Verslas

2019.03.25 05:30

Perkaitusi ar auganti NT rinka: kuo situacija skiriasi nuo prieškrizinės kainų diskotekos

Tautvydas Lukaševičius, LRT.lt2019.03.25 05:30

Juokaujama, kad norint įvertinti NT rinką reikia nuo aukščiausio pastato pažiūrėti į miestą ir suskaičiuoti kranus – taip bus gautas tiksliausias atsakymas apie NT mieste būklę.

Vis dėlto tiek investuotojai, tiek plėtotojai tikina, kad nuosavo ir komercinio būsto rinka auga tvariai. Be to, prognozės apie artėjančią būsto krizę ir kainų burbulą remiasi daugiausia emocijomis, o ne realiais skaičiais.

Kreivų veidrodžių kambarys

Šarūnas Tarutis, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas, aiškino, kad gyvenamo būsto rinkai visada būdingi cikliški svyravimai, o kalbos apie artėjančią krizę veikia vartotojų elgseną, tačiau neturi realaus ekonominio pagrindimo.

„Visiems svarbiausias kausimas, ar butų kaina augs, ar kris. Tai cikliškas svyravimas. Ilgesniu periodu jokio kritimo nesimato, bet buvo skelbiama tokia žinia. Nėra erdvės kainoms mažėti, nes didėja pajamos, auga ekonominiai rodikliai. Kainas lemia paklausos ir pasiūlos pusiausvyra. Kainos priklauso ir nuo kaštų, didėja paklausa ir reikalavimai aukštesnės kokybės būstui, todėl vidutinė kaina gali išaugti. Prognozuojamas kainų augimas 2019 m. Vilniuje yra 3–5 proc.”, – teigė Š. Tarutis.

Į kritikų argumentus, kad Vilniuje jau sukurtas nenaudojamų ir neparduotų NT turto vienetų vadinamasis „sandėlis“, ekspertas atsakė, kad šiuo metu tarp penkių tūkstančių objektų, įtraukiamų į „sandėlio“ apibrėžimą, didelė dalis bus greitai pabaigti, panaudoti ir parduoti: „Yra bendrovių, kurios pastato daugiabutį, tačiau būtų nepardavinėja, palaiko paklausos ir pasiūlos pusiausvyrą. Būsto kainos šiandien pasiekė praėjusių metų lygį, tačiau žmonių pajamos yra padidėjusios, gyvenamojo būsto įperkamumas išaugęs.“

Anot jo, negalima šios dienos kainų lyginti su „diskoteka“, vykusia prieš NT rinkos burbulo sprogimą. „Šiandien tas pats sklypas centrinėje miesto dalyje parduodamas tris kartus pigiau nei tada. Ir tokių konkrečių pavyzdžių yra daug“, – komentavo vadovas.

Jis tikino, kad NT rinkos pagrindinis iššūkis – žmonės: „Turime įsileisti darbuotojų. Suvaldyti darbo užmokestį, gebėti surinkti tikslesnius rinkos duomenis, nes šiandien daugelis jų tik iliustraciniai ir netikslūs.“

Vilniuje daugiausia biurų Baltijos šalyse

„Capitalica Asset Management" generalinis direktorius Andrius Barštys teigė, kad biurų rinka sudaro apie 45 proc. visos NT rinkos. Po jų seka prekybos centrai ir logistikos centrai. Metinė Baltijos šalių biurų pardavimų apyvarta yra apie 1 milijardas eurų. Suomijoje, kurioje gyvena panašus skaičius gyventojų kaip ir Baltijos šalyse – 7,5 mlrd. eurų.

„Vilnius bus naujų biurų statybos lyderis. Aplenksime ir Rygą, ir Taliną pagal plėtros intensyvumą. Tai lemia gera kelių infrastruktūra, geografinė padėtis. Be to, darbo vietos kaštai apie keturis kartus mažesni (paslaugų centrų). Už šimtą eurų Londone galime išsinuomoti 1,5 kv. m, Vilniuje – šešis kvadratinius metrus“, – sakė A. Barštys.

Pasak jo, A klasės biurų pajamingumas yra maždaug šeši procentai. Vakarų Europoje jis beveik du kartus mažesnis. Biurų plotas vienam gyventojui Stokholme aštuonis kartus didesnis, Varšuvoje tris kartus didesnis nei Vilniuje.

Paklaustas, ar kylančios palūkanos gali būti grėsmė investuotojų grąžai, vadovas tikino, kad įprastai auganti ekonomika atsveria palūkanų augimą: „NT fondų grąža aplenkia kitas turto klases. Vidutinė penkiolikos metų grąža siekia 7,3 proc. Biurų rinka augs. Darbuotojų paslaugų centruose padaugės kartais. Grąža išliks stabili ir sieks 5,7–7 proc. Didės susidomėjimas „investment grade“ aukštos kokybės, tvariais, žaliaisiais pastatais.”

Sustojo prekybos centrų plėtra

„Newsec" tyrimų ir analitikos grupės vadovas Baltijos regione Mindaugas Kulbokas teigia, kad tokioje mažoje šalyje kaip Lietuva kiekvienas iš pirmo žvilgsnio nereikšmingas veiksmas gali turėti ilgalaikių padarinių. Jo teigimu, visame pasaulyje pastebimas investuotojų pinigų maišymasis, tačiau ryškiai sumažėjo kinų aktyvumas.

„Kinijos investicijos mažėja, nes griežtinamos investavimo sąlygos dėl neaiškios kilmės pinigų. Be to, Europoje NT pajamingumas yra gana mažas, todėl žvilgsniai dažnai nukrypsta kitur“, – teigė jis.

Anot Mindaugo Kulboko, politikams reikėtų liežuvį surišti su smegenimis, kad būtų sukurta stabili ir pastovi investavimo aplinka. „Mažoje rinkoje kiekviena smulkmena lemia daug. Pajamingumo ir grąžos rodikliai rodo rinkos artėjimą prie senųjų Europos šalių, kapitalizacija siekia penkis ar šešis proc. Komercinio nekilnojamojo turto pelningumas nuolatos mažėja visose Baltijos šalyse. Jis vidutiniškai nukrito nuo 9 iki 6 proc.”, – aiškino jis.

Specialistas išskyrė estus, kurie Taline sėkmingai naudojasi vadinamu „alkoholio turizmu“, stato vis daugiau prekybos centrų. Pasak jo, kitokia padėtis Vilniuje: „Nuo 2009 metų prekybos centrų rinką papildė tik „Nordic“ prekybos centras. Antro „Akropolio“ artimiausiais metais dar nebus. „Ogmios“ projektas tik pradedamas.“

 „Kristi rinka neturi jokių fundamentalių priežasčių. Sumažinkime tempą, bet ieškokime idėjų ir suraskime „velniuką“, kuris gyvena tame projekte, o ne pardavinėkime kvadratinį metrą“, – pridūrė jis.

Daugiau jaunų žmonių renkasi kokybę, o ne kainą

„Baltic Sotheby`s International Reality" bendraturtis Paulius Gebrauskas aiškino, kad brangesniame gyvenamo būsto segmente (kaina nuo 150000 EUR) prognozuojamas augimas, kuris sieks 7–10 proc. Jo teigimu tokį turtą vis dažniau perka jauni IT, „Fintech“ sričių specialistai, kurie sprendimus priima labai greitai, nevengia būsto pakeisti ir keletą kartų per gana trumpą laikotarpį.

„Nuo 2015 m. tokio segmento būsto per metus parduodama du kartus daugiau. Visgi užsieniečiams Lietuvoje sunku gauti paskolas, miestų bendrieji planai palieka „pilkų“ zonų, kurių reguliavimas turėtų būti aukštesnis“, – tikino P. Gebrauskas.

Populiariausi