Verslo pozicija

2021.06.18 15:41

Indrė Genytė-Pikčienė. Nauji būsto rinkos rekordai ir užuojauta naujakuriams

Indrė Genytė-Pikčienė, INVL vyriausioji ekonomistė2021.06.18 15:41

Jei pirkti, tai kada? Centre ar gamtos apsupty? Su paskola ar be? Butą ar namą? Klausimai, kurie šiuo metu itin populiarūs ne tik viešose diskusijose, bet ir siauresniuose artimųjų ratuose.

Tačiau nors būsto tema itin populiari, o susidomėjimas ir noras įsigyti išaugęs, šis svajonių išsipildymas daugeliui gali tapti rimtu galvos skausmu. Ir ne dėl to, kad pati rinka būtų reikšmingai išsibalansavusi ar kvepėtų 2008-ųjų déjà vu. Ne, problemos daug žemiškesnės, susijusios su būsto statybų, apdailos, įrengimo ir apstatymo procesais.

Iš kur toks susidomėjimas nekilnojamuoju turtu? Išaugusį susidomėjimą nekilnojamojo turto rinka tokiu netipiniu metu paskatino net kelios priežastys. Pirmiausia, pandeminės krizės įtaka gyventojams Lietuvoje buvo ribota. Daugelis ne tik nepajuto tiesioginių neigiamų pasekmių, tačiau netgi finansiškai sustiprėjo. Tam įtakos turėjo pastaruoju metu dviženkliais tempais augusios vidutinės gyventojų pajamos. Pavyzdžiui, šių metų pirmąjį ketvirtį vidutinis bruto darbo užmokestis išaugo dešimtadaliu per metus, algos viešajame sektoriuje kilo net 13,6 proc., privačiame – 8,1 proc. Antra, centrinių bankų ir vyriausybių kova su pandemija prakvipo padidėjusia infliacija.

Nerimas, kad santaupos nuvertės paskatino gyventojus jas įdarbinti. Kadangi nekilnojamasis turtas istoriškai lietuviams yra pirmas pasirinkimas investicijai, nenuostabu kad nemažai lėšų skiriama investicinio būsto nuomai ar antrų namų įsigijimui. Trečia, negalėdami dėl karantino išlaidauti, gyventojai sukaupė rekordines sumas indėliuose. Palankios galimybės sukaupti pradinį įnašą ir geros skolinimosi sąlygos taip pat paskatino būsto rinkos aktyvumą. Galiausiai, iki kritinio lygio išsekus naujo būsto „sandėliui“, galima stebėti savotiškos karštinės nuotaikas – diskusijose padažnėję argumentai „ar liks kokybiškų variantų“, „ar spėsiu“, „reikia pirkti šiandien, nes rytoj brangs“.

Būsto paklausos šuolis. Nepaisant pandemijos sukelto neapibrėžtumo, sunkiai prognozuojamos krizės ir kitų pastarųjų metų išbandymų, būsto rinka stebino aktyvumu. Sandorių skaičius, smuktelėjęs pirmojo karantino laikotarpiu, atšoko ir rudenį fiksavo aukščiausią lygį nuo NT burbulo laikų. Analogišką situaciją stebėjome ir šiemet. Rinkos ekspertai juokauja, kad pirkėjai graibsto viską, kas turi pamatus. Ir iš tikrųjų, įpusėjus antram itin ilgam ir alinusiam karantinui, ir butų, ir nuosavų namų, ir sklypų sandorių skaičius vėl pasiekė ar net viršijo rudenį stebėtus rekordus.

Prisisekime diržus, būsto kainos auga dviženkliais tempais – sparčiausiai nuo nekilnojamojo turto burbulo laikų. Naujausiais Statistikos departamento duomenimis, šių metų pirmąjį ketvirtį būsto kainos Lietuvoje buvo net 12 proc. didesnės nei atitinkamą 2020-ųjų laikotarpį. Naujos statybos būstai pabrango 10,8 proc., ankstesnės statybos – 12,8 proc. Sparčiausias brangimas stebėtas senesnės statybos būstų segmente Vilniuje (13,7 proc.), likusioje šalies teritorijoje senesnės statybos būsto kainos kilo 12 proc. Naujos statybos būstas Vilniuje brango lėčiau – 9,5 proc., o likusioje Lietuvos teritorijoje naujos statybos būstas buvo 12,4 proc. brangesnis nei prieš metus.

Būsto pasiūlos tendencijos. „Ober-Haus“ duomenimis, pernai Vilniuje pastatytų butų skaičius siekė net 5,36 tūkst. – tai didžiausias lygis nuo 2007-2008 rekordinių metų. Šiems metams suplanuota 14 proc. mažiau naujų butų, tačiau jų vis tiek bus pastatyta daugiausiai nei buvo statoma kasmet 2009-2019 m. Iš pirmo žvilgsnio, dinamiška naujo būsto pasiūla, o ilgainiui ir žadami gerokai spartesnis renovacijos mastas turėtų atstatyti rinkoje balansą. Vis dėlto, stebimas statybos medžiagų trūkumas ir kas savaitę kylančios jų kainos įneša papildomos nežinios ir rizikų.

Nuo pamato iki raktų – vieni „butelio kaklelio“ efektai. Šis metas ypatingas tuo, kad įsivėlus bet kokia forma į būsto rinką sunkumai ir nežinia tik prasideda. Metas išties nepavydėtinas ypač tiems, kurie nėra linkę rizikuoti, yra pratę aiškiai apsibrėžti rizikas ir iš anksto planuotis projekto etapus, ar turi labai aiškias projekto biudžeto ribas ir nėra pajėgūs atlaikyti reikšmingų išlaidų svyravimų.

Ekonominė terpė šiuo metu programuoja visiškai priešingas aplinkybes. Visa statybų tiekimo ir pridėtinės vertės grandinė yra stipriai išsibalansavusi. Išlaviruoti nenusvilus darosi itin nelengva. Statybų ir apdailos rinkos dalyviai: nesvarbu, ar smulkūs asmeninį būstą besistatantys, ar profesionalūs, plėtojantys įspūdingus objektus, ar gyventojai, tiesiog nusprendę pasidaryti buto remontą, – visiems kiekviename etape gresia iššūkiai ir barjerai. Statybinių medžiagų, įrangos ir gamybos priemonių deficitai, transportavimo trikdžiai, statybų ir apdailos specialistų trūkumas ir kainos, kurios keičiasi taip greitai, kad net nebedrąsu įsipareigoti – nūdienos realijos, kuriomis reikia priiminėti sprendimus ir stumtis į priekį.

Pandemijos išbalansuotos pasaulinės žaliavų ir prekių rinkos bei logistikos kanalai. Pandemija ir karantino ribojimai privertė pristabdyti gavybą, riboti gamybą, sutrūkinėjo tiekimo grandinės. Dėl šių priežasčių ilgainiui ėmė formuotis lokalūs, o ilgainiui ir globalūs tam tikrų žaliavų ir prekių deficitai, išseko atsargos. Pastaruoju metu tiek pramonė, tiek statybos pažangiuose pasaulio regionuose demonstruoja ženklų atsigavimą. Tai sritys, imlios pramoniniams ir spalvotiesiems metalams, medienai ir medienos dirbiniams, kitoms medžiagoms ir tarpinio vartojimo gaminiams. Tačiau gavybos ir medžiagų gamybos įmonės nespėja vykdyti užsakymų. Ima daugelio žaliavų ir prekių trūkti, o susidarius stygiui, kainos kyla seniai regėtais mastais. Pavyzdžiui, S&P GSCI pramoninių metalų kainų indeksas fiksuoja net 65 proc. metinį šuolį, nuo šių metų pradžios pramoniniai metalai yra pabrangę 22 proc. Statybų šiltinimo medžiagų kainos išaugusios porą kartų, nes stireno kaina šiemet fiksavo istorinį rekordą.

Didžiosios šalys bando apsaugoti vidaus rinkas nuo stygiaus ir kainų kilimo. Pavyzdžiui, didžiausia žaliavų importuotoja Kinija pastaraisiais mėnesiais godžiai didino atsargas ir siurbė žaliavas, tuo tarpu svarbios eksportuotojos apsistatė protekcionistiniais eksporto barjerais, kad apsaugotų vidaus rinkas nuo kainų kilimo. Pavyzdžiui, Rusija ėmėsi įvairiais muitais ir kvotomis riboti maisto žaliavų (grūdų), medienos, metalo laužo ir armatūros eksportą. JAV medienos kainoms šoktelėjus kartais, Europos kompanijos susiviliojo eksportuoti medieną ir jos gaminius į valstijas, tuo mažindamos pasiūlą ES šalyse. Išaugusias medienos kainas stebime ir Lietuvoje. Pavyzdžiui, Baltpool duomenimis, pjautinių rastų vidutinė kaina gegužės pabaigoje siekė 100 eurų už kietmetrį, kai prieš pandemiją ji tesiekė 59 eur/ktm.

Būstas investicijai: nuomos pajamingumą spaudžia ir vangi nuomos rinka. Lietuvos banko skaičiavimais, nemažai sandorių sudaroma įsigyjant būstą investicijai. Vis dėlto, grąžą jau kuris laikas mažina skirtingu pulsu judančios būsto pirkimo-pardavimo ir nuomos rinkos. Šios tendencijos ypač ryškios Vilniuje, kur nuomojamo būsto populiarumas gerokai lenkia kitus miestus. Būsto kainos kyla dviženkliais tempais, o nuomos kainoms įsibėgėti neleidžia padidėjusi nuomojamų butų pasiūla, susidariusi dėl karantino sąlygoto trumpalaikės nuomos vakuumo. Nuomojamo būsto pasiūla tik didės ir dėl pastarųjų metų investicijų gausos, o nuomotojų gretas planuoja papildyti ir instituciniai rinkos žaidėjai.

Apibendrinant, gyvenamojo nekilnojamo turto rinkoje, statybų ir apdailos procesuose konstantų likę nedaug, vyrauja kintamieji, kurių svyravimų amplitudės yra plačiai išsiplėtusios. Tad tokiomis neapibrėžtumo aplinkybėmis būtina gerai apmąstyti, ar paranku šiuo metu į visa tai veltis.

Mums svarbus tikslumas ir sklandi tekstų kalba. Jei pastebėjote klaidų, praneškite portalas@lrt.lt.