam tikrą sluoksnį, galite matyti, ar Jūsų planuojamame įsigyti žemės sklype galioja tam tikras režimas. Pavyzdžiui, galite pasitikrinti, ar yra užtikrinamas įvažiavimas į žemės sklypą gatvėmis. Kitas pavyzdys, perkate žemės sklypą su pastatyta tvora, įsijunkite ortofotografinį žemėlapio režimą ir patikrinkite, ar esama tvora patenka į sklypo ribas. Neretai pasitaiko atvejų, kai tvora pastatoma už sklypo ribų, valstybinėje žemėje, sklypas parduodamas, o vėliau naujieji sklypo savininkai turi griauti neteisėtai pastatytą tvorą ir įrengtus vartus.
Statybos dokumentai. Pardavėjas parduoda žemės sklypą brangiau, nes „su statinio projektu“. Statinio statyba neturint galiojančio statybą leidžiančio dokumento yra savavališka, todėl vien statinio projektas nesuteikia teisės statyti statinio. Taigi, jei perkate žemės sklypą kartu su parengtu statinio projektu, išsiaiškinkite, ar pardavėjas turi ir statybą leidžiantį dokumentą. Statybos teisinius santykius reglamentuojanti teisinė bazė yra labai dinamiška, reikalavimai statybos darbams nuolat keičiasi, todėl jei perimsite tik statinio projektą, gali būti, kad jo taip ir neįgyvendinsite arba susidursite su įvairiomis laiko ir papildomų finansų pareikalausiančiomis kliūtimis. Jei jau nutarėte patys užsiimti statybą leidžiančio dokumento gavimu, pasitarkite su statinių projektavimo specialistais ir įsivertinkite visas galimybes.
Šiame straipsnyje apžvelgti būtiniausi, baziniai dalykai, tačiau neretai praktikoje prireikia išsamesnio ir individualaus duomenų vertinimo bei specialių žinių. Tokiu atveju gali būti pasitelkiama nekilnojamojo turto srityje besispecializuojančių teisininkų, statinių projektavimo bei teritorijų planavimo specialistų pagalba.
