Turbūt retas pirkdamas butą susimąsto, kad žemė, esanti po daugiabučiu namu, kažkam priklauso. Kaip ir bet kurį savo turtą, žemės savininkas ją gali parduoti – nors pirmenybę pirkti tokiu atveju turėtų daugiabutyje esančių butų savininkai, kartais jis gali būti parduotas ir pašaliečiui.
Į LRT kreipęsis vilnietis Lukas nustebo viename iš nekilnojamojo turto skelbimų portalų pamatęs skelbimą, kuriame siūloma įsigyti sklypą, ant kurio stovi daugiabutis.
„Žiūrinėdamas skelbimus radau, jei taip galima sakyti, įdomesnį variantą: parduodamas sklypas, ant kurio stovi daugiabutis. Kaip taip gali būti?“ – stebėjosi portalo skaitytojas.
Situacija galima, bet pasitaiko itin retai
Pasak tarptautinės teisės firmos „Sorainen“ partnerės, advokatės Aušros Mudėnaitės, tokios situacijos, kai parduodami sklypai, ant kurių stovi daugiabučiai namai, yra retos, tačiau galimos.
„Tikėtina, kad butų, kurie yra tame name, savininkai įsigijo butus nesidomėdami, kam priklauso žemė, ant kurios yra jų namas, ir neįgydami nei nuosavybės, nei nuomos, nei servituto teisių į žemę. <...> Per savo 25 praktikos metus pirmą kartą matau tokį atvejį, kai toks sklypas pardavinėjamas per skelbimą. Dažniau bandoma inicijuoti tiesiogines derybas su subjektais, kuriems toks pirkimas galėtų būti aktualus – sklypo naudotojais, tai yra, pastato jame savininkais, kaimynais“, – portalui LRT.lt komentavo ekspertė.
Pasak jos, naujai statomų daugiabučių butų pardavimo praktikoje tokių situacijų nebepasitaiko, mat tai lemia aukštesnis tiek vystytojų, tiek pirkėjų teisinis supratimas bei tai, kad pastačius daugiabutį ir išpardavus jo turtinius vienetus žemė vystytojui tampa nebereikalinga ir generuoja žemės mokesčio išlaidas.
Advokatės teigimu, darant prielaidą, kad daugiabutis yra pastatytas legaliai, akivaizdu, kad jis pastatytas su žemės sklypo dalies savininko žinia ir leidimu.
Gali būti ir taip, kad žemės sklypo dalies savininkas tą sklypo dalį nusipirko daugiabučiui jau stovint, tai yra, faktiniam žemės užstatymui jau egzistuojant.
„Vadinasi, už galimybę statyti ir eksploatuoti pastatą šioje sklypo dalyje žemės sklypo dalies savininkas jau yra gavęs atlygį iš statytojo. Esant tokioms aplinkybėms namo gyventojų galimybių naudotis pastatu ar jo priklausiniais ribojimas, pavyzdžiui, draudimas prieiti, privažiuoti būtų neadekvatus ir teismai tokių žemės savininko pretenzijų netenkintų“, – svarstė A. Mudėnaitė.
Nors žemės sklypo dalies savininkas per teismą galėtų prašyti, kad būtų nustatytas atlygintinis servitutas sklypo daliai, kurioje stovi daugiabutis ir jo priklausiniai, tačiau bylos baigtis ir atlyginimas, kuris galbūt būtų priteisiamas iš daugiabučio namo bendraturčių – butų savininkų – žemės sklypo dalies savininkui, pašnekovės teigimu, priklausytų nuo šios situacijos priešistorės: koks buvo susitarimas tarp sklypo dalies savininko ir statytojo, kaip ši situacija buvo atskleista butų pirkėjams įsigyjant butus, kas numatyta butų pirkimo–pardavimo sutartyse.
O koks tikslas?
Pasak A. Mudėnaitės, kodėl kažkas galėtų susižavėti mintimi pirkti tokį sklypą, gali būti įvairios.
„Žemės sklypo bendraturčio sutikimas reikalingas rekonstruojant, griaunant, statant naujus pastatus. Kadangi sklype yra ir neužstatyta dalis, galbūt jos savininkui gali būti aktualu įsigyti kaimyninę daugiabučio užimtą dalį ir pačiam sau tą sutikimą duoti. Jei daugiabučio gyventojai nuspręstų statyti savo namo antstatą ir iš sukurtos papildomos vertės vykdyti renovaciją, be žemės sklypo dalies savininko sutikimo negalėtų to padaryti“, – vieną iš galimų pirkimo motyvų įvardijo advokatė.
Dar vienas motyvas – teorinė galimybė teismo keliu nusistatyti servitutą ir gauti reguliarias pajamas, tai yra, kasmėnesinį ar kasmetinį servituto mokestį.
Visgi ji pabrėžė, kad pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 1 dalį asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių.
„Taigi, jei pagal skelbimą atsiras pirkėjas, gyventojai galės pasinaudoti pirmumo teise“, – apibendrino A. Mudėnaitė.
