Verslas

2021.02.03 05:30

Būsto plotui mažėjant NT plėtotojai teisinasi: statome tai, ko nori pirkėjai

Jonas Deveikis, LRT.lt2021.02.03 05:30

Per pastaruosius 15 metų naujos statybos butų dydis Vilniuje traukėsi daugiau nei 15 proc., o individualių namų – beveik perpus. Nekilnojamojo turto plėtotojai tikina, kad stato mažesnius namus, nes tokių nori gyventojai. O architektas Mindaugas Pakalnis atkreipia dėmesį, kad istoriškai sostinės gyventojui tenka didžiausias būsto plotas nei kada anksčiau.

Vilniuje gyvenanti Rita kartu su draugu nusprendė įsigyti butą. Kadangi norėjo gyventi arčiau centro, pasirinko Šnipiškių mikrorajoną. Pora ieškojo naujos statybos būsto, o jam įsigyti ketino skirti apie 85 tūkst. eurų.

Su tokio dydžio biudžetu porai pavyko įsigyti vos kiek daugiau nei 35 kv. m dviejų kambarių butą. „Butas nedidukas, o ir patys galvojome, kaip pavyks tilpti. Tačiau amžinai ten negyvensime, norėjome likvidaus būsto keletui metų, o ne tokio, kuriame pasentume. Todėl ir priėmėme sprendimą keltis į tokią dėžutę“, – teigė Rita.

Tokių kaip ji Vilniuje – vis daugiau, mat statytojai nevengia rinkai pasiūlyti, kaip patys teigia, „investicinių nedidelių butų“.

Kad naujos statybos būsto plotas traukiasi, rodo ir „Ober-Haus“ naujausi duomenys. 2005 metais Vilniuje vidutinis naujos statybos butų plotas siekė 62,8 kv. m, o 2020-aisiais šis skaičius mažėjo kiek daugiau nei 15 proc. iki 52,9 kv. m. Dar didesni pokyčiai įvyko individualių namų statybos rinkoje. 2005-aisiais vidutinis naujos statybos namų plotas sostinėje siekė 169 kv. m, o 2019 metais sumažėjo beveik perpus – iki 96 kv. m.

Kad lietuviai negyvena pačiuose didžiausiuose būstuose, rodo ir sausį paskelbti Eurostato duomenys. Remiantis jais, 22,9 proc. Lietuvos gyventojų gyvena perpildytuose namuose, kuriuose nėra pakankamai erdvės (ES vidurkis 17,2 proc.). Bene daugiausia iš Europos Sąjungos (ES) šalių perpildytuose namuose gyvena rumunai – 45,8 proc. ir latviai – 42,2 proc. gyventojų. Mažiausiai perpildytų namų yra Maltoje – 3,7 proc., Airijoje – 3,2 proc. ir Kipre – 2,2 proc.

Mažesnio būsto nori pirkėjai

Nors mažėjančio būsto tendencija, anot kritikų, yra NT plėtotojų bandymas užsidirbti daugiau, nekilnojamojo turto plėtojimo bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis teigia, kad būstai mažėja, nes tokių nori patys klientai.

„Čia mes nelabai ką galime diktuoti. Plėtotojai prisitaiko prie rinkos. Jeigu bandai diktuoti, blogai baigiasi. Mes galime tik manieras kurti. Pavyzdžiui, prieš 15 metų pradėjome kurti uždarus kvartalus, tai tokias tendencijas galime kurti, tačiau tikrai negalime diktuoti būsto dydžio tendencijų“, – LRT.lt sakė A. Avulis.

Jo teigimu, pirkėjai mažesnio būsto nori dėl dviejų priežasčių. Pirmoji – kaina. „Pavyzdžiui, mūsų pirkėjai greičiausiai išperka 44 kv. m butus, tada 45 kv. m ir taip į viršų. Žmogaus poreikius patenkina ir mažesnis būstas, o jo kaina taip pat būna mažesnė.

Antra priežastis – žmonės mažiau laiko praleidžia namuose, išskyrus dabartinį karantino laikotarpį. Jauni žmonės, kurie įsigydavo 1–2 kambarių būstą, buvo linkę daugiau laiko praleisti viešose vietose. Jie mėgsta eiti į sporto klubus, restoranus, kai kurie praleidžia daugiau laiko darbe, todėl namuose būna rečiau. Būstas tokiems asmenims reikalingas tik pernakvoti“, – priežastis, kodėl klientai renkasi mažesnius būstus, vardija A. Avulis.

Vis dėlto, jo teigimu, pastaruosius keletą metų rinkos standartu tapo 2 kambarių apie 45 kv. m butai, todėl panaši tendencija turėtų išlikti ir ateityje.

„Prieš krizę, 2007–2008 metais, buvo statomi erdvesni būstai. Ir tuomet, ir dabar populiariausi išliko 2 kambarių butai. Tokių butų rinkoje parduodame apie 50 proc. Tačiau 2007-aisiais dviejų kambarių butas buvo 65 kv. m, o dabar vidutinis dviejų kambarių butas yra 45 kv. m. Jeigu pažiūrėtume į pastaruosius 3–5 metus, šis skaičius beveik nesikeičia. Būstas pasidarė toks optimalus, toks racionalus, kad jį mažinti praktiškai nelabai kur yra“, – LRT.lt teigė A. Avulis.

Vienam gyventojui tenka daugiau ploto

Vilniaus miesto vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis tikina, kad, nepaisant butų ploto mažėjimo tendencijos, vienam sostinės gyventojui tenka vis daugiau kvadratinių metrų.

Remiantis Statistikos departamento duomenimis, naudingasis plotas, tenkantis vienam Vilniaus apskrities gyventojui, 1995 metais siekė 16,8 kv. m. Vis dėlto 2019-aisiais vienam Vilniaus gyventojui teko jau dvigubai daugiau naudingojo ploto – 32 kv. m.

„Tokį didelį pasikeitimą galėjo lemti tai, kad padaugėjo vieno asmens ūkių. Pavyzdžiui, anksčiau jaunimas keturiese gyvendavo viename bendrabučio kambaryje, o dabar gyvena po vieną. (...) Pagal vienam asmeniui tenkantį būsto plotą žmonės šiais laikais gyvena erdviau. Tėvai gyvendavo su vaikais, kelios šeimos viename būste. Butai gal ir buvo didesni, bet juose gyvendavo daugiau žmonių“, – aiškina architektas M. Pakalnis.

Jis neneigia, kad mažesnių butų Vilniuje daugėja, tačiau tai, anot jo, tik rodo, kad daugėja ir asmenų, kuriems reikia tokia būsto.

„Dabar statomi būstai, atitinkantys įvairesnius poreikius. Pavyzdžiui, dar visai neseniai studentai gyvendavo su tėvais iki pat vedybų. Tačiau dabar dažnas jaunas gyventojas nori gyventi savarankiškai, todėl žmogui reikia vadinamojo startinio būsto.

Į Vilnių taip pat atvažiuoja žmonės dirbti iš kitų rajonų, šalių. Jie būstą nuomojasi, todėl nereikia, kad jis būtų labai didelis. Tokie žmonės neturi daug daiktų ir pabuvę keletą mėnesių vyksta gyventi kitur. Toks nuomojamo būsto segmentas ir buvo pagrindinė priežastis, kuri paskatino mažinti butus“, – aiškina M. Pakalnis.

Komfortiškam gyvenimui – bent 30 kv. metrų žmogui

M. Pakalnis aiškina, kad komfortiškam gyvenimui vienam žmogui reikia bent 30 kv. m.

„Į šį skaičių reikia orientuotis, norint gyventi komfortiškai. Suprantu, kad 60 kv. m bute jauni žmonės gali auginti vaikutį, bet galvojant apie didesnę šeimą normalu, kad kiekvienas vaikas nori savo kambario, reikia miegamojo tėvams, reikia svetainės, todėl reikėtų orientuotis į 30 kv. m žmogui“, – sako M. Pakalnis.

Kad komfortiškam gyvenimui reikia didesnio būsto, sutinka ir A. Avulis. Paklaustas, kaip vertina projektus, siūlančius 35 kv. m dviejų kambarių butus, verslininkas teigė, kad čia jau peržengiama riba.

„Mano nuomone, čia riba galbūt jau ir peržengiama, tačiau NT plėtotojas turbūt bando testuoti rinką, ar tokio dydžio butai turi paklausą“, – svarsto jis.

NT bendrovės „Veikmė“ direktorius Eugenijus Zaremba LRT.lt teigia, kad svarbu atskirti, ar daugiabutis statomas nuomai, ar gyvenimui. Tikėtina, kad daug mažų butų turinčiame name bus daugiau nuomininkų, o kartu ir daugiau triukšmo.

„Mums labai nepatinka, kai pastatomi komfortiški 3–4 kambarių butai ir staiga šmaukšt, šalia atsiranda 1–1,5 kambario butas. Tai kokia gyvenimo kokybė tame pastate ir koks kontingentas? Kada būstas skirtas trumpalaikei nuomai, ten bus baliukai, festivaliai, triukšmas, kitokia priežiūra, elgesys. Todėl mes į tai žiūrime skeptiškai“, – sako E. Zaremba.

Jo teigimu, neretai maži būstai yra arti modernių biuro pastatų, kur dirba daug jaunų žmonių, o jie didelės šeimos dar neturi. „Tokius butus mes vadiname nakvynės namais. Ne vieta, kur gyveni, bet tik kur ateini pernakvoti. Jeigu žmonės juos perka, vadinasi, jų reikia“, – svarsto NT plėtotojas.

Populiariausias rinkoje – 2 kambarių 45 kv. m butas

NT bendrovės „Eika“ būsto pardavimo vadovas Justinas Šavelskis neslepia, kad naujos statybos būstų plotas mažėja. Mažesni butai, anot jo, yra įperkamesni, o klientai būtent tokių ir ieško.

„Dėl sumažėjusio ploto butams tapus įperkamesniems statytojai linkę orientuotis į 25–80 kv. m 1–4 kambarių butus, jie tarp klientų yra populiariausi. Į šį intervalą nepatenkančius butus parduoti yra kur kas sunkiau, nes jie klientams atrodo arba per maži, arba sunkiau finansiškai įperkami“, – aiškina J. Šavelskis.

Jo teigimu, įmonė yra išsigryninusi populiariausius butų ploto intervalus ir juos stengiamasi pasiekti įgyvendinant projektus: 1 kambario 25–30 kv. m, 1,5 kambario 30–35 kv. m, 2 kambarių 35–55 kv. m, 3 kambarių 55–65 kv. m, 4 kambarių 70–80 kv. m.

„Pats perkamiausias, likvidžiausias rinkoje yra 2 kambarių 40–45 kv. m butas. Šių butų paklausa pastaruosius 11 metų yra didžiausia, todėl jų ir projektuoti stengiamės daugiausia. Šie butai išperkami patys pirmieji ir dažniausiai tokio ploto butų geresnėse strateginėse miesto vietose galima rasti tik pradėjus naują projektą arba bent jau ankstyvesniame statybų etape. Tokio tipo butai perkamiausi dėl to, kad yra orientuoti į didžiausią dalį skirtingų vilniečių segmentų, t. y. į investuotojus, vienišius, poras“, – perkamiausio būsto tendencijas apžvelgia J. Šavelskis.

Kad rinkoje patys populiariausi 2 kambarių apie 45 kv. m butai, sutinka ir A. Avulis. Jo teigimu, tokie butai sudaro apie 50 proc. jų įmonės pasiūlos.

„Keturių kambarių butai sudaro iki 5 proc. Trijų kambarių butai konkuruoja su 1 kambario butais ir pasiskirsto po 20–30 proc. Kartais projekte būna daugiau 1 kambario butų, kartais – 3 kambarių. Kartais mes tiesiog eksperimentuojame, viename etape pastatome daugiau vieno, o kitame – trijų kambarių butų“, – sako A. Avulis.

Mažesnio buto kvadratinio metro kaina – didesnė

Nors nedidelio būsto kaina yra mažesnė, kvadratinis metras kainuoja daugiau. Pavyzdžiui, viename iš Šnipiškių mikrorajone statomų namų 27 kv. m būsto kaina siekia 74 tūkst. eurų, tokio buto vienas kvadratinis metras kainuoja 2 711 eurų. Tame pačiame name esantis 4 kambarių butas kainuoja 155 tūkst. eurų, o jo kvadratinio metro kaina – 1 855 eurai.

Bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, mažesnių butų kvadratinio metro kaina išties didesnė, tačiau dėl mažo ploto būstas vis tiek yra įperkamas, todėl statytojai tuo naudojasi.

„Svarbiausia yra būsto įperkamumas. Plėtotojui norint gauti kuo didesnę ir sau palankesnę kvadratinio metro kainą, apsimoka statyti mažesnio ploto būstus, kad suminė kaina nebūtų tokia didelė ir būstas būtų įperkamesnis“, – aiškina S. Vagonis.

Su tuo iš dalies sutinka ir NT plėtotojas E. Zaremba, tačiau atkreipia dėmesį ir į tai, kad mažo buto statybų kaina yra šiek tiek didesnė nei didelio. „Vieno kambario butui vamzdynų įrangos reikia tiek pat, kiek ir dviejų kambarių butui. Todėl įrengti vieno kambario butą kainuoja šiek tiek daugiau“, – aiškina jis.

NT bendrovės „Eika“ būsto pardavimo vadovas J. Šavelskis pažymi, kad įmonė sudarydama kainodarą kainas diferencijuoja pagal NT klases.

„Ekonominės NT klasės 1 kambario butai vidutiniškai 5 proc. brangesni už 2 kambarių butus, o 3 kambarių butai – 5 proc. pigesni už 2 kambarių butus. Kalbant apie vidutinę NT klasę šis koeficientas artimesnis 7 proc. , o prestižinę – apie 10 proc.“, – statistiką pateikia J. Šavelskis.

Didesnių butų paklausa turėtų augti

LRT.lt kalbinti NT plėtotojai sutinka, kad karantino metu didesnio ploto būstų paklausa šiek tiek augo.

Tokią tendenciją sako pastebintis ir Vilniaus miesto architektas M. Pakalnis. Jo teigimu, pagal būsto dydį, tenkantį vienam gyventojui, Vilnius jau vejasi Vakarų Europos šalis, kur vienam gyventojui tenka 45–50 kv. m.

NT ekspertas S. Vagonis teigia neabejojantis, kad karantino metu augęs didesnio ploto būstų populiarumas gali išlikti, o tam yra ir tinkamos prielaidos.

„Žinoma, tai priklausys nuo to, kiek populiarus bus nuotolinis darbas. Ar pasibaigus pandemijai žmonės grįš į biurus ir į įprastą gyvenimo režimą, ar dalis norės ir toliau dirbti iš namų. Faktas, kad didesnio būsto paklausa augs, tik klausimas, ar ji bus nedidelė ir sieks kelis procentus, ar tuos pokyčius bus galima matuoti dešimtimis procentų. (...) Nereikia pamiršti ir to, kad būsto įperkamumas didėja, todėl plėtotojai projektuos didesnius būstus nebijodami susidurti su likvidumo problema“, – mano S. Vagonis.

Tuo metu nedidelio būsto paklausa, anot A. Avulio, turėtų mažėti, o rinkos standartu išlikti 45 kv. m butai.

„Mano nuomone, būstui mažėti nelabai kur yra. Mažų butų paklausa rinkoje yra susijusi su tuo, kad yra privačių investuotojų, kurie turi 50–60 tūkst. eurų ir nori tuos pinigus įdarbinti. Bet nemanau, kad tai perspektyvu, nes rinka gali greitai užsipildyti. Netikiu mažų butų perspektyva, nes gyvenimo kokybė yra svarbu. Sunkiai įsivaizduoju labai mažų butų ateitį, o rinkoje kuriam laikui turėtų pasilikti 45 kv. m standartas.“

Mums svarbus tikslumas ir sklandi tekstų kalba. Jei pastebėjote klaidų, praneškite portalas@lrt.lt