Nuo rugpjūčio mažėjantis pradinis įnašas pirmajam būstui daugeliui atrodo kaip proga palaukti, tačiau nekilnojamojo turto (NT) rinkos dalyviai perspėja – toks sprendimas gali kainuoti. Nekilnojamojo turto kainoms ir toliau augant, o paklausai galint dar labiau šoktelėti, laukiantieji rizikuoja, kad būsto vertės kilimas „suvalgys“ visą 5 proc. skirtumą.
Pokyčiai nuo rugpjūčio
Nuo rugpjūčio, įsigyjant pirmąjį būstą, privaloma pradinio įnašo suma mažėja nuo 15 iki 10 procentų. Tikimasi, kad šis pokytis palengvins jauniems žmonėms galimybes įsigyti nuosavus namus.
STRAIPSNIS TRUMPAI
- Nuo rugpjūčio pirmojo būsto pirkėjams pradinis įnašas mažėja nuo 15 iki 10 proc.
- Ekspertai pabrėžia, kad sparčiai augančios NT kainos per metus ar pusantrų gali „suvalgyti“ sumažinto pradinio įnašo naudą.
- Turint pakankamas santaupas ir stabilias pajamas, patariama neatidėlioti pirkimo.
Sprendimas švelninti reikalavimus pirmojo būsto pirkėjams priimtas atsižvelgiant į tai, kad pirmosios būsto paskolos paprastai laikomos mažesnės rizikos. Žmonės, imantys paskolą pirmajam būstui, dažniau atsakingai moka įmokas ir deda visas pastangas išsaugoti savo namus. Dėl šios priežasties kai kurios šalys jiems taiko lankstesnius pradinio įnašo reikalavimus.
Šiuo metu įsigyjant būstą galioja reikalavimas bankams taikyti ne mažesnį kaip 15 procentų pradinį įnašą, tačiau bankai, savo nuožiūra vertindami riziką, gali nustatyti ir didesnį.
Vis dėlto dalis gyventojų, svarstančių apie nuosavą būstą, vis dar ieško atsakymo, kaip elgtis – ar verta laukti galimų pokyčių, ar, augant kainoms, būstą geriau įsigyti jau dabar.
Vilnietis Mantas kurį laiką dairosi būsto sostinėje. Jis svarsto tiek kotedžą, tiek butą, daugiausia Vilniuje arba netoli miesto. Vyras pripažįsta, kad nekilnojamojo turto kainos Vilniuje ir taip gana aukštos, todėl kiekvienas euras tampa itin reikšmingas.
„Girdime istorijų, kai būsto kaina per pusmetį gerokai išauga. Tuomet kyla klausimas, ar verta laukti, ar vis dėlto nieko neišloši, nes iki rugpjūčio tuos 5 procentus „suvalgys“ kylančios kainos“, – klausė vilnietis.
Perspėja apie riziką
Nuo rugpjūčio 1 d. įsigaliosiantys Lietuvos banko atsakingojo skolinimo nuostatai, anot Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto docento Evaldo Stankevičiaus, padidins formalią būsto prieigą, tačiau iki įsigaliojimo jie gali sukelti „laukimo efektą“.
„Dalis pirkėjų, kurie šiandien turi 15 proc. pradinį įnašą, gali atidėti sprendimą. Po įsigaliojimo, sumažėjus įėjimo barjerui, į rinką gali ateiti papildoma pirkėjų dalis, kuri anksčiau 15 proc. reikalavimo neatitiko, taip padidindama paklausą. Esant ribotai pasiūlai, tokį paklausos šuolį trumpuoju laikotarpiu greičiausiai atspindės kainos, o ne pasiūlos augimas“, – LRT.lt komentavo E. Stankevičius.
Papildomą impulsą paklausai, pasak eksperto, taip pat gali suteikti pensijų sistemos pokyčiai. Lietuvos banko vertinimu, per 2026 m. pirmą pusmetį gyventojai galėtų atsiimti apie 1,1 mlrd. eurų sukauptų lėšų, o apklausos rodo, kad iki 20 proc. šių sumų galėtų būti nukreipta į gyvenamąjį būstą.
„Tai reikštų papildomą likvidumo ir pradinio įnašo šaltinį tuo metu, kai dalis pirkėjų jau planuoja sprendimus dėl mažesnio įnašo reikalavimo, todėl poveikis kainoms galėtų būti prociklinis“, – pažymėjo E. Stankevičius.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 m. butų kainos didmiesčiuose per metus išaugo 6,7 proc., o Lietuvos banko skelbiamas pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas (PSBKI) tuo pačiu laikotarpiu nurodė 8,55 proc. metinį augimą.
Paklausos šuolį trumpuoju laikotarpiu greičiausiai atspindės kainos.
E. Stankevičius
Atsakydamas į klausimą, kada didmiestyje vertėtų pirkti būstą pirkėjui, kuris jau dabar turi 15 proc. pradinį įnašą ir atitinka bankų keliamus reikalavimus, KTU docentas sutiko, kad vien laukti nuo 2026 metų rugpjūčio sumažėsiančio pradinio įnašo gali būti rizikinga.
„8–9 proc. augant metinėms kainoms, per 12 mėnesių būsto kaina teoriškai gali padidėti apie 8–9 proc., o per 18 mėnesių – kainų kilimas gali visiškai „suvalgyti“ 5 proc. pradinio įnašo skirtumą. Tokiu atveju pirkėjas galiausiai perka brangiau ir net jei pradinis įnašas būtų mažesnis, dėl išaugusios kainos reali skolinimosi suma ir mėnesinė finansinė našta gali būti didesnė.
Laukti labiau pagrįsta tik tiems, kurie šiandien neturi pakankamų santaupų arba tikisi reikšmingos kainų korekcijos, kurios dabartiniai vidaus ir tarptautiniai rodikliai kol kas neindikuoja“, – dėstė E. Stankevičius.
Sako, kad bankai gali keisti kainodarą
Jei pirkėjas yra apsisprendęs, aiškiai įsivertinęs savo poreikius ir randa objektą, kuris didžiąja dalimi atitinka jo paieškos kriterijus, „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada taip pat pataria sprendimų dirbtinai nestabdyti ir pirkimo neatidėlioti.
„Tikėtina, kad 2026 m. ir toliau gana sparčiai kils gyvenamojo NT kainos, tad palaukus pusę metų teks mokėti brangiau. Taip pat iškyla grėsmė, kad vėliau nepavyks išsirinkti tinkamo varianto, tad jei radai, ko ieškai, – pirmyn“, – LRT.lt teigė M. Čiulada.
Be to, NT rinkos analitiko teigimu, visada iškyla grėsmė, kad besiskolinančiųjų bus daugiau, bankai keis savo politiką ar kainodarą, tad kreditas gali pabrangti ar atsirasti papildomų su tuo susijusių išlaidų.
„Šiuo metu bankų tarpusavio konkurencija ir bazinių palūkanų lygis leidžia džiaugtis gana pigiu ir prieinamu kreditavimu perkant būstą.
5 proc. mažesnis pradinis įnašas nereiškia, kad teks mokėti mažiau, tiesiog bus galima pasiskolinti daugiau už santykinai nedideles sumas. Bet kaip kiekvieną paskolą, taip ir būsto paskolą grąžinti reiks“, – pažymėjo M. Čiulada.
Palaukus pusę metų teks mokėti brangiau.
M. Čiulada
Kainos nuosekliai auga
Lietuvos nekilnojamojo turto brokerių asociacijos vadovė Jurgita Dingelytė pritarė, kad daugeliu atvejų laukimas pirkėjams naudos neatneša. Pasak jos, per pastarąjį dešimtmetį būsto kainos Lietuvoje nuosekliai augo, o kainų kritimo ženklų kol kas nematyti.
„Jeigu pirkėjas jau šiandien turi 15 proc. pradinį įnašą ir stabilias pajamas, patarimas vienareikšmiškai pirkti dabar ir nelaukti, nes kainų augimas per pusmetį 5 proc. skirtumą tikrai gali suvalgyti, ypač kalbant apie didmiesčius bei išliekančią didelę būsto paklausą.
Be to, būsto paskolą imant šiandien, didesnis pradinis įnašas reiškia mažesnę paskolos sumą ir dažnu atveju geresnes bankų siūlomas sąlygas, nes tai rodo pirkėjo finansinį stabilumą“, – komentavo asociacijos vadovė.
J. Dingelytė taip pat atkreipė dėmesį, kad 10 proc. pradinio įnašo sąlyga taikoma tik pirmajam būstui įsigyti – ja gali pasinaudoti asmenys, sudarantys pirmąją būsto kredito sutartį ir per pastaruosius penkerius metus neturėję nuosavybės teise priklausančio būsto.
Kainų augimas per pusmetį 5 proc. skirtumą tikrai gali suvalgyti.
J. Dingelytė
Nekilnojamojo turto (NT) agentūros „Capital“ brokeris Balys Kesminas prognozuoja, kad 2026 m. būsto kainos augs iki 15 proc.
„Realu, kad šių metų rugpjūčio mėnesį kainos jau bus didesnės daugiau nei 5 proc., lyginant su dabartinėmis NT kainomis, ir pirkėjui mažesnis pradinis įnašas nebus naudingas“, – LRT.lt sakė jis.
B. Kesminas pastebėjo, kad dažnu atveju pirmas būstas būna ne prestižinės klasės, mažesnės kvadratūros ir laikinas pirkinys.
Realu, kad šių metų rugpjūčio mėnesį kainos jau bus didesnės.
B. Kesminas
„Tarkime, Vilniuje dviejų kambarių vidutinio įrengimo miegamajame rajone tokio būsto kaina galėtų būti apie 150 tūkst. eurų. Tokio turto pradinis įnašas sumažėtų 7,5 tūkst. eurų, t. y. – nuo 22,5 tūkst. iki 15 tūkst. eurų.
Vis dėlto iki rugpjūčio mėnesio, remiantis NT kainų kilimo prognozėmis, tokio turto kaina gali paaugti maždaug iki 160 tūkst. eurų. Taigi, jeigu būsto kainos per šiuos metus pakiltų 10–15 proc. ar daugiau, pirkėjai sumokėtų brangiau net ir su mažesniu pradiniu įnašu“, – apibendrino NT brokeris.
