Įsivaizduokime, kad jauna vilniečių pora 2022-aisiais apsisprendė sukurti šeimą ir šia proga išsikraustyti iš nuomojamo vieno kambario buto Fabijoniškių mikrorajone. Ji jau trejus metus dirba mokytoja, tad, atskaičius mokesčius, gauna 950 eurų į rankas. Jis – doktorantas, tad gauna 1 000 eurų stipendiją ir dar pusę dienos dirba vadybininku, taip šeimos biudžetą papildydamas 450 eurų.
Būsimos šeimos noras – įsigyti jaukų naujos statybos būstą Vilniuje, juolab kad pradiniam įnašui reikalingus 15 proc. žadėjo paskolinti tėvai.
Per pastaruosius metus, peržvelgę gausybę skelbimų ir apžiūrėję kelias dešimtis butų, pora suprato, kad miesto centre ar Naujamiesčio mikrorajone įsikurti nepavyks – per brangu, tad išsirinko ekonominės klasės 3 kambarių, 65 kv. metrų butą atokesniame mikrorajone. Jo kaina – 208 tūkst. eurų (t. y. 3200 eurų už kv. metrą).
Metinės būsto paskolos palūkanos 2022 metų pabaigoje pakilo iki 4 proc., tad mūsų įsivaizduojamai jaunai šeimai tektų mokėti 590 eurų mėnesio įmoką palūkanoms padengti ir dar po 483 eurus kas mėnesį reikėtų skirti 30 metų paskaičiuotos būsto paskolos grąžinimui.
Suabejoję, ar verta kiekvieną mėnesį banko įmokoms skirti po 1073 eurus, ir malonaus banko vadybininko patikinti, kad naujos statybos butų kainos jau nebekyla, po pusmečio šeima ėmė dairytis mažesnio būsto varianto. Šįsyk susirado dviejų kambarių, 55 kv. metrų naujos statybos butą, kurio kaina buvo tie patys 3200 eurų už kvadratinį metrą.
Bet pavasarį metinės palūkanos išaugo iki 6 proc., tad gavus paskolą bendra mėnesio įmoka būtų dar didesnė nei prieš metus – 1163 eurai: vien palūkanos – 748 eurai ir dar 415 eurų paskolai grąžinti. Banke taip pat buvo užsiminta, jog doktoranto stipendija bus traktuojama kaip nenuolatinės pajamos, tad paskolos klausimas gali pakibti ant plauko.
Mūsų herojai atidėjo vasarą planuotas vestuves, tačiau savojo tikslo – įsigyti naujos statybos būstą – neatsisakė. Dabar juos sudomino ir nustebino du skelbimai sostinės Šnipiškių mikrorajone. Abu butai – po 32 kv. metrų, bet vieno iš jų kvadratinis metras įvertintas 3 737 eurais (tad viso buto kaina – 121 598 eurai), o kito – 5514 eurai už kvadratinį metrą (visas butas – net 179 575 eurai).
Tokio dydžio bute jauna pora neįsirengs vaikų kambario, tad šeimos pagausėjimą teks atidėti. Išliks ir dvejonė: ryžtis paskolai ir įsigyti naują būstą ar nuomotis toliau?
Būsto įperkamumas – žemiausias per 13 metų
Tokią nerimą keliančią antraštę paskelbė ne žurnalistai, o „Swedbank“ analitikai. Pasak jų, vidutines pajamas gaunančiam namų ūkiui 50 kv. metrų naujos statybos butas jau nebeįperkamas.
Tai liudija ir skaičiai – Vilniuje per šių metų liepą parduoti vos 69 naujos statybos būstai. Tuo tarpu prieš metus per tą patį mėnesį jų buvo parduota net 565, tad pardavimai krito 86 proc. Tai nesumažino naujos statybos būstų kainos, priešingai, vidutinė kaina pakilo dar 3,7 proc., t. y. iki 3122 eurų už kvadratinį metrą. Tai Registrų centro ir NT rinkos analitikų duomenys.
Visoje šalyje per metus 21 proc. sumažėjo ir individualių gyvenamųjų namų pardavimai – nuo 9 tūkst. iki 7,1 tūkst.
Tokio NT rinkos sulėtėjimo priežastis paaiškinti nesudėtinga – nuo 2021 metų sausio iki 2023 metų rugsėjo dėl infliacijos realios dirbančių žmonių pajamos beveik neišaugo, o palūkanos už būsto kreditus padidėjo 3 kartus – nuo 2 proc. iki 6 proc. per metus.
Kita vertus, Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuo 2020 metų pirmo ketvirčio iki 2023 metų antro ketvirčio ir naujos statybos butų kainos Lietuvoje kilo 55 proc., o Vilniuje – net 62 proc. Lietuva pagal būsto brangimą per pastaruosius trejus metus tapo viena iš Europos lyderių, mus aplenkė tik infliacijos rekordininkės – Turkija ir Vengrija.
Nuo 2020 m. visoje Europoje NT kainos šuoliavo į viršų – pandemijos išgąsdintos Vyriausybės ėmėsi skatinti ekonomikas ir išdalijo įmonėms milijardines subsidijas, dalis jų padidino darbuotojų darbo užmokestį, tad perkamoji galia augo. Per karantiną ir Lietuvos gyventojų sąskaitose kaupėsi pinigai: asmeninėse bankų sąskaitose papildomai buvo sukaupta 4 mlrd. eurų, dar 3 mlrd. eurų padidėjo įmonių indėliai. Dalis suskubo investuoti į nekilnojamąjį turtą, nes kredito palūkanos iki 2022-ųjų dar buvo žemos.
Šiuos procesus atspindi ir skaičiai: 2020 m. Lietuvos būsto rinkoje pirkimai siekė 2,2 mlrd. eurų, o 2021-aisiais ši suma išaugo iki 3,2 mlrd. eurų, padidėjo visu milijardu. Jei tą patį būstą Vilniuje norėdavo įsigyti iš karto keli pirkėjai, NT bendrovės net rengdavo aukcionus.
Ir pandemijai atslūgus NT rinkos šventė tęsėsi. Dėl karo Ukrainoje į Lietuvą persikėlė gyventi per 40 tūkst. pabėgėlių. Pakvietus Lietuvos įmonėms, atvyko keliasdešimt tūkstančių baltarusių, dar atvyko daugiau kaip penki tūkstančiai rusų. Būsto prireikė ir keliems tūkstančiams Vidurinės Azijos gyventojų, atvykusių dirbti tolimųjų reisų vairuotojais ir pavežėjais.
Europos Centrinis Bankas pirmuosius popandeminius metus pramiegojo, o pažadintas dviženklės infliacijos puolė kelti palūkanų normas (Lietuvos bankas, nebeturintis pinigų politikos svertų, tegalėjo rašyti rinkos apžvalgas) ir NT rinka apmirė.
Stebina tik tai, kad per pastaruosius kelerius metus Lietuvoje daugiau nei 50 proc. siekiantis būsto kainų šuolis kažkodėl nevadinamas burbulu (skirtingai nei per 2009 m. krizę). Tiek bankai, tiek NT bendrovės, tiek paskolas ėmę gyventojai bando sau ir kitiems įrodyti, kad tokios kainos yra pagrįstos. Tad burbulas nesprogsta, tik konstatuota, kad būsto įperkamumas sumažėjo. Niekas nežada, ir kad būsto kainos kris: nekilnojamojo turto bendrovės per pastaruosius kelerius metus fiksavo rekordinius pelnus, sukaupė finansinių atsargų ir, matyt, stengsis kuo ilgiau išlaikyti pasiektas naujo būsto kainų aukštumas.
Būsto politika – ne valstybės rankose
„Būsto įperkamumo tema aktuali mums visiems, net ir tiems, kurie negalvoja jo nei pirkti, nei parduoti. Todėl, kad būstas nėra vien NT objektas, turėti būstą – bazinis žmogaus poreikis, tai ne vien stogas virš galvos, ne tik vieta, kur galima auginti vaikus, bet ir turtas, teikiantis saugumo ir priklausymo visuomenei jausmą. Ir tai gali būti lemiamas argumentas svarstant pasilikti šalyje ar ją palikti“, – kalbėjo Lietuvos banko vadovas Gediminas Šimkus lygiai prieš metus surengtoje konferencijoje, kurioje svarstyta ir būsto įperkamumo problema.
Atrodo, kad banko vadovo nuogąstavimai pasitvirtino: per 2023 m. sausio–rugsėjo mėnesius Lietuvos piliečių emigracija padidėjo 75 proc. (nuo 9 698 pernai iki 17 419 šiais metais). O tai galėjo paskatinti tiek pabrangęs pragyvenimas, tiek sunkiai įperkamas būstas. Juk kam išvykti uždarbiauti, kai gali jaukiai kurtis savo šalyje? Tiesa, sugrįžtančių mūsų šalies piliečių skaičius nuteikia optimistiškiau – iš viso (per minėtąjį laiką) tokių buvo 17 779. Tačiau sugrįžtantiesiems taip pat reikia ieškoti, kur įsikurti. Jie priversti konkuruoti su 38 tūkst. užsieniečių, kurie per šių metų 9 mėnesius apsigyveno mūsų šalyje.
Kokios valstybės pagalbos gali tikėtis ieškantys būsto, ar ji racionali ir sprendžianti problemas? Šiais metais pasigirdo spontaniškų politikų siūlymų kompensuoti išaugusias būsto kredito palūkanas. Tačiau tokie sprendimai neturėtų įtakos NT bendrovių rinkodarai arba taptų dar vienu argumentu, kodėl mažinti būsto kainas neverta.
Jau minėtoje konferencijoje G. Šimkus kritiškai įvertino ir valstybės politiką skirti subsidijas jaunoms šeimoms, perkančioms nekilnojamąjį turtą didžiųjų miestų priemiesčiuose. Finansinei 15–30 proc. paramai, kuri, jaunų šeimų prašymu, buvo skiriama daliai būsto kredito sumokėti arba pradiniam įnašui padengti, per 5-erius metus išleista 82 mln. eurų. Tai nėra milžiniška suma, tačiau tokios subsidijos tik padidino būsto kainų infliaciją, nes buvo finansuojamos statybos Vilniaus, Kauno, Klaipėdos priemiesčiuose, vietovėse, kur namų sklypų bei būstų paklausa ir taip buvo didžiausia. O augant paklausai, kainos kyla.
Tad kokias išeitis siūlo ekspertai bei skirtingus būsto politikos modelius tiriantys mokslininkai?
„Lietuva neturi aiškios būsto politikos, – teigia dr. Jolanta Aidukaitė, Lietuvos socialinių mokslų centro Socialinės politikos skyriaus vyriausioji mokslo darbuotoja. – Būsto politika – tai valstybės gebėjimas sušvelninti spekuliacinius NT rinkos svyravimus, numatyti žymiai didesnes investicijas į socialinio būsto statybas ir kartu su savivaldybėmis dalyvauti būsto nuomos rinkoje.
Būsto politika galėtų būti suprantama ir plačiau: tai ne tik būsto statyba, bet ir infrastruktūros plėtra, saugios kaimynystės kūrimas. Šiuo metu Lietuvoje siekiama dviejų tikslų: pirma, padėti jaunoms šeimos nusipirkti pirmąjį būstą. Tai subsidijos mažas pajamas turinčioms šeimoms ir jaunoms šeimoms, besikuriančioms regionuose. Bet šios priemonės nesprendžia esminių būsto sektoriaus problemų. Tokia parama yra palanki privatiems būsto vystytojams ir prisideda prie kainų augimo. Kitas būsto politikos tikslas yra padėti socialiai pažeidžiamoms gyventojų grupėms, suteikiant joms socialinį būstą arba paramą būstui išsinuomoti. Tačiau šios priemonės įtvirtina neigiamą socialinio būsto stereotipą ir toliau jį stigmatizuoja.“
Kol kas Lietuvos būsto politiką lemia NT rinkos žaidėjai. Kokį pelną iš pastatytų būstų gauna vystytojai, apskaičiuoti sudėtinga. Registrų centro duomenys neparodo tikrojo NT statytojų pelningumo. Tačiau ekspertų vertinimu, pelnas, gaunamas iš kiekvieno parduoto būsto kv. metro, siekia 30–40 proc.
Konsoliduoti bendrovės „Hanner“ duomenys rodo, kad 2021 m. jos grynasis pelnas siekė 65,95 mln. eurų, o 2022 m. – sumažėjo iki 43,79 mln. eurų. Tad jis visai nedaug mažesnis nei didžiausio prekybos tinklo „Maxima LT“, kurio pelnas 2022-aisiais siekė 88,5 mln. eurų. „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis „Žinių radijo“ laidoje sakė: „2021 metais buvome priversti kas kelis mėnesius didinti parduodamų butų kainas, nes nespėjome jų statyti.“
Iki 2023-iųjų iš naujų būstų sugebėdavo uždirbti ir perpardavėjai. Anot Mindaugo Busilos, privataus investuotojo į NT, „spekuliantai iš vystytojų supirkdavo dalį neįrengtų butų, investuodavo 30–35 tūkst. į jų apdailą ir pardavę gaudavo pelno. Pakilus bankų kreditų palūkanoms, jie pasitraukė iš rinkos, – nebeliko pirkėjų“.
Aišku, bankų kreditų palūkanų dydis – svarbus NT rinkos veiksnys. 2023 metų liepos 1 d. duomenimis, iš viso 255 tūkst. asmenų buvo gavę būsto paskolas, kurių bendras dydis tą dieną siekė 11,3 mlrd. eurų. Padidėjusios palūkanos padidino ir bankų pelną: per šių metų pirmąjį pusmetį bankų pajamos iš grynųjų palūkanų Lietuvoje padidėjo 3 kartus – iki 923 mln. eurų, o bendras bankų pelnas išaugo iki 515 mln. eurų.
Laimingi būsto paskolų turėtojai gali jaustis kaip avys, kurių lėšas apkarpė NT vystytojai, o dabar kas mėnesį savąją dalį atsikerpa ir komerciniai bankai.
Atrodytų, kad NT vystytojų ir komercinių bankų interesai kertasi: vieniems reikia pirkėjų, gaunančių būsto paskolas, o kiti didelėmis palūkanomis turėtų stabdyti infliacinius procesus. Tačiau ir viena, ir kita pusė yra sukaupusi didelių finansinių atsargų, o būsto pirkėjai tampa jų įkaitais: naujų būstų kainos nemažėja, o kredito palūkanos tampa nebepakeliamos.
Kita vertus, Jolantos Aidukaitės nuomone, Lietuvoje valstybės būsto politikos trūkumą iš dalies kompensuoja šeimų narių solidarumas: dažnai jaunas šeimas, nuomojančias ar perkančias būstą, remia tėvai.
O gal galėtume remtis kitų šalių pavyzdžiu?
Įdomi Skandinavijos šalių, Vokietijos, Olandijos patirtis ir ten taikomi būsto politikos modeliai.
„Viena iš priemonių, kaip suvaldyti būsto kainas ir išspręsti būsto įperkamumo problemą, galėtų būti valstybinio būsto sektorių plėtojimas. Tokius būstus galėtų išsinuomoti ne tik patekusieji į skurdo spąstus, bet visi nenorintys ar laikinai negalintys nusipirkti savojo būsto. Tačiau tai reikalautų tiesioginių valstybės investicijų, privačių vystytojų motyvacijos bei nepelno siekiančių organizacijų bendradarbiavimo“ – teigia J. Aidukaitė.
Tarkime, Olandijoje valstybė nuosekliai investuoja į nacionalinio būsto fondą, t. y. kartu su savivaldos bendrijomis pastato tūkstančius namų bei butų. 34 proc. šio fondo būstų yra socialiniai (o Amsterdame tokių būstų dalis siekia net ir 50 proc.). Nustatant socialinio būsto nuomos kainą, jis yra įvertinamas balais, atsižvelgiant į buto dydį, patogumą ir kt.
Tokią gerąją patirtį galėtų perimti ir Vilnius. Tuomet socialinius būstus jauni žmonės ar mažesnes pajamas gaunančios šeimos galėtų nuomotis už palankesnę nei rinkos kainą.
Įdomu tai, kad Olandijoje už viešąsias lėšas pastatyti būstai dalyvauja ir komercinėje būsto nuomos rinkoje. Auganti valstybinio būsto pasiūla neleidžia įsisukti kylančiai NT nuomos kainų spiralei.
Lietuvoje, kaip ir JAV, pasirinktas liberalusis būsto politikos modelis, kai rinka reguliuoja būsto pasiūlą bei kainas. Tačiau ar Lietuvoje, o ypač Vilniuje, būsto rinką galime vadinti laisva? Vos prieš kelerius metus Vilniaus savivaldybėje nuvilnijo skandalas: teisėsauga tyrė biurokratų savivalę, dėl kurios buvo vilkinamas statybų leidimų išdavimas. O kuo mažiau leidimų, tuo mažesnė būstų pasiūla, o tai vietinės rinkos lyderiams leidžia diktuoti kainas. Bet tai atskira tema.
Grįžkime prie skaičių: ekonomisto Žygimanto Maurico skaičiavimu, norint Vilniuje įsigyti 60 kv. metrų butą, jam tektų skirti net 13 metų vidutinį atlyginimą. Tad nestebina duomenys, kad 23,7 proc. šeimų gyvena perpildytuose būstuose.
Būsto neįperkamumas sukelia ir skaudžias socialines pasekmes. Galbūt tai lemia per pastaruosius trejus metus žymiai sumažėjusį tautiečių norą kurti šeimas: 2019 m. buvo įregistruotos 19 502 santuokos, o 2022 m. – tik 16 016. Augant būstų kainoms, krenta ir kiti socialinės gerovės rodikliai. Užuot judėję gerovės valstybės link, kol kas tebesame įklimpę brangios (ar nebeįperkamos) Lietuvos realybėje.
