Dėl kylančio EURIBOR daliai būsto pirkėjų maksimali galimos gauti paskolos suma mažėja, tad įsigyti išsvajoto buto ar namo gali ir nepavykti. Finansų ekspertas įspėja – pirkti dar tik statomą būstą su paskola rizikinga, o tai darant reikia turėti 50 proc. būsto kainos santaupų.
2022 m. vasaros gale vilnietis Marius nusprendė įsigyti būstą. Kadangi namas dar nebuvo pastatytas, vyras kreipėsi į vieną iš Lietuvoje veikiančių bankų, ar jam būtų galimybė skolintis.
Skolinti bankas sutiko ir tuo metu skaičiavo, kad vyro mėnesinė įmoka bankui turėtų siekti apie 500 eurų. Marius, apsidžiaugęs, kad bankas sutinka kredituoti, su pardavėju pasirašė preliminarią būsto pirkimo sutartį bei laukė kitų metų pavasario, kad galėtų atlikti galutinį įsigijimo sandorį.
Būstui pasiekus 85 proc. baigtumą, 2023 m. vasario pradžioje Marius dar kartą kreipėsi į tą patį banką, tačiau nustebo sužinojęs, kad bankas prašo įnešti ne 21 tūkst., kaip buvo planuota anksčiau, o 35 tūkst. eurų.
Dėl didėjančio EURIBOR Mariaus paskolos palūkanos nuo vasarą planuotų 3 proc. (2 proc. banko marža + 1 proc. 6 mėn. EURIBOR) padidėjo iki 5,2 proc. (2 proc. banko marža + 3,2 proc. 6 mėn. EURIBOR), todėl vyro mėnesinė įmoka bankui padidėtų iki 650 eurų.
Bankas paaiškino, jog ši suma viršija Atsakingojo skolinimo nuostatose esantį kriterijų, kad paskolos įmokos dydis negali viršyti 40 proc. kliento mėnesinių pajamų. Todėl tam, kad vyras neviršytų šios sumos, bankui jis turi įnešti ne 20 tūkst., o apie 35 tūkst. eurų sumą.
Pirkti nepastatytą būstą – rizikinga
Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas Marius Jansonas sako, kad situacijų, kai bankai pirminių pokalbių su klientais metu nurodo vienas sąlygas, o vėliau jas keičia, pasitaiko, todėl pirkėjai turėtų būti itin atidūs įsigydami dar nepastatytą būstą.
„Pati rizikingiausia kredito ėmimo situacija, kai perkamas butas dar nepastatytame name. Kartais būna, kad žmonės dėl preliminarios paskolos kalbasi su būsto vadybininku, kuris sako, kad bankas gali duoti paskolą, tačiau komisija banke dar nėra vertinusi paskolos paraiškos. Todėl reikia suprasti, kad vadybininko pamąstymai dar nėra banko atsakymas“, – aiškina M. Jansonas.
Jis pažymi, kad kiek saugesnis variantas, jei iš anksto susitarus su banku dėl galimo kredito tarp paskolos gavėjo ir banko 1–3 mėn. yra pasirašoma Standartinės informacijos apie kreditą forma.
„Tai tarsi garantinis raštas, kur matomos kredito sąlygos. Jei žmogus nepasirašė tokios sutarties, vadinasi, komisija nepatvirtino kredito“, – aiškina ekspertas.
Vis dėlto, net ir sudarius sutartį, negali būti tikras, kad gausi paskolą numatytomis sąlygomis, mat kliento finansinei padėčiai suprastėjus sutartis gali nebegalioti. Pavyzdžiui, jei žmogus netenka darbo, suserga, jam gimsta vaikas ir asmuo nebeatitinka Atsakingojo skolinimosi nuostatų, bankas gali atšaukti sprendimą išduoti paskolą arba keisti sąlygas.
„Netgi gali būti tokia situacija, kad pasirašęs Standartinės informacijos apie kreditą formą su banku žmogus, iki kol gaus kreditą, pakeičia darbą į kitą, kur jam bus mokamas dvigubai didesnis atlyginimas. Nepaisant to, bankas gali sustabdyti kredito išdavimą ir laukti, kol naujame darbe žmogus išdirbs nuo 3 iki 6 mėnesių“, – įspėja M. Jansonas.
Patekusiems į bėdą – ieškoti bendraskolio
M. Jansonas nerekomenduoja pirkti būsto dar statomame name, o tai darantiems siūlo turėti susitaupius bent pusę būstui įsigyti reikiamos pinigų sumos.
„Kol statomas namas, galbūt žmogui gimė vaikas, tad bankas jau kitaip skaičiuoja pajamas. Galbūt žmogus 2 savaites negalėjo dirbti, turėjo biuletenį, o jo pajamos sirgimo metu buvo mažesnės. Bankas skaičiuoja 6 mėnesių pajamų vidurkį neatsižvelgdamas į tai, kad žmogus sirgo“, – sako M. Jansonas.
Jeigu jau taip nutiko, kad bankas žmogaus prašo didesnio pradinio įnašo, viena iš išeičių, norint gauti kreditą bei neprarasti pinigų už sumokėtą preliminarią būsto pirkimo sutartį, – imti paskolą kartu su kitu asmeniu.
„Galima prie kredito prijungti brolį, sesę, kitą žmogų. O vėliau, kai pajamos padidėjo, bendraskolį panaikinti. Kartais užtenka, kad bendraskolio atlyginimas būtų bent minimalus ir bankai jau sutinka duoti kreditą.
Kita situacija, jei žmogui yra apie 40 metų, bankai įprastai skolina iki 65 metų, tačiau Atsakingojo skolinimo nuostatose neleidžiama suteikti kredito ilgiau nei 30 metų. Tad, jei klientas bankui svarbus, o žmogui iki Atsakingojo skolinimosi nuostatų įgyvendinimo trūksta nedaug pajamų, bankai gali pratęsti paskolos laikotarpį iki 70 metų“, – aiškina M. Jansonas.
Bankai: yra aplinkybių, dėl kurių paskolos dydis gali kisti
LRT.lt kreipėsi į 3 didžiuosius šalyje veikiančius bankus ir paklausė, ar dėl išaugusio EURIBOR tenka keisti paskolos išdavimo sąlygas.
Banko „Luminor“ kredito produktų skyriaus vadovė Olga Kazanavičienė pastebi, kad šiuo metu vis daugiau klientų ateina konsultuotis dėl būsto paskolos norėdami sužinoti, kokią maksimalią sumą jie galėtų gauti ir kokios būtų mėnesio įmokos.
„Dažnai klientas visų pirma ateina į konsultaciją, tuomet ieško konkretaus būsto ir kreipiasi vėl. Tarp šių dviejų kreipimųsi gali praeiti nemažai laiko, per kurį situacija keičiasi, tad informacija apie kliento pajamas ir finansinius įsipareigojimus tikrinama pakartotinai“, – aiškina O. Kazanavičienė.
Jos teigimu, atvejų, kai paskolos sprendimas iš teigiamo pasikeičia į neigiamą, kartais pasitaiko, tačiau jie būna pavieniai ir dažniausiai susiję su darbo ir pajamų šaltinio praradimu.
„Praktikoje dažnesnės tokios situacijos, kai klientui pakeičiamos būsto paskolos sąlygos, pavyzdžiui, galutinė suteikiama suma. Dažniausiai nutinka taip: klientas suplanavo įsigyti dar nepastatytą būstą, gavo iš banko potencialios būsto paskolos sumą ir pasirašė preliminarią pirkimo sutartį, o priartėjus galutiniam būsto įsigijimo momentui, jis kreipėsi į banką ir sužinojo, kad dėl išaugusio EURIBOR pasikeitė ir galima maksimali mėnesio įmoka (ji gali siekti iki 40 proc. visų kliento pajamų), o kartu – ir maksimali paskolos suma“, – sako O. Kazanavičienė.
Ji pastebi, kad EURIBOR pakilus kad ir vienu procentiniu punktu, galimos paskolos suma gali sumažėti nuo kelių iki keliasdešimties tūkstančių, tad klientai turi tai įvertinti jau rinkdamiesi būstą.
Banko SEB Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovė Eglė Dovbyšienė teigia, kad finansų įstaiga pastaruoju metu nepastebi, kad daugėtų atvejų, kai klientui, kuriam anksčiau bankas buvo sutikęs suteikti paskolą, vėliau skolinti nebebūtų galima dėl to, kad kliento padėtis nebeatitiktų Atsakingojo skolinimo nuostatų.
Vis dėlto E. Dovbyšienė pažymi, kad yra įvairių aplinkybių, dėl kurių paskolos, kurią bankas sutiktų teikti, dydis gali keistis.
„Visų pirma tai gali lemti kliento finansinės padėties permainos – sumažėjusios pajamos ar išaugusios išlaidos. (...) Galimos suteikti paskolos dydį gali koreguoti ir pasikeitę rizikos vertinimo ar atsakingo skolinimo reikalavimai, tarpbankinės palūkanos. Siekdamas valdyti pastaraisiais metais itin sparčiai augusią infliaciją, ECB didina bazines palūkanų normas, dėl kurių kyla tarpbankinės palūkanų normos EURIBOR, o pastarosios lemia ir gyventojų pasiimtų paskolų kainą. Taigi privalome įvertinti, ar palūkanų normai išaugus, kliento grąžinamo kredito dydis neviršys nustatytos dalies jo namų ūkio pajamų“, – aiškina SEB atstovė.
Banko „Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovas Pavelas Ladziato aiškina, kad vienas svarbiausių kriterijų priimant sprendimą dėl finansavimo yra atsakingas skolinimas − klientui patvirtinta paskola ateityje neturi tapti finansine našta pasikeitus asmeninei ar šeimos finansinei situacijai.
P. Ladziato taip pat akcentuoja, jog preliminarus skaičiavimas paskolų skaičiuoklėje interneto banke ar konsultacijos metu nėra banko įsipareigojimas suteikti finansavimą.
„Jeigu susiduriama su tokia situacija, kad kriterijai paskolai gauti yra netenkinami, galima kuriam laikui atidėti būsto įsigijimą ir tuo metu imtis priemonių padidinti pradinio įnašo nuosavomis lėšomis dydį, galbūt tęsti norimo būsto paieškas ieškant pigesnių alternatyvų“, – svarsto banko atstovas.
Siūlo tartis su vystytojais
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad patekus į Mariaus situaciją, verta vis tiek bandyti derėtis su bankais, mat jie turi galimybę 5 proc. paskolų suteikti netaikant Atsakingojo skolinimo nuostatų.
Jei bankai nesutinka keisti sąlygų, vienintelė išeitis – bandyti tartis su pardavėju.
„Aišku, tikimybė, kad vystytojas sutiks sumažinti kainą, labai maža, – sako M. Statulevičius. – Todėl vienas iš būdų galėtų būti išperkamoji nuoma, kai siūloma klientui nuomotis būstą kelerius metus ir tuomet sugrįžti prie paskolos klausimo, kai kreditavimo rinka būtų aprimusi. Pats žmogus jau per tuos kelerius metus galėtų padidinti pradinį įnašą, o ir EURIBOR, tikėtina, bus sumažėjęs.“
Nekilnojamojo turto bendrovės CITUS pardavimų vadovė Andželika Keršytė teigia, kad šiemet bendrovė nesusidūrė su atvejais, kai preliminarią būsto pirkimo sutartį pasirašęs asmuo negali įsigyti būsto dėl pasikeitusių kreditavimo sąlygų, tačiau klientų, kurie dar pradiniame pirkimo proceso etape, po užklausos banke, dėl esamo EURIBOR dydžio atsisako idėjos įsigyti būstą, daugėja.
„Nuolat bendraujame su savo klientais ir atidžiai vertiname jų nuotaikas, teiraujamės dėl finansinių galimybių. Tačiau ir patys klientai dažniau tikrinasi bankuose savo galimybes gauti paskolas išsirinktam būstui. Kiekvieną klientą ir kiekvieną situaciją vertiname individualiai, o pernai tuos kelis klientus, susidūrusius su nesklandumais dėl finansavimo, „išleidome“ iš sutarčių be sankcijų“, – sako A. Keršytė.
Bendrovės „Eika“ plėtros vadovas Tomas Žiaugra akcentuoja, kad šiuo metu įmonė neturi nė vieno projekto, kur gyventojams tektų rašytis paskolos sutartis esant dabartiniam EURIBOR.
„Todėl minimu atveju neturime konkrečios patirties. Vis dėlto akivaizdu, kad ekonominės klasės pirkėjai labiausiai jautrūs palūkanų pokyčiams ir tikėtina, kad dalis klientų, kurie planavo imti paskolą, jos jau gali nebegauti dabartinėmis sąlygomis“, – sako T. Žiaugra.
