Verslas

2021.12.05 07:00

Ar Lietuvos NT rinka burbule: vieni įspėja – viena koja jau ten, kiti – nieko tragiško, jei kainos kitąmet ūgtelėtų dar 20 proc.

Jonas Deveikis, LRT.lt2021.12.05 07:00

Vis dažniau kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) burbulą, ekspertų nuomonės išsiskiria. Vieni pabrėžia, kad NT burbulo požymių jau yra ir tai kelia grėsmę, kiti tikina, jog ir 20 proc. kainų augimas kitąmet rinkos neparklupdytų. 

Nekilnojamojo turto kainos didžiuosiuose šalies miestuose per metus šoktelėjo daugiau nei 20 proc., o kurortuose – dar daugiau. Tačiau iki Lietuvos rekordo dar toli. Sparčiausias būsto kainų augimas šalyje fiksuotas 2006-ųjų vasarį, kada būsto kainos per metus šoktelėjo 64,2 proc., (2005 m. vasario mėn. duomenis lyginant su 2006 m. spalio mėn. duomenimis) rodo „Ober-Haus“ duomenys.

Nors ekonomistai ginčijasi dėl NT burbulo apibrėžimo, yra priimta manyti, kad NT burbulas yra sisteminis, besitęsiantis NT kainų augimas, kuris neatitinka fundamentalios rinkos vertės.

Lietuvos bankas skaičiuoja, kad NT kainos jau neatitinka fundamentalios rinkos vertės, tačiau būsto kainų pervertinimas yra nedidelis ir siekia 7 proc., o 2007-aisiais, kada itin sparčiai formavosi NT burbulas, būsto kainos buvo pervertintos daugiau nei 40 proc.

Didžiausias šuolis – Vilniuje

Bene labiausiai iš didžiųjų miestų kainos augo Vilniuje – 22 proc., Panevėžyje – 20,3 proc., Kaune – 20,2 proc., Klaipėdoje – 18 proc., Šiauliuose – 19,3 proc. (2021 metų spalio mėnesį, palyginti su 2020 metų spalio mėnesiu), rodo „Ober-Haus“ duomenys.

Šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina Vilniuje siekia 2 028 eurus, Kaune – 1 414 eurų, Klaipėdoje – 1 356 eurų, Šiauliuose – 912 eurų, Panevėžyje – 900 eurų.

Ekonomistai pabrėžia, kad spartus būsto kainų augimas Lietuvoje – ne išimtis. NT rinka 2021 metais sparčiai augo ir kitose Europos šalyse, o būsto pervertinimas Lietuva nėra toks didelis.

Vis dėlto Lietuva tarp ES šalių yra tarp lyderių vertinant kainų augimą per antrąjį šių metų ketvirtį. Sparčiau jos augo tik Estijoje, Danijoje, Čekijoje ir Liuksemburge.

Nepaisant spartaus NT kainų augimo, LRT.lt kalbinti ekspertai ryškaus NT burbulo dar neįžvelgia, tačiau įspėja, kad užuomazgų jau matyti.

NT rinka jau burbule arba sparčiai artėja jo link

Nekilnojamojo turto analitiko, įmonės „Realdata“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus teigimu, identifikuoti NT burbulą yra sudėtinga, o aiškios metodikos nėra. Tačiau, anot eksperto, Lietuvos NT rinka jau yra burbule arba sparčiai link jo artėja.

„Indikacijų, kad esame arba burbule, arba labai sparčiai artėjame prie burbulo, tikrai yra. Visa tai paspartėjo po pirmo karantino, kada atsirado laisva pinigų politika. Žmones apėmė baimė dėl pinigų nuvertėjimo ir didelis noras pirkti nekilnojamąjį turtą“, – teigia NT ekspertas.

Jis pažymi, kad, kaip ir prieš 2008 metų finansų krizę, vis daugiau žmonių įsigydami būstą tikisi, kad jo vertė artimiausiu metu tik kils, o tai dar labiau kaitina rinką.

Indikacijų, kad esame arba burbule, arba labai sparčiai artėjame prie burbulo, tikrai yra.

A. Antanavičius.

„Kuo toliau, tuo labiau noras įsigyti būstą darosi panašus į skubotumą, kada nežiūrima, kiek kainuoja. Atsiranda panašumų su 2008 metais, kada žmonėms atrodė, kad po mėnesio ar pusmečio būstas bus brangesnis, ir dėl to jie investavo. Dabar irgi nemaža dalis pirkėjų dėl tų pačių priežasčių investuoja į nekilnojamąjį turtą“, – mano A. Antanavičius.

Kalbėdamas apie 2022 metus A. Antanavičius pažymėjo, kad 10 proc. NT kainų augimas dar būtų adekvatus, tačiau, jei kainos kiltų 20 proc., kaip ir šiemet, tai tikrai pūstų NT burbulą.

„Jeigu NT kainų augimas, kuris dabar siekia 20 proc., tęstųsi ir kitąmet, tai būtų rimtas pavojaus ženklas, nes rinka dar labiau įkaistų. Neatmetu, kad taip gali įvykti. Kol bus aplinkybės aukštam kainų lygiui išsilaikyti, gali visko nutikti, o kainos gali šoktelėti dar sparčiau. Todėl čia reikėtų galvoti ir apie valstybės įsikišimą bandant slopinti investicinių būstų įsigijimą. Dabar tie, kas perka ne po vieną būstą, nušauna du zuikius. Jie sukaupia daugiau turto ir prisideda prie kainų augimo, kuris brangina jų įsigytą turtą“, – teigia A. Antanavičius.

Ž. Mauricas: NT kainos kitąmet gali augti 5–10 proc.

Banko „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas sako, kad NT burbulo Lietuvoje dar nėra, tačiau judame jo link.

„Dar nesame burbule, bet judame jo link. Nesame, nes mūsų būsto kainos dar neatrodo išskirtinai Europos Sąjungos kontekste“, – sako Ž. Mauricas.

Ekonomistas išskiria 2 rodiklius, pagal kurios galima vertinti NT rinkos tvarumą. Pirmas – būsto kainos ir būsto nuomos pajamų santykis. Anot Ž. Maurico, pagal šį rodiklį Lietuva atsilieka nu ES vidurkio, o tai rodo, kad kainos pas mus yra mažiau išpūstos.

Pavyzdžiui, jeigu skaičiuotume, kad 2 kambarių būsto kaina miegamajame Vilniaus rajone siekia apie 85 tūkst. eurų, o tokio paties buto mėnesinė nuoma 450 eurų, tai būsto kainos ir būsto nuomos pajamų santykis siektų 15,7.

Skaičiuojama, kad jei santykis svyruoja nuo 0 iki 15, tuomet būstą priimtiniau įsigyti, o ne nuomotis. Tai taip pat rodo, kad NT kainų lygis yra sveikas. Jei santykis svyruoja nuo 16 iki 20, tuomet būsto kainos gali būti pervertintos ir šiek tiek geriau nuomotis būstą, o ne pirkti. Jei santykis yra didesnis nei 21, tuomet daug geriau yra nuomotis būstą, o ne pirkti.

Ž. Mauricas išskiria ir kitą rodiklį – tai būsto kainos ir gyventojų pajamų santykis, kuris rodo, kad būstą lietuviai statistiškai įperka prasčiau nei ES vidurkis.

„Tačiau taip buvo visada, nes kuo didesnės pajamos, tuo įperkamumas geresnis. Tikslas būtų, kad NT kainos augtų mažiau nei pajamos ir įperkamumas gerėtų, tačiau dabar jis jau nebegerėja. Jei taip tęsis, sunkiai įpirksime būstą. Jau dabar matome, kad būstai mažėja, žmonės ieško pigesnių butų, o dėl to nukenčia kokybė“, – sako Ž. Mauricas.

Ekonomistas pabrėžia, kad, jei toks spartus kainų augimas tęsis ir kitais metais, bus galima kalbėti ir apie NT burbulą.

„Mes prognozuojame, kad kitąmet NT kainos turėtų augti nuo 5 iki 10 proc. Jei NT kainos augtų 10 proc., tai būtų blogas ženklas, nes parodytų, kad kainų augimas yra ne laikinas, o sisteminis“, – akcentuoja Ž. Mauricas.

Toliau kylant NT kainoms, Lietuva taps vis mažiau patraukli ne tik savo, bet ir užsienio šalių talentams, kurie ieško nuotolinio darbo galimybių, mano Ž. Mauricas.

„Jei ir toliau NT kainos kils sparčiau nei darbo užmokestis, mes tolsime nuo ES vidurkio. Tai yra blogas ženklas, nes bus sunkiau privilioti talentų iš trečiųjų šalių, kuriems būsto kainos yra svarbios, bus sunku pritraukti emigravusius lietuvius, galime ir savo žmones atbaidyti“, – įspėja ekonomistas.

20 proc. NT kainų augimas kitąmet rinkos nesusprogdintų

„Ober-haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis mano, kad šiuo metu NT burbulo Lietuvoje nėra.

„Burbulo tikrai nėra, ypač tokio, kuris galėtų subliūkšti. Tačiau apie užuomazgas kalbėti gal ir verta“, – siūlo ekspertas.

S. Vagonis sako, kad nors būsto įperkamumas yra sumažėjęs, lyginant su 2008 metais, jis vis dar išlieka labai aukštas.

„Šie metai po 10 metų pertraukos buvo pirmieji, kada NT kainų augimas viršijo vidutinio darbo užmokesčio augimą. Dėl to būsto įperkamumas pastaruosius 10 metų iki dabar augo pastebimai ir tik šiemet grįžo turbūt į kokius 2019 metus“, – skaičiuoja S. Vagonis.

Jo teigimu, jeigu NT kainos kitąmet ūgtelėtų dar 20–30 proc., o atlyginimai ir toliau kiltų, tai NT rinkos nepaskandintų, o būsto įperkamumas grįžtų į 2015–2016 metų lygį.

20–30 proc. NT kainų augimas rinkos dar neišgąsdintų.

S. Vagonis

„Jei kalbėtume apie tai, kokio NT kainų augimo reikėtų, kad būsto įperkamumas keltų rimtų rūpesčių, tai 20–30 proc. NT kainų augimas dar neišgąsdintų, jei pajamos ir toliau vidutiniškai kiltų 5–6 proc. Jei kainos artimiausiu metu šoktelėtų 50 proc., tuomet būtų labai blogai. Bet jei kainos 50 proc. padidėtų per ateinančius 2–3 metus, tai nebūtų grėsmė, jei atlyginimai ir toliau sparčiai augtų“, – mano S. Vagonis.

Mums svarbus tikslumas ir sklandi tekstų kalba. Jei pastebėjote klaidų, praneškite portalas@lrt.lt