Šių laikų nekilnojamojo turto (NT) pirkėjų realybė – įsikurti gyventi detaliau suplanuotame, tačiau kiek mažesniame bute, nei anksčiau įsikurdavo jų tėvai. LRT.lt nagrinėja, kaip keičiasi butų plotai ir išdėstymas, kokių tendencijų matoma pastaruoju metu.
Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose matomas ne vienas atvejis, kai siūlomas 2 kambarių butas telpa į mažiau nei 40 kvadratinių metrų plotą, kuriame siekiama efektyviai suplanuoti erdves. Taip pat galima pastebėti, kad vyrauja ir ypač mažų 1 kambario butų, kurių plotas siekia 20 kv. m arba net mažiau. Nuomos versle galima rasti objektų, kurių plotas siekia ir tik 10 kv. m.
LRT.lt su vystytojais ir ekspertais nagrinėja situaciją rinkoje, kokio vidutinio dydžio vyrauja butai, kaip keičiasi šios tendencijos.
NT brokerių įmonės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas pasakojo, kad šiuo metu pasirinkimas pirminėje būsto rinkoje yra pakankamai didelis ir įvairus.
„Vieno kambario butai yra vidutiniškai 30 kv. m, dviejų kambarių – 40–45 kv. m, nors rinkoje galima rasti ir 36 kv. m, ir 60 kv. m. Trijų kambarių nauji butai vidutiniškai siekia 60–65 kv. m, nors ekonominiame segmente būna 48 kv. m, o prestižiniame – virš 80 kv. m“, – vardijo jis.
Visgi „Capital“ NT brokeris Mantas Sladkevičius pabrėžė, kad šiuolaikinių butų plotai yra sumažėję vidutiniškai apie 10–15 kv. m.
„1 kambario būstai būdavo apie 30–40 kv. m, dabar siekia apie 15–25 kv. m, 2 kambarių būstai būdavo apie 49–60 kv. m, dabar populiariausi 35–45 kv. m. 3 kambarių būstų, kur standartiniai 3 kambarių būstai anksčiau buvo 67–80 kv. m, dabar populiariausi 3 kambarių butai siekia vos 48–57 kv. m“, – vardijo brokeris.
T. S. Kvainickas akcentavo, kad mažesnių butų populiarumą lemia geresnis jų įperkamumas ir perkamumas.
„Vystytojai projektuoja ir stato tai, kas yra perkama. Nemažai daliai žmonių aktualesnis gyvenimas centre nei didesnio ploto būstas periferijoje. Už tą pačią sumą jie gali pasirinkti didesnio ploto būstą periferinėje miesto zonoje arba mažesnio ploto – miesto centre“, – teigė pašnekovas.
Nemažai daliai žmonių aktualesnis gyvenimas centre nei didesnio ploto būstas periferijoje.
T. S. Kvainickas
T. S. Kvainicko teigimu, šalies didmiesčiuose stebimas spartus būsto nuomos rinkos augimas, investicijos į būstus nuomai, kurias skatina tiek išorės, tiek vidinė migracija.
„Nuomos rinkoje būsto kvadratinių metrų skaičius yra kur kas mažiau svarbus nei kambarių skaičius, populiariausi yra nedidelio ploto 1–2 kambarių butai. Auganti nuomos rinka ir jos poreikiai taip pat formuoja vystytojų planus – projektuojami ir statomi nedideli būstai“, – pabrėžė ekspertas.
M. Sladkevičius taip pat sakė, kad 1,5 ar 2 kambarių butų paklausa didelė, nes pirkėjai yra ne tik jaunos poros ar viengungiai.
„Taip pat tokie būstai puikiai tinka ir investuotojams kaip investicinis būstas, dėl to ir šių butų pasiūla yra didžiausia“, – tvirtino jis.
Auganti nuomos rinka ir jos poreikiai taip pat formuoja vystytojų planus – projektuojami ir statomi nedideli būstai.
T. S. Kvainickas
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Hanner“ pardavimų vadovė Agnė Staigė LRT.lt teigė, kad mažesni butai labai patrauklūs jaunesnio amžiaus pirkėjams, kuriems dažnai tai pirmas būstas.
„Tokius butus jie renkasi dėl ypač funkcionalaus išdėstymo, pvz., 1,5 kambario butas su dviem langais leidžia atskirti papildomą miegamojo ar darbo kambario zoną kaip dviejų kambarių bute. Taip pat tokiuose butuose praktiškai nėra nenaudingo ploto, o kiekvienas centimetras apgalvotas, kad būtų galima patogiai gyventi“, – kalbėjo ji.
Anot pašnekovės, mažesni butai taip pat patrauklūs ir investuotojams, dažniausiai jie perkami nuomai arba pardavimui su visa apdaila.
„Nedidelis plotas taip pat lemia ir patrauklią visuminę buto kainą. Mažų butų pagrindinis privalumas, kad jie yra praktiški ir talpūs gyventi. Taip pat pasikeitus situacijai šeimoje ar nusprendus įsigyti didesnį butą jie yra paklausūs nuomos rinkoje, gan greitai realizuojami, jei norima parduoti“, – minėjo A. Staigė.
Reikia efektyviai suplanuoti erdves
Nors mažesnis kvadratinių metrų skaičius lemia mažesnę suminę kainą, mažesnes administravimo ir komunalines įmokas, tačiau randama ir trūkumų.
„Pavyzdžiui, tas pats mažesnis kvadratinių metrų skaičius, kuris lemia mažiau vietos tiek gyvenamajai erdvei, tiek daiktų pasidėjimui, mažiau funkcionalumo. Tik čia svarbu pabrėžti, kad lyginame panašaus kokybiško suplanavimo butus, nes jeigu didesnio ploto būste visi papildomi kvadratiniai metrai bus koridoriuje, ten gyvenantys žmonės nejaus didesnio ploto privalumų. Jeigu atsiribojame nuo suminės kainos veiksnio, tai tos pačios kainos mažesnio ploto būstas gali būti energiškai efektyvesniame name, geresnėje miesto vietoje“, – minėjo T. S. Kvainickas.
Anot pašnekovo, 2000–2010 metais būstai buvo kiek mažesni, o po pasaulinės finansų krizės sugriežtėjusios finansavimo sąlygos, žmonių galimybės bei atsargumas lėmė tęstinį būsto dydžio mažėjimą su protarpiniais ploto padidėjimais.
„Vienas paskutinių padidėjimų galėtų būti siejamas su pandemija, kai gyventojai turėjo praleisti daugiau laiko namuose ir susidomėjo didesniais būstais, tačiau ši tendencija dėl kainų ir palūkanų augimo nespėjo pernelyg įsitvirtinti“, – sakė T. S. Kvainickas.
M. Sladkevičius akcentavo, kad kuo didesnė būsto kvadratūra, tuo pats butas yra brangesnis, tad ir pirkėjai įpirkti galimybių turi mažiau.
„Dėl šios priežasties šiuo metu taip pat vis labiau populiarėja maži 3 kambarių butai, kurių kvadratūros siekia vos 48–55 kv. m, kai anksčiau tai būdavo normalus 2 kambarių buto plotas. Taip pat vis labiau populiarėja 1,5 (vadinami pusantriniai) butai, kuriuose yra galimybė neatskiriant erdvės ar ją minimaliai uždarius užuolaida ar stiklu turėti atskirą miegamąją zoną“, – analizavo brokeris.
Šiuo metu taip pat vis labiau populiarėja maži 3 kambarių butai, kurių kvadratūros siekia vos 48–55 kv. m, kai anksčiau tai būdavo normalus 2 kambarių buto plotas.
M. Sladkevičius
Statybų bendrovės „Merko“ Lietuvoje rinkodaros vadovė Oksana Vaitkienė LRT.lt komentavo, kad, projektuojant naujus gyvenamojo būsto projektus, keliami pagrindiniai ploto reikalavimai.
„Pavyzdžiui, apie pusė ploto skiriama 1–2 kambarių butams, kita – 3–4 kambarių butams. Nenorime, kad mūsų projektuose būtų tik maži butai, nes tada namuose gyventų daugiau žmonių. Siekiame tolygaus pirkėjų segmentų paskirstymo, nes nuo to priklauso tuose namuose įsikūrusių žmonių gyvenimo kokybė“, – sakė ji.
Pašnekovė tvirtino, kad jų statybos dviejų kambarių butų plotai skirtinguose projektuose svyruoja nuo 45 iki 60 kv. m.
Virtuvė – svetainės dalis
T. S. Kvainickas pabrėžė, kad šiuolaikiniuose projektuose virtuvė dažniausiai sujungta su svetaine, dažnai sujungiamos sanitarinės patalpos.
„Šie pokyčiai mažina praėjimų poreikį, todėl plotas natūraliai mažėja. Suplanavimo pokyčius kiekvienas vertina savaip. Vienam su svetaine sujungta virtuvė reiškia daugiau kvapų, kitas virtuve naudojasi mažiau ir tai nėra aktualu, dar kiti gamina mažiau riebų maistą ar maisto gamybą paverčia ir laisvalaikio užsiėmimu, tad gamindami maistą gali bendrauti su svečiais, o ne būti aptarnaujančiu personalu už uždarų durų“, – analizavo pašnekovas.
Jis minėjo, kad didžiausią postūmį gyventojų norams turėti didesnį būstą padarė pandemija ir įsivyravęs hibridinio darbo modelis.
„Kita vertus, gyventojų norai ir galimybės, formuojančios rinkos tendencijas, ne visada užauga kartu. Skatinant gimstamumą, didėjant šeimoms ir augant gyventojų įperkamumui, didėtų ir būstų plotai bei reikiamas kambarių skaičius. Įperkamumui nespėjant paskui poreikius, augtų miesto periferija, kurtųsi nauji kotedžų ir individualių namų kvartalai. Išliekant nuotolinio darbo tendencijai dalis žmonių migruotų į priemiesčius ar nedidelius satelitinius miestelius. Gerėjant susisiekimui, pavyzdžiui, traukiniu, tai net labai realus scenarijus“, – teigė T. S. Kvainickas.
A. Staigė taip pat sakė, kad sovietinio tipo butai buvo didesni, bet juose buvo labai daug nenaudingo ploto, pavyzdžiui, koridorių, kurie realiai gyvenime neišnaudojami: į juos įeiname, praeiname, bet juose negyvename.
„Anksčiau virtuvės buvo planuojamos kaip atskiros patalpos, o šiuo metu klientai verčiau renkasi virtuvę kartu su svetaine ar valgomuoju. Vertinant senuosius butus, kambariai dažnai buvo gerokai didesni, o šiuo metu klientai nori funkcionalių ir kompaktiškų. Auganti dalinimosi ir ekologiškumo kultūra diktuoja madas ir skatina nekaupti bei nesandėliuoti nereikalingų daiktų, taip plotą išnaudojant daug efektyviau. Projektuodami naujus namus savo klientams visuomet atsižvelgiame į praktiškumą ir maksimalų kiekvieno kvadratinio metro išnaudojimą“, – pabrėžė vadovė.
Pasak A. Staigės, gyventojai domisi įvairiais butais, skirtingai kiekvienam pagal asmeninius poreikius.
„Dažnas vidutinio amžiaus klientas jau svarsto apie didesnę šeimą ar savo patogumą, todėl matome tendenciją, kad daugėja užklausų apie erdvesnius 3 kambarių butus – 60–75 kv. m. EURIBOR mažėjimas ir augančios pajamos ir nuosaikiai kylančios kainos, žinoma, skatina klientus svarstyti ir didesnių butų įsigijimo galimybes“, – sakė ji.
Atstovė tikino, kad paskutinius 10 metų naujos statybos butų plotai stipriai nesikeitė.
„Dažnai pati vieta padiktuoja, kuriame rajone ir kokio dydžio butų poreikis auga. Nuolatos vertiname situaciją ir reaguojame priklausomai nuo rinkos poreikio“, – minėjo ji.
Dėl mažėjančių butų nukenčia ir baldininkai
Vilniaus universiteto Ekonomikos ir verslo administravimo fakulteto docentas Algirdas Bartkus sakė, kad, svarstant įsigyti NT, palūkanų normos yra svarbios, tačiau anaiptol ne lemiančios individų sprendimus.
„Asmenys, kurie sudaro kreditorinių įsipareigojimų sutartis su kintančiomis palūkanomis, žino, kad dalį laikotarpių jos bus mažesnės, o dalį – aukštesnės, ir taip jos svyruos apie savo ilgo laikotarpio vidurkį. Tie, kurie turi kreditorinių įsipareigojimų ir sutartis sudaro su fiksuotomis palūkanomis, visada gauna ilgo laikotarpio vidurkį atitinkančias palūkanas. Jiems jos niekada nebūna labai mažos ar labai didelės. Tad sprendimus pirkti būstą dabar ar jo įsigijimą atidėti vėlesniam laikotarpiui nulemia kiti veiksniai, kurių lygis taip pat būna pasikeitęs. Šie veiksniai – tai nominalus ir realus darbo užmokesčiai, kainos bei jų visų lūkesčiai“, – sakė jis.
Kalbėdamas apie agreguotus visos šalies nominalaus darbo užmokesčio ir statybos kainų rodiklius, jis minėjo, kad dramatiškų pasikeitimų įperkamumo aspektu nepastebima.
„Visos šalies mastu prasčiausias būsto įperkamumas buvo iki finansinės krizės. Vėliau padėtis pagerėjo, o ypač palankus laikotarpis Lietuvos gyventojams buvo nuo 2019 iki 2021 m. Šiuo laikotarpiu darbo užmokesčio prieaugiai viršijo būsto kainos prieaugius. Toks argumentavimas nėra tinkamas, nes žmogus neperka būsto „vidutiniškai Lietuvoje“, asmuo būstą perka konkrečioje vietovėje, o atskirose vietovėse būsto kaina yra linkusi labai skirtis“, – kalbėjo ekonomistas.
Pašnekovas sakė, kad per šešerius metus butai Vilniuje pabrango 79 proc. ir tai nebuvo didžiausias kainos augimas.
„Didžiausi augimai buvo fiksuoti Kaune ir Alytuje, kur butai pabrango daugiau nei du kartus. Panevėžyje ir Šiauliuose butai pabrango 71 ir 67 proc., o mažiausias augimas buvo Klaipėdoje, kur jų kaina išaugo 56 proc. Per šį laiko tarpą vidutinis darbo užmokestis išaugo 89 proc., tad šalies gyventojams būsto kainos Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje prieaugiai neviršijo jų pajamų prieaugio, o štai Alytuje ir Kaune – viršijo“, – vardijo A. Bartkus.
Kalbėdamas apie būsto plotą, jis sakė, kad mažesnį plotą pirkėjas renkasi dėl dviejų priežasčių.
„Gali būti, kad jis norėtų didesnės kvadratūros būsto (100 kv. m vietoje 80 kv. m ar 65 kv. m vietoje 50 kv. m) ir būtų pasiryžęs už jį sumokėti, prisiimdamas didesnius kreditorinius įsipareigojimus, tačiau būsto statytojai, siekdami pastatyti ir parduoti daugiau butų viename plote, suprojektavo mažesnius butus ir pirkėjas yra priverstas rinktis jo komforto reikalavimų netenkinantį mažą būstą“, – minėjo ekspertas.
Anot pašnekovo, pelno siekimas didmiesčių statyboje nulemia pernelyg sutankintus kvartalus. Kita vertus, didesnė mažo būsto paklausa gali būti nulemta ir dalies pirkėjų nenoro prisiimti pernelyg didelius finansinius įsipareigojimus.
Jis minėjo, kad dėl mažo būsto ploto nukenčia iš būsto apstatymo gyvenantys sektoriai, pavyzdžiui, baldininkai.
„Baldų mažame būste reikia mažiau, tad jų ir perkama mažiau. Baldų pramonė turėtų būti suinteresuota, kad būstas būtų erdvus, nes tokiems klientams bus galima sugalvoti daug daugiau prekių, kurias pastarieji galės pastatyti savo namuose. Buitinės ir virtuvinės technikos sektoriai yra priversti siūlyti mažesnių gabaritų, daugiafunkcius įrenginius ir pan. Tam tikra technika, pavyzdžiui, audiofilinės garso sistemos gali būti, kad savo pirkėjo taip ir nesulauks, nes pastarasis neturės erdvės, kurioje galėtų mėgautis garsu. Tai nereiškia, kad baldų ar technikos neperka. Ją perka, tačiau turint erdvesnį būstą pardavimai būtų dar didesni“, – teigė ekonomistas.
Taip pat asmenims, kurie gyvena mažuose, nedideliuose butuose, esančiuose kvartaluose su siauromis gatvėmis, siaurais šaligatviais ir be socialinių erdvių, gali būti labai sunku priimti sprendimą turėti vaikų.
„Tokie žmonės sprendimą turėti vaikų gali atidėti vis tolesniam ir tolesniam laikui, kol nesiryš mažoje erdvėje gyventi trise ar keturiese ar paprasčiausiai iš tokio būsto išsikelti. Sprendimas turėti vaikų yra individualus sprendimas, kurį priima du žmonės ar vienas žmogus, įvertindami daugybę dalykų: norą turėti vaikų, pajamas, ateitį, erdvę, kurioje jie gyvena ir kurioje teks gyventi vaikams. Kuo erdvės vaikams, jų augimui, žaidimui lauke bus mažiau palankios, tuo daugiau asmenų vėlins sprendimus dėl vaikų“, – sakė jis.
