Ketinant nuomotis būstą, dalyje skelbimų nurodoma, jog reikės ne tik sumokėti depozitą, sumą už einamąjį mėnesį, bet ir tarpininkavimo mokestį. LRT.lt nagrinėja, kokiais atvejais jis taikomas, kokios vyrauja šio mokesčio sumos.
Socialinių tinklų grupėse ir skelbimų portaluose gausu pasiūlymų, kuriuose brokeriai dalijasi nuomojamų būstų nuotraukomis ir informacija. Pavyzdžiui, skelbime, kuriame nuomojamas 1 kambario butas sostinėje, nurodoma, kad agentūros mokestis siekia 200 eurų, nuoma – 280 eurų, tad iš viso reikia 580 eurų, tačiau teigiama, kad nėra depozito. Kitame skelbime 2 kambarių buto kaina siekia 450 eurų, depozitas – taip pat 450 eurų, o vienkartinis agentūros mokestis – 250 eurų. Dar viename įraše, kur 2 kambarių buto nuomos kaina siekia 700 eurų, nurodoma, kad, be depozito, dar reikia sumokėti 270 eurų vienkartinį agentūros mokestį.
TEKSTAS TRUMPAI
- Nuomos tarpininkavimo mokestis yra suprantamas kaip mokestis, kurį nuomininkas turi sumokėti nekilnojamojo turto agentui ar brokeriui už dalyvavimą nuomos procese.
- Tarpininkavimo mokesčio dydis gali priklausyti nuo objekto sudėtingumo, brokerio patirties, sutartų paslaugų apimties.
- Jei tarpininkavimo sutartis buvo sudaryta tarp NT brokerio ir nuomotojo, būsimam nuomininkui neturi būti perkeliamas toks mokestis, nebent jis aiškiai sutiko jį mokėti.
Kai kuriuose skelbimuose konkretus mokesčio dydis nenurodytas, tik akcentuojama, kad jis bus taikomas. Tačiau yra ir nemažai skelbimų, kur nurodoma, kad tarpininkavimo mokestis yra netaikomas. Tad LRT.lt nagrinėja, kada yra pasitelkiamas toks mokestis.
Nekilnojamojo turto (NT) agentūros „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada LRT.lt komentavo, kad, kalbant apie nuomos rinką, tarpininkavimo mokestis būna nevienodas net skirtinguose Lietuvos miestuose. Pavyzdžiui, Klaipėdoje dažniausiai tokį mokestį per pusę dalijasi nuomininkas ir nuomotojas.
„Skirtingos agentūros taiko skirtingus principus netgi tame pačiame mieste. Mūsų įmonė komisinio (arba tarpininkavimo mokesčio) iš nuomininkų neima, nes mums jį sumoka savininkas. Jam dirbame, jo interesams atstovaujame, ruošiame nuomos sutartis, tikriname nuomininko mokumą“, – vardijo jis.
Anot M. Čiulados, mažesnės agentūros ar pavieniai brokeriai stengiasi susirasti savininką, kuris nori išnuomoti būstą, ir jam pažada, kad suras nuomininką, bet nuomininkas sumokės šį mokestį.
„Su tokiu pasiūlymu dažnas nuomotojas sutinka, nes jam iš esmės niekas nekainuos. Tada brokeris patenka į būstą, ji nufotografuoja, skelbia informaciją. Kai į jį kreipiasi nuomininkas, tada pateikiama naujiena, kad bus ir tarpininkavimo mokestis. Tam potencialiam nuomininkui patinka butas, bet atsiranda kelių šimtų eurų mokestis. Dažną kartą susimoka, ypač kai yra ruduo, būstų trūksta, studentai siaučia po miestą. Taip medžioja nuomininkus ir susirenka savo mokestėlį“, – analizavo pašnekovas.
Pasak jo, mokesčio dydis priklauso nuo keleto aspektų: pigesnių butų atveju tai gali būti 1 mėnesio nuomos suma, kartais – 200–300 eurų.
Kalbėdamas apie tarpininkavimo mokesčio perkėlimą nuomininkui, M. Čiulada sakė, kad jei sutariama iš anksto, jog tarpininkavimo mokestis bus taikomas, klientas turi teisę atsitraukti, neapžiūrėti buto.
„Tik man sunku suprasti tai, jog paslauga buvo atlikta savininkui, bet atlygio nori iš nuomininko. Čia toks neatitikimas. <...> tam tikra prasme nesąžiningai elgiasi ir pats savininkas, kuris sutiko su tokia paslauga pirminiame etape, kai paskambino brokeris ir pasakė, kad padės išnuomoti ir tai jums nieko nekainuos. Taip nebūna – kas nors kuriame nors gale vis tiek sumoka. Tada ir savininkas elgiasi nesąžiningai“, – sakė vadovas.
Pasak jo, kartais patys gyventojai ieško butų, kuriuos galėtų išsinuomoti, tad kreipiasi dėl paslaugų, nes yra papildomų kriterijų: „Pavyzdžiui, yra su mažais vaikais, gyvūnais, ieško didelio buto be baldų, namo su vandens telkiniu. Tokiu atveju užsako paslaugą, tam tikrus poreikius sudėlioja. Sėkmės atveju normalu susimokėti.“
Kriterijus dėl nuomininkų susidėlioja ir būstų savininkai, tad, pasak M. Čiulados, brokeriams kartais tenka tuos reikalavimus koreguoti, valdyti lūkesčius.
Brokeris tikrina, ar būsimasis nuomininkas mokus
„Inreal“ grupės tarpininkavimo ir pardavimų vadovė Ieva Šikšnytė-Brazienė LRT.lt sakė, kad tarpininkavimo mokesčio dydis gali priklausyti nuo objekto sudėtingumo, brokerio patirties, sutartų paslaugų apimties.
„Dažniausiai tokios paslaugos apima konsultacijas dėl konkurencinės aplinkos, pardavimų tempo, kainos nustatymą, skelbimų ir kitų reklamos priemonių rengimą ir palaikymą, objektų apžiūras, derybų vedimą, dokumentų paruošimą ir teisinę pagalbą. Apskritai NT brokeris gali užtikrinti sklandų nekilnojamojo turto pardavimo, nuomos ar turto paieškos procesą“, – kalbėjo ji.
Anot pašnekovės, pasitaiko atvejų, kai nuomotojas, nors ir užsakė brokerio paslaugas, susitaria su būsimu nuomininku, kad šis padengs tarpininkavimo mokestį ar mokesčio suma bus pasidalinta. Iš etinės pusės šią situaciją galima vertinti įvairiai.
„Mes savo praktikoje to netaikome ir visiškai atstovaujame tik tai šaliai, kuri užsakė paslaugą. Kita vertus, rinkoje tokių atvejų pasitaiko, bet svarbiausia, kad visos sąlygos būtų aiškiai aptartos ir suderintos su abiem šalimis prieš pasirašant sutartį“, – akcentavo I. Šikšnytė-Brazienė.
Kalbant apie nuomos sandorius, tarpininkavimo mokestis paprastai yra vieno mėnesio nuomos kaina plius PVM. Mokestis gali būti ir didesnis, jeigu nuomojama ilgesniam nei 1 metų laikotarpiui.
„Capital“ brokeris Darius Valkavičius LRT.lt kalbėjo, kad dažniausiai nuomos tarpininkavimo mokestis yra suprantamas kaip mokestis, kurį nuomininkas turi sumokėti nekilnojamojo turto agentui ar brokeriui už dalyvavimą nuomos procese. Pavyzdžiui, aprodant, pasirašant sutartį, perduodant raktus.
„Svarbu pabrėžti, kad toks supratimas apie tarpininkavimo mokestį yra susidaręs labiau iš blogosios praktikos negu iš gerosios. Nuomos rinkoje gan dažnai susiduriama su situacija, kad NT agentai siūlo nuomotojui išnuomoti būstą nemokamai, o pasiimti mokestį nori iš nuomininko. Nuomotojui tai atrodo kaip labai patrauklus pasiūlymas, bet pasirinkus tokią paslaugą lieka nelabai aišku, kieno interesams atstovauja NT brokeris, o nuomininkas gan dažnai pasijaučia nesupratęs, už ką sumokėjo mokestį“, – tvirtino jis.
Neretai pasitaiko situacijų, kad tokiu būdu dirbantis NT agentas net neturi surinkęs visos informacijos apie nuomojamą butą.
„Todėl iš nuomininkų, susidūrusių su tokia praktika, gan dažnai išgirstu komentarų, kad jie pasijaučia, lyg būtų sumokėję (200–300 eurų) už durų atidarymą. Tokia praktika rinkoje paskatino kurtis grupes ir socialiniame tinkle „Facebook“, čia dedami skelbimai be tarpininkų, o tarpininkų skelbimus nuomininkai dažnai net apeidavo“, – pasakojo pašnekovas.
Jo teigimu, požiūris į tarpininkavimo mokestį po truputį keičiasi, nuomininkai vis labiau pradeda pasitikėti profesionaliais NT brokeriais, kurie mokestį už nuomos tarpininkavimo paslaugas taiko tikslingai paslaugos užsakovui.
„Nuomotojo interesams atstovaujantys ir už tai gaunantys atlygį NT brokeriai dažnai įdėdami objekto skelbimą net pabrėžia, kad „nėra tarpininkavimo / agentūros mokesčio“ tam, kad nuomininkas suprastų, jog prie nurodytos nuomos kainos papildomai nieko mokėti nereikės“, – tvirtino jis.
NT agentas pasirūpina, kad surastas nuomininkas būtų mokus, pavyzdžiui, užduoda kontrolinius klausimus, išsiaiškina, kur ir kaip jis dirba, ar net užsako ataskaitą, ar potencialus nuomininkas neturi skolų.
„Taip pat sudėlioja lygiavertę nuomos sutartį, kuri saugotų turtą, sukurtų garantijas nemokumo ar nuomininko išsikraustymo atveju ir net rekomenduoja tinkamas draudimo alternatyvas nuomojamam turtui. Be to, brokeris, žinoma, praveda apžiūras, suruošia skelbimus, užsiima papildoma turto reklama. Už šį saugumą ir sutaupytą laiką būtent ir susimoka nuomotojas“, – sakė jis.
Anot pašnekovo, nuomininkas turėtų mokėti tarpininkavimo mokestį tik tuo atveju, jei jis kreipiasi į NT brokerį dėl jo poreikius atitinkančio turto suradimo.
„Tokiu atveju NT brokeris investuoja laiką, stebi skelbimų statistiką, keliauja po apžiūras, skambina turto savininkams ar kitiems NT brokeriams ir stengiasi surasti nuomininkui kuo geresnį būstą už kuo geresnę kainą. Tik tokiu atveju jis nuomininkui sukuria realią pridėtinę vertę, už kurią jis turėtų susimokėti“, – minėjo D. Valkavičius.
Tarpininkavimo mokestis nėra nuomos sutarties dalis
Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotoji teisininkė Akvilė Rudaitytė LRT.lt komentavo, kad šis mokestis atsiranda iš paslaugų teikimo sutarties tarp brokerio ir vienos iš nuomos sutarties šalių (nuomotojo arba nuomininko) ir yra pagrįstas sutartiniais santykiais. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokeris už atlygį teikia paslaugas vienai iš sutarties šalių, o už atliktas paslaugas jam yra sumokamas sulygto dydžio tarpininkavimo mokestis.
„Svarbu atskirti, kad tarpininkavimo mokestis nėra nuomos sutarties dalis – tai savarankiškas susitarimas tarp nekilnojamojo turto brokerio ir vienos iš šalių dėl tarpininkavimo paslaugų teikimo, ir nereikėtų painioti tarpininkavimo mokesčio su kitais mokėjimais, tokiais kaip nuomos užstatas (depozitas), kurį nuomininkas paprastai sumoka nuomotojui kaip garantiją dėl nuomos sutarties sąlygų laikymosi, ar su bet kokiais kitais administraciniais mokesčiais“, – minėjo ji.
Tarpininkavimo mokestis yra susijęs tik su brokerio paslaugomis pagal tarpininkavimo paslaugų sutartį.
„Šalimi, įpareigota sumokėti tarpininkavimo mokestį, tampa ta nuomos sutarties šalis, kuri su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė tarpininkavimo sutartį ir užsakė jo paslaugas (surasti nuomininką patalpoms arba surasti patalpas nuomai). Tarp nekilnojamojo turto brokerio ir sutartį sudariusios šalies susiklosto civiliniai paslaugų teikimo santykiai, kurių pagrindu ir atsiranda mokėjimo prievolė“, – minėjo ji.
Taigi, jeigu tarpininkavimo sutartį su nekilnojamojo turto brokeriu sudaro ir šias paslaugas užsako nuomotojas, pavyzdžiui, pavedęs brokeriui surasti tinkamą nuomininką, tarpininkavimo mokestį moka nuomotojas.
„Jei priešingai, būsto ar patalpų ieško nuomininkas, jis kreipiasi į nekilnojamojo turto brokerį su prašymu surasti ir pasiūlyti jam objektą nuomai ir su juo dėl tokių paslaugų sudaro tarpininkavimo sutartį, toks mokestis tampa tarpininkavimo sutartį sudariusios šalies – nuomininko – prievole. Sutartiniai santykiai tarp nekilnojamojo turto brokerio ir konkrečios šalies (nuomotojo arba nuomininko) yra esminis kriterijus, nustatantis, kas turi apmokėti už šią paslaugą“, – teigė A. Rudaitytė.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad nekilnojamojo turto brokeris negali reikalauti tarpininkavimo mokesčio iš šalies, su kuria neturi jokio aiškaus susitarimo ir kurios naudai realiai neteikė paslaugų.
„Tuo atveju, jei tarpininkavimo paslaugų sutartį su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė nuomininkas, jis atsisakyti brokeriui mokėti tarpininkavimo mokestį gali tik tarp šalių sudarytoje sutartyje nustatytais atvejais arba jeigu sutartis yra neįvykdyta. Jeigu tarpininkavimo paslaugų sutartį su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė nuomotojas, nuomininkui nekyla pareiga mokėti nekilnojamojo turto brokeriui jokių mokesčių, įskaitant ir tarpininkavimo mokestį, išskyrus atvejus, kai dėl tokio nekilnojamojo turto brokeriui mokėtino mokesčio kompensavimo nuomotojas ir nuomininkas susitaria atskirai“, – akcentavo ji.
Čia svarbu suprasti, kad tarp nekilnojamojo turto brokerio ir nuomininko arba nuomotojo sudaryta paslaugų sutartis nebūtinai turi būti rašytinė, t. y. gali būti ir žodinė, tačiau svarbiausia, kad šalys aiškiai susitaria dėl paslaugos teikimo ir apmokėjimo sąlygų.
„Prievolė atsiranda tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto brokeris faktiškai atliko darbus, kuriuos buvo įsipareigojęs pagal sutartį, pvz., surado tinkamą nuomininką ar nuomos objektą, suderino nuomos sąlygas, parengė reikalingus dokumentus, organizavo apžiūras. Svarbiausia taisyklė: mokestis turi būti aiškiai aptartas, paslauga – realiai suteikta, o sutartis – sudaryta ir vykdoma sąžiningai“, – akcentavo asocijuotoji teisininkė.
Tad jei tarpininkavimo sutartis buvo sudaryta tarp nekilnojamojo turto brokerio ir nuomotojo, būsimam nuomininkui neturi būti perkeliamas toks mokestis, nebent jis aiškiai sutiko jį mokėti.
„Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu nuomininkas yra laikytinas vartotoju (fizinis asmuo), jam taikomos vartotojų teisių apsaugos normos, kurios reikalauja iš anksto aiškios, skaidrios informacijos apie paslaugas ir jų kainą ir aiškaus vartotojo sutikimo. Tais atvejais, kai tokie kriterijai nėra įgyvendinti, reikalavimas mokėti tarpininkavimo mokestį gali būti pripažintas nepagrįstu ar net nesąžininga verslo praktika“, – sakė pašnekovė.
