Šalia Neries planuojama 10 daugiabučių: kyla klausimas, ar statyti ten išvis galima

Sostinėje Žirmūnų g. 3A esančiame sklype planuojama statyti 10 daugiabučių. Dalį gyventojų tokie planai piktina, mat naujieji statiniai išdygtų visai šalia Neries. Kai kurie ekspertai teigia, kad tokios statybos apskritai čia negalimos, nes tai draudžia teritorijos paskirtis. Savivaldybė ir statybas planuojanti nekilnojamojo turto vystymo bendrovė „Hanner“ ramina: laikomasi visų teisės aktų.

Sklypas, kuriame planuojama pastatyti 10 daugiabučių pastatų, yra įsikūręs Vilniuje, Žirmūnų g. 3A, ir užima maždaug 1,02 ha plotą.

Nekilnojamojo turto bendrovė „Hanner“ kviestinį architektūrinės idėjos konkursą gyvenamosios paskirties pastatams šioje teritorijoje statyti paskelbė praėjusių metų gegužę. Pastaraisiais metais teritorija dar buvo apleista ir nenaudojama.

Visgi kai kurie vilniečiai stebisi tam tikrais bendrovės sprendimais, o vienas iš jų – tai, kad planuojamo statybos projekto pasiūlymo pristatymas visuomenei įvyko praėjusių metų gruodžio 22 d. 17 valandą.

Dalis gyventojų socialiniuose tinkluose svarstė, kad tokio laiko parinkimas yra keistas, mat tada buvo pats pasiruošimo šventėms įkarštis, daug kas buvo išvykę pas giminaičius kituose miestuose.

Kai kurie vilniečiai kelia klausimą, ar statybos nepakenks Neries krantinėms ir visam aplinkiniam kraštovaizdžiui.

Staiga pasikeitė teritorijos paskirtis

Architektas, urbanistas, mokslų daktaras Gintautas Tiškus, kalbėdamas su portalu LRT.lt, teigė, jog 10 gyvenamųjų namų statybos minimoje teritorijoje kelia daug daugiau klausimų nei tik prieš pat šventes įvykęs projekto pristatymas visuomenei.

Pasak jo, prieš kiek daugiau nei dešimtmetį, 2015 metais, Vilniaus miesto savivaldybė patvirtino vandens telkinių pakrančių pritaikymo rekreacijai specialųjį planą. Jame teigiama, kad ši teritorija yra neurbanizuojama, tai yra didelio potencialo rekreacinė teritorija.

„Visa problema yra tai, kad 2015 m. savivaldybė pasitvirtino specialųjį planą, kuris sako, kad ši teritorija yra neurbanizuojama, o 2021 m., kai tvirtino bendrąjį planą, šitą teritoriją jie įvardijo kaip vidutinio intensyvumo gyvenamąją teritoriją“, – aiškino architektas.

Anot architekto, toks pasikeitimas yra mažų mažiausiai keistas, nes apie tai, kad Žirmūnų g. 3A esanti teritorija niekada nebuvo gyvenamosios paskirties, byloja ir ankstesnių metų bendrieji miesto planai, pavyzdžiui, 1998 m. ar 2008 m. plane, kuris galiojo iki 2021 m., ši teritorija visada buvo žymima kaip intensyviai naudojami žirgynai, tai yra bendrojo naudojimo teritorija.

„Ten niekada nebuvo jokių pramoninių zonų ir dabar ten yra du apleisti pastatai ir laikinas metalinis angaras – teritorija yra visiškai apleista“, – teigė G. Tiškus.

Apie specialųjį planą – nė žodžio

Visgi G. Tiškus pastebėjo, kad 2023 m., kai Vilniaus miesto savivaldybė leido rengti šios teritorijos detalų planą, miesto valdininkai nurodė vadovautis 2021 m. bendrojo plano sprendiniais, specialusis planas čia niekur nepaminėtas, tarsi jo nė nebūtų. Pasak architekto, savivaldybė teigia, kad jei tai yra pramoninės zonos, kuriose vyksta tarši gamyba, gali būti taikomi tik bendrojo plano sprendiniai, nors pramonės zonos ten niekada nebūta.

Tiesa, architektas akcentavo, jog teritorijų planavimo procesai yra reglamentuoti teisės aktais, kurie aiškiai numato, kad teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai turi tarpusavyje derėti ir negali vienas kitam prieštarauti.

„Grįžtant prie bendrojo plano sprendinių, tai yra pagrindinis dokumentas, kuris numato teritorijos plėtrą. Tai pirmas aiškinamojo rašto punktas aiškiai sako, kad iki bendrojo plano patvirtinti teritorijų planavimo dokumentai ir jų sprendiniai galioja ir naujojo bendrojo plano sprendiniai jiems nėra taikomi tol, kol nepakeisti senieji. Vadinasi, nepriklausomai nuo to, kas yra numatyta galiojančiame bendrajame plane, reikia vadovautis tuo Specialiuoju planu, kuris yra galiojantis ir registruotas“, – kalbėjo G. Tiškus.

„Be jokios abejonės, jie jo nemini, nes jis jiems yra nepatogus ir pagal tą planą ten gyvenamųjų namų būti negali. Labai keistai skamba, kad vienos savivaldybės taryba patvirtino ir paskui kiti žmonės, atėję dirbti į savivaldybę, nori – vadovaujasi, nori – nesivadovauja. <...> Kai 2023 m. „Hanner“ buvo leista rengti šitos teritorijos detalųjį planą, reikėjo aiškiai nurodyti, kad vadovautis reikia galiojančiu specialiuoju planu ir pagal tą specialųjį planą ten gali būti tik rekreacinės paskirties teritorija su įrenginiais, kas iš tikrųjų atitiktų vietos kontekstą“, – svarstė pašnekovas.

G. Tiškus pridūrė, jog namams statyti parinkta vieta taip pat kelia daug klausimų ir dėl įvairių infrastruktūros problemų.

„Tie 10 namų būtų įsprausti tarp šlaito ir Neries upės. Ir net pagal galiojantį bendrąjį planą ten turėtų būti taikomi teisiniai reglamentai: šlaitų apsauginės zonos, gamtinis karkasas. Į visa šita visiškai nekreipiamas dėmesys ir tiesiog brutaliai tie 10 namų spraudžiami į rekreacinę teritoriją, praktiškai neišsprendus nei privažiavimo, nei kitų klausimų“, – teigė pašnekovas.

Plane žemės naudojimo paskirtis nenustatyta

Pasiteiravus, kodėl rengiant detalųjį teritorijos planą nebuvo atsižvelgta į specialiajame plane numatytus ribojimus, Vilniaus miesto savivaldybės Komunikacijos skyriaus ryšių su žiniasklaida specialistas Gabrielius Grubinskas aiškino, jog 2015 metais patvirtintame Vilniaus miesto vandens telkinių slėnių apsaugos ir pritaikymo rekreacijai specialiajame plane galimi naudojimo būdai ir plėtros kryptys nurodyti pagal 2007 metais patvirtintą Vilniaus miesto bendrąjį planą.

Pagal šį bendrąjį planą, sklypas Žirmūnų g. 3A pateko į neurbanizuojamą funkcinę zoną kaip intensyviai naudojami želdynai.

„Tuo metu galiojusiame bendrajame plane buvo nustatyta, kad neurbanizuojamose teritorijose nenumatomas naujų urbanistinių vienetų kūrimas, o tai reiškia, kad nauja statyba buvo galima tik esamose namų valdose ir konversijos iš taršios veiklos į netaršią atveju. Tokiose teritorijose galėjo būti numatoma infrastruktūra (rekreacinė, inžinerinė ir pan.), reikalinga teritorijų patrauklumui užtikrinti, nesusijusi su gyvenamąja paskirtimi. Šios bendrajame plane numatytos sąlygos buvo perkeltos ir į minėtą specialųjį planą“, – teigė pašnekovas.

Tiesa, specialusis planas nustatė rekreacinį potencialą ir rekreacinės veiklos turinį, bet nenustatė žemės naudojimo paskirties ir naudojimo būdo, nepanaikino žemės nuosavybės dokumentuose nurodytų žemės naudojimo būdų ir pobūdžių.

„Specialiajame plane numatyta, kad rengiant naujus teritorijų planavimo dokumentus tokiems sklypams gali būti nustatoma veikla pagal bendrojo plano reglamentus arba paliekama veikla, nustatyta žemės nuosavybės dokumentuose“, – pridūrė G. Grubinskas.

2021 metais patvirtintas naujas Vilniaus miesto bendrasis planas, pagal kurį nagrinėjama teritorija buvo priskirta urbanizuojamai teritorijai – vidutinio užstatymo intensyvumo zonai.

Detaliojo plano sprendiniai buvo rengiami pagal bendrąjį planą – specialiajame plane įtvirtinta, kad rengiant naujus teritorijų planavimo dokumentus sklypams gali būti nustatoma veikla pagal bendrojo plano reglamentus.

„Visose vidutinio užstatymo intensyvumo zonose galima gyvenamųjų namų statyba. Šiuo konkrečiu atveju bendrajame plane ir detaliajame plane suplanuota galimybė vykdyti gyvenamųjų namų statybą neužima naujų gamtinių plotų, t. y. planuojama teritorijos konversija“, – teigė G. Grubinskas.

Poveikis aplinkai priklausys nuo architektūrinių sprendimų

Vilniaus miesto savivaldybės Komunikacijos skyriaus ryšių su žiniasklaida specialistas G. Grubinskas teigė, jog, rengiant sklypo detalųjį planą, buvo atliktos visos pagal įstatymus privalomos analizės, tarp jų – gamtinė analizė.

Jos išvadose, anot pašnekovo, teigiama, kad poveikis aplinkai priklausys nuo pasirinktų architektūrinių sprendimų, pavyzdžiui, pastatų aukščio.

Tiesa, poveikis bus vertinamas tik toje teritorijoje, iš kurios galima pamatyti planuojamus statyti pastatus.

„Galimų statinių vizualinio poveikio reikšmingumo minimizavimas sietinas su statinių aukštingumo ribojimu, jų fasadų spalvinio bei tekstūrinio priderinimo prie vietos aplinkos ypatybių. Šlaitas su visa jam būdinga sumedėjusia augmenija tarnauja ir tarnaus kaip vizualinis fonas planuojamiems inžineriniams objektams, taip pat kaip skirtingas urbanistines struktūras atskiriantis gamtinis elementas“, – aiškino savivaldybės atstovas.

Pasak G. Grubinsko, rengiant detalųjį planą taip pat buvo atlikti sklypo ekogeologiniai tyrimai.

„Dviejuose grunto bandiniuose nustatyta tarša švinu, grunte buvo rasta naftos produktų. Šios aplinkybės įrodo, kad žemės sklype ir jame esančiuose statiniuose buvo vykdomas Žirmūnų žiemos uosto aptarnavimas. Darytina išvada, kad tokio sklypo konversija į gyvenamąjį dėl atitinkamų želdynų normų, tokiam sklypui taikomų griežtesnių aplinkosauginių reikalavimų, sutvarkyto nuotekų ir lietaus vandens nuvedimo į centralizuotus tinklus pagerintų bendrą sklypo ekogeologinę situaciją“, – teigė pašnekovas.

Pasak jo, vadovaujantis Vilniaus miesto bendruoju planu, sklypo detaliajame plane pažymėta, jog šlaituose ir jų 25 metrų paribiuose nauja statyba galima tik tada, kai sklype yra esamas užstatymas.

Vilniaus savivaldybės atstovas pabrėžė, jog projektinius pasiūlymus savivaldybė vertina tik po viešo pristatymo visuomenei, gavusi prašymą pritarti projektiniams pasiūlymams ir išduoti statybos leidimą.

Nagrinėdama projektą, savivaldybė visuomet įvertina ne tik tai, kaip jis formaliai atitinka teisės aktus ir teritorijų planavimo dokumentus, bet ir kaip vystytojas atsižvelgė ar atsakė į gyventojų pastabas ir kaip projektas dera urbanistiniame kontekste.

„Daugiabučių gyvenamųjų namų Žirmūnų g. 3A statybos projektą vystytojas visuomenei pristatė gruodžio 22 d. ir savivaldybė jo dar nenagrinėjo. Projektiniai pasiūlymai parengti suformuotame žemės sklype, kuriame šiuo metu nėra pėsčiųjų ir dviračių takų. Didžiojoje sklypo dalyje reljefas lygus, o želdiniais apaugęs šlaitas yra už sklypo ribų. Tačiau, be abejonės, bus vertinama ir tai, ar projektu planuojamos statybos ir infrastruktūra nepažeis už sklypo ribų esančio šlaito“, – pridūrė G. Grubinskas.

Laikomasi visų reikalavimų

Pasak nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Hanner“ projektų direktoriaus Anzelmo Filimanavičiaus, numatytoje Žirmūnų g. 3A teritorijoje numatyta pastatyti 10 trijų aukštų namų.

Statybos čia turėtų prasidėti po to, kai bus gautas statybą leidžiantis dokumentas.

Pasak jo, projekto pristatymas visuomenei įvyko užtikrinant, kad būtų laikomasi visų reikalavimų.

„Viešo projektinių pasiūlymų pristatymo metu sulaukėme gyventojų nuomonių, klausimų ir pasiūlymų, susijusių su planuojamomis statybomis. Visi pateikti pasiūlymai bus išanalizuoti, o atsakymai ir galimi sprendinių patikslinimai bus pateikti laikantis galiojančių teisės aktų. Esant galimybei ir nepažeidžiant galiojančių sprendinių, bus ieškoma sprendimų, leidžiančių suderinti projekto įgyvendinimą ir aplinkinių gyventojų interesus“, – portalui LRT.lt komentavo „Hanner“ atstovas.

Jis pridūrė, jog šiuo metu rengiamas projektas, o sprendiniai parenkami vadovaujantis galiojančiais statybos techniniais reglamentais ir kitais teisės aktais.

„Planuojami statybos darbai nebūtų vykdomi Neries apsaugos zonoje, todėl jokio neigiamo poveikio krantinei, vandens kokybei ar upei nebus“, – teigė A. Filimanavičius.

Pasak jo, projektiniai pasiūlymai rengiami remiantis patvirtintu detaliuoju planu ir galiojančiais teisės aktais, kurie neprieštarauja tam, kad šioje teritorijoje būtų statomi daugiabučiai gyvenamieji namai.

„Žemės sklypo esama pagrindinė naudojimo paskirtis ir būdas yra Kitos paskirties žemė, Daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos“, – sakė A. Filimanavičius.