Nepaisant kintančių palūkanų normų ir geopolitinio neapibrėžtumo, investicijos į būstą išlieka patraukli alternatyva siekiantiems ne tik apsaugoti kapitalą, bet ir uždirbti. Ekspertai skaičiuoja, kad derinant nuomos pajamas ir būsto vertės prieaugį, investicinis pelningumas gali siekti 10–15 proc. Tiesa, laukimas geresnių laikų NT rinkoje dažnai kainuoja brangiau nei aktyvus veiksmas – tiek per prarastas grąžas, tiek per pabrangusį turtą.
15 proc. pelningumas
Nuo praėjusių metų išaugęs gyventojų susidomėjimas būstu ir kiek pagerėjusios jo įperkamumo sąlygos paskatino reikšmingą būsto paskolų paklausos augimą.
Štai, pavyzdžiui, per pirmąjį šių metų ketvirtį „Swedbank“ gyventojams suteiktų būsto paskolų suma siekė 277 mln. eurų – tai didžiausias rezultatas banko istorijoje. Pažymėtina, kad dalis įsigyjamų būstų skirti ne tik gyvenimui, bet ir investicijai.
Pasak „Ober-Haus“ Vilniaus Senamiesčio biuro vadovo Mariaus Čiulados, būsto investicijų grąža paprastai susideda iš dviejų pagrindinių dalių: pajamų iš nuomos (tiek ilgalaikės, tiek trumpalaikės) ir kapitalo prieaugio, t. y. būsto vertės augimo.
„Taip pat reikia pabrėžti, kad būsto nuoma nereikalauja kažkokių specifinių žinių ar didelio įsitraukimo, tad puikiai tinka kaip pasyvus papildomas uždarbis“, – priduria M. Čiulada.
Pasak NT rinkos eksperto M. Čiulados, būsto nuomos pelningumas, neįskaičiuojant mokesčių ir nusidėvėjimo, dažniausiai siekia apie 5 proc. – tai apskaičiuojama metines nuomos pajamas dalijant iš turto vertės.
Tuo metu būsto kainų augimas gali svyruoti nuo 3 iki 20 proc. per metus, o vidutinis prieaugis siekti apie 10 proc. Vilniuje, remiantis OHBI indeksu, būsto kainos nuo 2015 metų kovo iki 2025 metų pradžios išaugo 108 proc.
„Sudėjus 5 proc. nuomos grąžą ir 10 proc. nominalų vertės augimą turime 15 proc. pelningumą (be abejo reikia atmesti tiek turto nusidėvėjimo, remonto kaštus, taip pat nuomos pajamų mokesčius, pardavimo GPM (jei neišlaikyta 10 metų)), tačiau net ir pačiais konservatyviausiais skaičiavimais tokios investicijos grąža siekia 10 proc.“, – dėsto M. Čiulada.
Paklausta, ar šiuo metu palankus metas pirkti būstą investicijai, „Citus“ Analizės skyriaus vadovė Eglė Savostė sako, jog laukti „geresnių laikų“ NT rinkoje neretai gali reikšti praleistas galimybes.
Šių metų pradžioje, kai EURIBOR siekė apie 2,6 proc., vidutinė naujos statybos, dalinės apdailos dviejų kambarių, maždaug 44 kv. m ploto buto kaina siekė apie 150 tūkst. eurų. Tie, kas nusprendė palaukti geresnių sąlygų, šiandien jau mato iki 2,1 proc. sumažėjusį EURIBOR, tačiau paties buto kaina, pasak E. Savostės, per šį laiką pakilo 6,5 proc. – iki maždaug 159 750 eurų.
„Jei sprendimas atidėti pirkimą būtų nukeltas dar pusmečiui, o kainos, kaip prognozuojama, per tą laiką paaugtų dar 5 proc., toks butas jau kainuotų apie 167 740 eurų. Kitaip tariant, vien laukimo „kaina“ per metus – beveik 18 tūkst. eurų“, – skaičiuoja E. Savostė.
E. Savostė, pastebi, jog daugelis investuotojų laukia mažesnių palūkanų, tikėdamiesi, kad paskolos įmoka pastebimai sumažės. Tačiau, jos tvirtinimu, skaičiai rodo ką kita: jeigu paskola imama šiandien, mėnesinė įmoka siektų apie 618 eurų (esant bendrai 3,6 proc. palūkanų normai ir skolinantis 85 proc. nuo 159 750 eurų). Vis dėlto, jei pirkimas atidedamas ir palūkanos sumažėtų iki 3,3 proc., įmoka, jos skaičiavimu, vis tiek būtų didesnė ir siektų 625 eurus per mėnesį.
„Tai nutinka todėl, kad padidėjusi paskolos suma dėl brangstančio turto visiškai „suvalgo“ mažesnių palūkanų naudą. Be to, svarbu nepamiršti ir dar vienos aiškios finansinės netekties – negautos nuomos grąžos. Per pusmetį ši suma gali siekti bent 4 tūkst. eurų“, – komentuoja E. Savostė.
Reziumuodama, NT rinkos analitikė tvirtina, kad dėl NT turto kainų augimo ir negautų nuomos pajamų toks laukimas per pusmetį pirkėjui gali kainuoti apie 12 tūkst. eurų.
Aiškaus „favorito“ tarp miestų neįvardija
Remiantis vidutiniu rinkos scenarijumi, pasak E. Savostės, investicijos į naujos statybos dviejų kambarių butą vidutiniame rajone be paskolos atsipirkimo laikotarpis Vilniuje gali siekti 19–22 metus, Kaune 17–20 metų.
„Tačiau, jei imama paskola, tikėtis, kad nuomos pajamos padengs investiciją per įprastus laikotarpius, nėra realu – ši strategija orientuota į ilgalaikį turto vertės augimą, o ne į reguliarų grynųjų pinigų srautą“, – akcentuoja ji.
Vis dėlto, anot M. Čiulados, aiškaus investicinio „favorito“ tarp miestų šiuo metu nėra – geriausia investuoti ten, kur pats gyveni. Tai leidžia geriau pažinti rinką, lengviau administruoti turtą ir sumažina riziką priimti neteisingus sprendimus.
„Gal goepolitinis neapibrėžtumas šiek tiek stabdo pirkėjų investicinius lūkesčius, nežiūrint to, rinka yra aktyvi ir gyvybinga. Rinkoje vyrauja lūkestis, kad palūkanos gali dar šiek tiek mažėti, tačiau jau tikrai nedaug (nulinių palūkanų metas nebegrįš), tad radus tinkamą variantą delsti nereiktų“, – pastebi M. Čiulada.
Kalbėdamas apie Kauno miesto plėtros tendencijas, „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas Svajūnas Šarauskas teigia, kad centras ir aplinkiniai mikrorajonai išlieka patrauklūs investicijoms į NT.
„Šios vietos visada išliks patrauklios gyventojams ir turistams, todėl būsto paklausa čia išlieka stabili arba net auga. Naujos investicijos į infrastruktūrą ir kultūros objektus dar labiau didina šio mikrorajono patrauklumą“, – komentuoja S. Šarauskas.
NT kainos auga
Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Darnu Group“ pardavimų ir nuomos vadovas Mykolas Čiplys teigia, kad ilgalaikė nekilnojamojo turto kainų dinamika, nepaisant trumpalaikių svyravimų, rodo augimo tendenciją. Vis dėlto ši perspektyva gali skirtis priklausomai nuo konkrečios vietovės.
Pavyzdžiui, Vilniuje, įmonės skaičiavimu, vidutinės būsto kainos pirminėje rinkoje per 10 metų išaugo daugiau nei dvigubai ir šiuo metu siekia apie 3,6 tūkst. eurų už kv. m.
„Kalbant apie artimiausią perspektyvą čia, skaičiuojame, kad jos turėtų rodyti nuosaikią augimo tendenciją, apsiribojančią 5–7 proc. rėžyje“, – prognozuoja M. Čiplys.
Šiai tendencijai įtakos turi gerokai sumažėjusios paskolų palūkanos, šiuo metu siekiančios apie 1,3–1,5 proc. Prisideda ir sparčiai krintantis EURIBOR, didėjantis gyventojų pajamų lygis, aukšti jų lūkesčiai bei nuosaikiai gerėjantis būsto įperkamumas.
Investuotojai dažniausiai renkasi mažesnės kvadratūros 1–2 kambarių butus, o tarp svarbiausių pasirinkimo kriterijų jie įvardija lokaciją, susisiekimą, išplanavimą, naudojamas statybines medžiagas.
„Tokį turtą ne tik lengviau išnuomoti, bet ir realizuoti su dideliu vertės prieaugiu ateityje, reikšmingai neinvestuojant į jo periodinius remontus“, – akcentuoja M. Čiplys.
Vis dėlto, anot NT rinkos analitiko, pagrindinis veiksnys renkantis turtą investicijai išlieka lokacija. Gera lokacija paprastai nėra apibrėžiama vien miesto ar jo rajono pavadinimu – ją lemia tam tikrų savybių visuma.
„Teigiami lokalūs pokyčiai ir darni plėtra gali padidinti jau turimo (pastatyto) turto vertę net dešimtimis procentų“, – pabrėžia M. Čiplys.
Perspėja ir apie rizikas
Apibendrindamas S. Šarauskas sako, kad prieš priimant sprendimą investuoti į nekilnojamąjį turtą svarbu įsivertinti, kokiomis lėšomis planuojama įsigyti būstą – skolintomis ar nuosavomis.
„Jei skolintomis, tai kiek kainuos skolintų lėšų grąžinimas. Kitas neapibrėžtas aspektas, kokie bus patvirtinti NT mokesčiai artimiausiu metu ir kokią darys įtaką perkamo NT mokestinei naštai“, – atkreipia dėmesį NT rinkos analitikas.
Kaip ir bet kuri investicija, anot E. Savostės, nekilnojamasis turtas turi savų rizikų, kurias svarbu įvertinti: visų pirma, aukštas įėjimo barjeras.
Dėl išaugusių NT kainų, pradinė investicija reikalauja didesnio kapitalo. Tai ypač aktualu investuojant į naujos statybos būstą didžiuosiuose miestuose.
Antra, segmento pasirinkimo rizika. Nors bendra būsto paklausa Vilniuje ir kituose didžiuosiuose miestuose auga, svarbu teisingai įvertinti, į kokį segmentą investuojama.
Trečia, reguliavimo rizika. Šiuo metu aktyviai svarstomi NT mokesčių pakeitimai, kurie gali paveikti grąžą turintiems kelis būstus, o nuomos rinkos reguliavimas ir „šešėlis“ joje – dažnas diskusijų objektas, tad ši sritis irgi gali tapti papildomo reguliavimo kryptimi.
