Verslas

2020.09.23 10:46

Ekspertai gesina būsto kainų kritimo laukiančiųjų entuziazmą – priešingai, kainos tik kils

Gabrielė Sagaitytė, LRT.lt2020.09.23 10:46

Ekspertai ir ekonomistai neabejoja, kad COVID-19 situacija stipriai palies ir NT rinką: dėl nuotolinio darbo kasdienybės biurų poreikis mažės, o gyventojai kelsis į užmiesčius. Vis tik, vertindami padėtį po praūžusio karantino, NT kainų kritimo jie neįžvelgia, priešingai – prognozuoja, kad jos dar kils.

Antradienį vykusioje Lietuvos Davoso konferencijoje ekspertai ir ekonomistai aptarė, kaip COVID-19 pandemija paveikė Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinką ir ko tikėtis ateityje: ar naujus NT vystymo projektus reikėtų padėti į stalčių, ar pasinaudoti proga ir įgyvendinti ilgai trunkančias procedūras.

Karantinas NT rinką sustabdė

Kaip teigia nekilnojamojo turto plėtros ir statybų valdymo bendrovės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis, prasidėjus karantinui NT rinka visiškai sustojo: „Užsidarė notarai. Buvome įpratę svaigintis kelių šimtų sandorių per mėnesį skaičiumi, o turėjome apskritą nulį.“ Vis tik rinka pamažu ėmė atsigauti anksčiau, nei planuota, jau vasaros pradžioje, sako jis.

Kad ir kaip būtų, „Newsec“ tyrimų ir analitikos grupės vadovas Baltijos regione Mindaugas Kulbokas tikina, kad tikrojo COVID-19 poveikio NT rinkai dar nepajautėme. „NT yra inertiškesnė verslo rūšis ir pasekmės, ko gero, mūsų dar laukia“, – svarsto jis.

Banko „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas, vertindamas greitą atsigavimą po karantino, akcentuoja ir sparčiai – jau gegužės mėnesį – atvertą ekonomiką bei operatyvų darbuotojų grąžinimą iš prastovų.

Svarbus rodiklis, dėl ko šalis ištvėrė koronaviruso keltus iššūkius, taip pat buvo vietinių ir užsienio investuotojų į NT pasiskirstymas, teigia M. Kulbokas.

„Labai gerai, kad vietiniai investuotojai yra čia, vietoje, nes jie yra mažiau baikštūs. O 38 proc. užsienio kapitalo investuotojų iš esmės visada yra pirmi, kurie galvoja, kaip pabėgti į savo namų rinką, nes ten atsiranda naujų galimybių, ir ši dalis yra sunkiausiai prognozuojama. Vietiniai mato realią situaciją, yra ramesni, dėl to jų reakcijos yra prognozuojamos“, – aiškina M. Kulbokas.

Įžvelgia komercinio NT poreikio mažėjimą

Konferencijoje ekspertai aptarė tiek komercinio, tiek gyvenamojo NT rinkos ateitį.

Buvome įpratę svaigintis kelių šimtų sandorių per mėnesį skaičiumi, o turėjome apskritą nulį.

Nekilnojamojo turto plėtros ir statybų valdymo bendrovės „Citus“ įkūrėjas, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos valdybos narys Mindaugas Vanagas, pristatydamas veiksnius, lemsiančius nekilnojamojo turto (NT) rinkos ateitį, visų pirma pabrėžė COVID-19 įtaką komercinėms patalpoms ir jų plėtrai.

Kadangi per karantiną didelė dalis darbo buvo ir yra organizuojama nuotoliniu būdu, M. Vanago aiškinimu, biurų poreikis ateityje gali susitraukti.

„Manau, kad verslas pradės organizuoti darbą atviru būdu, leis žmonėms dirbti nuotoliniu būdu, pasirinkti, kada jie nori dirbti namuose, o kada biure, todėl ir biuro poreikis gali mažėti. Apie tai šneka ir pasaulinės tendencijos: didžiuosiuose miestuose, pavyzdžiui, Londone, tūkstančiai kvadratinių plotų stovi tušti.

Vilniuje, manau, tai turėtų gerai išsilaikyti, nes Vilnius sparčiai augo, biurų užimtumas buvo labai didelis, todėl vietinės įmonės galbūt nebevykdys tokios sparčios plėtros, bet tikiu, kad Vilnius gali pritraukti daug išorinių įmonių, kurios užims tas tuščias erdves“, – viliasi M. Vanagas.

Mieliau rinksis gamtos prieglobstį

Anot Ž. Maurico, NT rinkos veidą pakeis ne tik darbas iš namų, bet ir internetinė prekyba.

„Šie pokyčiai, manau, bus gana ilgalaikiai. [...] Jeigu nereikia važiuoti į darbą, prekės atvažiuoja į namus, tai namai tampa gyvenimo epicentru, tad klausimas, kur jie (būstai – LRT.lt) bus statomi. [...] Nuotolinės prieigos ekonomika, kur gyvensime, kur gražu – miškas, pieva, kalvelė, – tokios erdvės bus apstatytos. Miestai, kurie turi savyje tuos išvardytus kriterijus, bus konkurencingesni nei kiti miestai. Vilnius yra specifinis, nes jis turi šiuos dalykus, tačiau nereikia jo užtankinti“, – kalba Ž. Mauricas.

Vis populiarėjantis nuotolinis darbas taip pat gali tapti NT galimybe regionuose.

Dėl to, jog dalis darbo yra ir bus vykdoma nuotoliniu būdu, pasak įmonės „Citus“ įkūrėjo, turėtų keistis ir namų aplinka. Jis taip pat kelia klausimą, ar miesto centras išliks gyventojų prioritetu, o galbūt atvirkščiai – juos ims dominti būstai užmiestyje.

„Turėtų atsirasti papildomos erdvės darbui. Gali kilti klausimas, ar tikrai reikia miesto centro. Jau turbūt 10 metų ir daugiau žmonės keliasi iš užmiesčio į miesto centrą, jis yra labai populiarus, tačiau jeigu tau nebereikia kasdien važiuoti į biurą, galbūt nėra didelė problema du ar tris kartus per savaitę atvažiuoti iš užmiesčio“, – svarsto M. Vanagas.

M. Vanagas neabejoja, kad vis populiarėjantis nuotolinis darbas taip pat gali tapti NT galimybe regionuose.

„Jeigu pagrindinė tavo darbo priemonė yra kompiuteris, tu gali puikiai organizuotis darbą ir Švenčionių rajone, ir pan.“, – teigia M. Vanagas.

Kalbėdamas apie besikeičiančias gyvenimo ir darbo sąlygas, „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas neabejoja, kad tendencija, prasidėjusi po 2009, ir toliau tęsis – statomų namų skaičius bus gerokai didesnis nei daugiabučių.

Jeigu tau nebereikia kasdien važiuoti į biurą, galbūt nėra didelė problema du ar tris kartus per savaitę atvažiuoti iš užmiesčio.

„Žmonės turi daugiau pinigų, gali sau leisti, nebelabai svarbu, kurioje aplinkkelio pusėje gyveni, jei nereikės kasdien važiuoti į darbą, o prekės atvažiuos pačios. Prie to prisideda ir žaliasis kursas: namai bus ekonomiški, autonominiai, todėl 200 kv. m namo išlaikymas bus pigesnis nei buto sename daugiabutyje. Juolab kad Lietuvoje labai daug sovietinių daugiabučių, o, pavyzdžiui, Airijoje ar D. Britanijoje jų yra labai mažai. Manau, kad net ir grįžę emigrantai parsiveš kitokį suvokimą apie būstą, nei mes turime“, – prognozuoja Ž. Mauricas.

Būstai Vilniuje – įperkamiausi

Pereidamas nuo komercinio NT prie būsto rinkos ir vertindamas NT pardavimus šalyje, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis teigia, jog Vilniuje 2019 metai buvo rekordiniai, nes vystytojai Vilniaus mieste susitarė dėl 6 tūkst. pardavimų pirminėje rinkoje. Vis tik tokie skaičiai nenustebintų kitų šalių miestų, pavyzdžiui, Helsinkio, sako jis.

„Nors matėme daugybę antraščių, kaip Vilniaus būsto rinka pasiekė burbulą ir paklausa yra nebeadekvati, tačiau, pažiūrėję į kaimynus, pamatėme, kad yra tokių, kurie peršoka ir 10 tūkst. sandorių“, – atkreipia dėmesį Š. Tarutis.

Vertindamas būstų įperkamumą šalyje pagal vidutinį atlyginimą ir vidutinę kvadratinio metro kainą, Š. Tarutis tvirtina, kad tarp Helsinkio ir Lenkijos miestų Vilnius pirmauja pagal įperkamumą, tačiau pastebimas skirtumas – labai minimalus.

„Jeigu Vilniuje turėtume burbulą, tikriausiai atskirtis būtų didesnė ir dar į kitą pusę, nei matome šią dieną“, – pažymi Š. Tarutis.

Kainos kristi neturėtų

Š. Tarutis neslepia, kad kainų kritimo šiuo metu nefiksuojama, priešingai – per karantiną fiksuotas kainų kilimas: „Tai antrajai bangai siunčia žinutę, kad taip viskas gali nesustoti, nes lūkesčio, kad kainos kris kelis kartus, greičiausiai nebebus.“

Ž. Mauricas taip pat sako, kad COVID-19 įtakos NT kainoms neturėjo ir jos nenukrito.

„Rezultatas toks, kad didelės įtakos koronaviruso krizė NT rinkai nepadarė. Galvojome, kad bus šiek tiek didesnis – iki 5 proc. turėtų pakristi kainos, bet jos visai nepakrito. Latvijoje ir Estijoje pasikoregavo tam tikruose segmentuose, Vilniuje augimas sustojo, dabar vėl po truputį stiebiasi, bet korekcijos nėra“, – kalba Ž. Mauricas.

Dar viena tendencija, M. Vanago tvirtinimu, yra ta, jog nekilnojamasis turtas netgi brangs.

Lūkesčio, kad kainos kris kelis kartus, greičiausiai nebebus.

„Esmė labai paprasta: pinigų paketai yra labai dideli, pinigų spausdinimo mašinos įjungtos, paramos paketai ateina ir tai, be abejo, kels turto kainas. Kiek kels ir kiek ilgai kels, čia kitas klausimas, bet trumpuoju periodu tai tikrai bus ir tai mato turbūt rinkos dalyviai, kad paklausa yra gana didelė ir pasiūla ne visada spėja eiti su paklausa.

Klausimas, ar visi minėti pinigai atkeliaus iki realios ekonomikos, nes jie dažnai užstringa tam tikrose valstybės struktūrose ar bankuose, bet bet kuriuo atveju tai skatins“, – pabrėžia „Citus“ vadovas M. Vanagas.

Paprastesnės sąlygos investuojant į NT

Pristatydamas NT rinkos ateitį, M. Vanagas teigia, kad vis daugiau investicinių fondų perims NT, todėl investuoti bus paprasčiau.

„Labai paprastas pavyzdys: turbūt visi Konstitucijos pr. esantys verslo centrai priklauso įvairių paskirčių fondams, bet jie specializuojasi investuoti į tam tikrą NT segmentą ir jį valdyti. Manau, kad tokio profesionalaus investavimo atsiras vis daugiau, nes, visų pirma, tai yra galimybė investuoti į NT: jeigu esi paprastas žmogus, turi turėti mažiausiai 50 tūkst. eurų, kad nusipirktum bent jau pigiausią butą Vilniuje, o į fondą gali investuoti ir 5 ar vieną tūkstantį eurų. Investavimas į fondą yra saugi investicija, prisidedant prie pensijos, tarkime“, – aiškina M. Vanagas.

Nepaisant pandemijos, NT rinka ilgą laiką susiduria su finansavimo problema, teigia M. Vanagas. Nors apie 10 metų pasaulyje pastebimos neigiamos palūkanos, anot M. Vanago, Lietuva, o ypač NT sektorius, jomis pasinaudoti negali, todėl turėtų atsirasti daugiau alternatyvaus finansavimo, sako jis.

„Tie pinigai yra labai sunkiai prieinami dėl konservatyvios bankų politikos, galbūt per mažos konkurencijos ir ateina alternatyvaus finansavimo laikas. Aš čia matau tris kanalus. Pirmasis – sutelktinio finansavimo platformos, Lietuvoje veikia jau keturios platformos. Sumos nėra didelės – šiemet 23 mln. eurų, bet, pasižiūrėjus į Estiją ir Latviją, ten rinka yra 5–6 kartus didesnė, todėl tikėtina, kad šis sektorius augs kelis kartus ir bus geru šaltiniu. Antrasis – paskolų fondai: Lietuvoje veikia penki fondai, jų dydis yra apie 145 mln. eurų, jie skolina įvairiems verslams. Trečiasis finansavimo šaltinis – obligacijos, jos Lietuvoje nėra daug naudojamos, tačiau, tarkime, Amerikos rinkoje jos sudaro 80 proc. visų šaltinių NT“, – kalba M. Vanagas.

Ž. Mauricas, vertindamas veiksnius, šiuo metu labiausiai lemsiančius NT rinkos situaciją, įvardija baimę investuoti per anksti arba baimę „nespėti į važiuojantį traukinį“.

„Viena emocija vis dar yra antrosios koronaviruso bangos baimė, o, matant iš dangaus krentančius pinigus, kyla įvairių minčių, ar nereikėtų pulti ir pasinaudoti proga, juolab kad centriniai bankai kol kas nežada spausti stabdžio, pinigų kiekis yra didinamas, JAV pakeitė palūkanų nustatymo mechanizmą ir, tikėtina, leis infliacijai kurį laiką viršyti 2 proc. ribą prieš pradedant kelti palūkanų normas.

Šiuo metu rinkos galvoja, kad iki 2023 metų palūkanos, tikėtina, išliks nulinės JAV, taip pat ir euro zonoje, nes kitu atveju euras labai stipriai sustiprėtų JAV dolerio atžvilgiu ir tikrai niekam dėl to nebūtų gerai. Dėl to mes gyvensime itin žemų palūkanų normų ir švaistymosi pinigais teritorijoje, nes bent iki 2022 fiskalinės drausmės įstatymai šalims nebus taikomi, tai pinigai liesis ne tik iš centrinių bankų, bet ir iš Vyriausybių“, – kalba Ž. Mauricas.

Viena emocija vis dar yra antrosios koronaviruso bangos baimė, o, matant iš dangaus krentančius pinigus, kyla įvairių minčių, ar nereikėtų pulti ir pasinaudoti proga.

Pabrėžia demografijos svarbą

Didžiausią įtaką NT rinkai turintis veiksnys, anot M. Vanago, yra demografinė padėtis šalyje. Jo manymu, visi aptarti aspektai gali būti visiškai nereikšmingi, jeigu demografinė padėtis bus prasta, perspėja jis.

„Ne paslaptis, kad Lietuvoje demografinė situacija tikrai nėra gera. [...] Dabar yra mažiau nei 2 mln. (gyventojų – LRT.lt). Gimstamumas yra ženkliai sumažėjęs. [...] Ir tas skaičius linkęs mažėti. Mums, kaip verslo dalyviams, svarbiausias yra darbingo amžiaus žmonių skaičius, jis labai sparčiai mažėja“, – teigia M. Vanagas.

M. Vanagas taip pat akcentuoja vidinės migracijos, reemigracijos ir imigracijos svarbą. Kaip teigia jis, daugiausia gyventojų migruoja į didžiuosius miestus, o aruodai tuštėja, todėl reikia ieškoti naujų būdų šiai problemai spręsti. Taip pat, anot jo, būtina atkreipti dėmesį ir į reemigraciją, kad būtų sugrąžinti išvykę žmonės. M. Vanagas akcentuoja ir imigraciją, ji yra neišvengiama, tikina jis. Dėl šios priežasties būtina apsispręsti, kokių imigrantų Lietuvoje norima – trumpalaikių ar ilgalaikių.

Pasak M. Vanago, demografija yra esminis dalykas, apie kurį reikia kalbėti, nes ilgalaikėje perspektyvoje tai nuspręs visas NT turto tendencijas.

Ž. Mauricas taip pat akcentuoja demografijos svarbą NT rinkoje: „Labiausiai naujas rinkas „siūbuoja“ nauji žmonės, kuriems reikia būsto, todėl džiugu, kad Lietuvoje beveik nėra emigracijos, daug piliečių vasara sugrįžo. Klausimas, kiek jų pasiliks, bet panašu, kad dalis jų ruošiasi pasilikti.“

Apibendrindamas NT rinkos dalyvių lūkesčius, Lietuvos banko vyriausiasis ekonomistas Vaidotas Šumskis sako, kad tendencijos, kalbant apie gyvenamąjį ir komercinį NT, ypač skiriasi.

„Žvelgdami į komercinio NT raidos scenarijus ateityje, matome, kad NT rinkos dalyviai čia tikisi didesnių pokyčių. Natūralu, kad tie pokyčiai yra labiau į neigiamą pusę, ir NT rinkos dalyviai tikisi, kad ir neužimtumas turėtų šiek tiek išaugti, ir biurų paklausa sumažėti.

Žvelgdami į gyvenamąjį NT, matome kiek kitokias tendencijas. Prieš kelerius metus dažniausias atsakymas į tai, kokio kainų pokyčio tikimasi kitąmet, būdavo 5 proc. augimas. Naujausioje apžvalgoje matome, kad gyvenamojo NT kainos dažniausiai nesikeis“, – pažymi V. Šumskis. Pasak jo, būsto padėtis, rinkos dalyvių vertinimu, yra kiek stabilesnė nei komercinio nekilnojamojo turto.