Verslas

2021.01.03 07:00

Kai noras sutaupyti atsieina brangiau: paskola, mokesčiai, parkavimas – kas slepiasi už poilsio patalpų ar kūrybinių dirbtuvių

Gabrielė Sagaitytė, LRT.lt2021.01.03 07:00

Naršant po skelbimų portalus galima rasti parduodamų būstų, kurie nuo kitų lyg ir niekuo nesiskiria, tačiau skaitant aprašymus tampa akivaizdu, kad jie nėra gyvenamosios paskirties. Kartais siūlomi pirkti būstai būna viešbučių-apartamentų, kūrybinių dirbtuvių, administracinės ar net komercinės paskirties patalpos, todėl nekilnojamojo turto (NT) pirkėjas, norėdamas gauti paskolą ar vėliau siekdamas tokį būstą parduoti, gali susidurti su iššūkiais.

LRT.lt domisi, kuo negyvenamosios paskirties butai skiriasi nuo gyvenamosios ir su kokiais sunkumais galima susidurti tokį įsigijus.

Populiarumas mažėja

Kaip pasakoja Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius, prieš kelerius metus negyvenamosios paskirties butai buvo kur kas populiaresni ir sudarė 10–15 proc. rinkos, tačiau dėl įvairių mokestinių ir teisinių aspektų šis skaičius vis traukėsi.

„Dėl žmonių nenoro, kitokio negyvenamųjų būstų bankų finansavimo jų paklausa yra tikrai sumažėjusi ir patys NT plėtotojai jų stato mažiau. Turbūt tik išskirtiniais atvejais, kada projekte negalima suprojektuoti vieno ar kito gyvenamojo buto, jis registruojamas kaip komercinis objektas ir de facto pardavinėjamas kaip butas. Tačiau tokių butų turbūt likę vienetai – 3–5 proc.“, – pažymi M. Statulevičius.

Jei negyvenamosios paskirties patalpa perkama kaip butas, nepriklausomų NT rinkos ekspertų viešosios įstaigos „Realdata“ direktoriaus Arnoldo Antanavičiaus aiškinimu, didelio skirtumo, kokio tai tipo negyvenamoji patalpa – poilsio ar svečių apartamentai, viešbučio, kūrybinių dirbtuvių patalpos, – iš esmės nėra. Anot jo, gali būti nereikšmingų statybų techninio reglamento reikalavimų skirtumų.

Tačiau tokios patalpos vis tiek turi negyvenamosios paskirties žymę, o tai reiškia, kad pirkėjams atsiranda su tuo susijusių prievolių, atkreipia dėmesį A. Antanavičius. Be to, tokiems būstams taikomi kiek kitokie reikalavimai.

„Pavyzdžiui, prastesni kokybės parametrai, infrastruktūros kokybiškam gyvenimui nebuvimas arba trūkumas ir panašiai“, – sako A. Antanavičius.

Suteikiama mažesnė paskola, vėliau sunkiau parduoti

Paprašytas įvardyti pliusus, perkant negyvenamosios paskirties butą, A. Antanavičius akcentuoja, kad paprastai tokios patalpos yra kiek pigesnės nei butai, todėl daliai pirkėjų gali atrodyti patrauklesnės.

„Pavyzdžiui, investuojantieji nuomai, ypač jei tai yra trumpalaikės nuomos kryptis, gali tikėtis geresnės investicinės grąžos, nes investicijų dydis bus mažesnis, o pajamų skirtumo neturėtų jaustis, nes nuomininkai paprastai nekelia tiek reikalavimų kokybiniams turto parametrams kaip pirkėjai“, – įvardija jis.

Nors tokie būstai paprastai yra pigesni, nusprendus pirkti gali tekti susidurti su įvairiais iššūkiais, neslepia M. Statulevičius. Visų pirma – tokio turto likvidavimu.

„Jeigu po kelerių ar keliolikos metų žmogus norės tokį būstą parduoti, pirkėjui gali nepatikti, kad jis negyvenamasis. Jeigu būstas yra negyvenamasis, jam galioja mažesni reglamentavimo reikalavimai, pavyzdžiui, pro langus gali patekti mažiau saulės šviesos, toks būstas gali neturėti parkavimo vietos, šalia gali nebūti žaidimų aikštelės“, – vardija ekspertas.

Į negyvenamosios paskirties būstus atsargiau žiūri ir bankai, neretai finansuoja tik 60–70 proc. paskolos, teigia M. Statulevičius.

„Kadangi šių butų likvidumas vertinamas prasčiau, bankai juos finansuoja mažesniu intensyvumu. Įprastam būstui bankai skolina iki 85 proc. paskolos ir žmogui reikia turėti tik 15 proc. (nuosavų lėšų – LRT.lt), o tokios paskirties būstas gali būti finansuojamas mažesniu intensyvumu – žmogui gali reikėti ir 30, kartais 35, o kartais gal net 40 proc. įnašo, o tik likusią dalį finansuos bankas – maždaug nuo 60 iki 70 proc. [...]

Arba, jeigu pačiam bankui teks perimti tokį turtą ir pardavinėti jį rinkoje, kad atgautų paskolą, procesas gali užtrukti ilgiau arba reikės taikyti didelę nuolaidą, kad jį kas nupirktų. Bankas įsivertina riziką ir siekia ją sumažinti, todėl teikia mažesnę paskolą ir nori, kad žmogus prisiimtų daugiau rizikos su didesniu pradiniu įnašu“, – paaiškina pašnekovas.

Gali būti sunkiau gauti parkavimo vietą

Dėl negyvenamosios paskirties objektams taikomų kitokių parkavimo vietų normatyvų tokio NT savininkams gali būti kėbliau ją gauti, priduria LNTPA prezidentas.

„Pavyzdžiui, perkamam poilsio paskirties būstui taikomas reikalavimas, kad keturiems butams būtų viena parkavimo vieta, kai įprastu atveju vienam butui reikia vienos parkavimo vietos, tad šis normatyvas gali sumažėti ir iki keturių kartų. Vadinasi, jeigu žmogus norės pirkti ir butą, ir parkavimo vietą, jis gali jos tiesiog negauti, nes NT plėtotojai taikys minimalų normatyvą ir trys butai liks be parkavimo vietų.

Žinoma, jeigu būstas miesto centre, žmonės įpratę naudotis viešuoju transportu, vaikščioti, važiuoti dviračiais. Matome, kad parkavimo vietų poreikis kasmet mažėja, tai gal tokiu atveju nėra didelis iššūkis, bet tam tikriems objektams tai yra svarbu“, – teigia M. Statulevičius.

Kiti dalykai, susiję su negyvenamosios paskirties butais, yra daugiau mažiau išspręsti, sako M. Statulevičius.

„Pavyzdžiui, anksčiau juose nebuvo galima deklaruoti gyvenamosios vietos, o dabar tai daryti galima (bent Vilniaus savivaldybė yra pateikusi tokį išaiškinimą). Registruotis juose irgi galima, todėl nekyla problemų norint vaikus leisti į darželį“, – kalba M. Statulevičius.

Priskiriamas ir kelių šimtų eurų NT mokestis

Kitas niuansas, pasak M. Statulevičiaus, yra susijęs su minėtų butų apmokestinimu. „Dalis tokių būstų kasmet apmokestinami NT mokesčiu. [...] Tai gali siekti ir kelis šimtus eurų, bet per ilgesnį laikotarpį suma yra tikrai juntama“, – akcentuoja LNTPA prezidentas.

Tai patvirtina ir Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė. Pasak jos, gyventojams priklausantys ar jų įsigyjami kitos (komercinės) paskirties NT objektai, pavyzdžiui, viešbučių, administracinės ir kt. paskirties, taip pat yra NT mokesčio objektai ir apmokestinami nustatyta tvarka, neatsižvelgiant į vertę.

Kitos paskirties NT apmokestinamas nuo 0,5 proc. iki 3 proc. NT mokesčio tarifu.

„Konkrečius mokesčio tarifus nustato savivaldybių tarybos, kurių teritorijoje yra apmokestinamas NT objektas. Dėl šios priežasties gyventojai, prieš teikdami NT mokesčio deklaracijos formą, turėtų pasidomėti, kokiu konkrečiu NT mokesčio tarifu apmokestinamas jų įsigyjamas NT objektas“, – pažymi R. Virvilienė.

Galimos ir mokesčio lengvatos

VMI atstovė atkreipia dėmesį, kad galioja ir kelios NT mokesčio lengvatos. Pavyzdžiui, kai NT (arba jo dalį) meno kūrėjo statusą turintis asmuo naudoja kaip kūrybines dirbtuves (studiją) individualiai kūrybinei veiklai, objektas NT mokesčiu neapmokestinamas.

„Savivaldybių tarybos turi teisę savo biudžeto sąskaita NT mokesčio mokėtojams sumažinti šio mokesčio dydį arba visai nuo jo atleisti. Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba pernai nustatė, kad nuo NT mokesčio atleisti asmenys, kurie įsigijo apmokestinamą NT (negyvenamosios paskirties patalpas), kuris buvo pastatytas ir įregistruotas Registrų centre iki 2019 m. birželio 1 d.

Lengvata taikoma esant šioms sąlygoms: patalpos yra naudojamos gyvenamajai paskirčiai, asmenys (mokesčio mokėtojai) tose patalpose deklaruoja gyvenamąją vietą ir tai yra vienintelė mokesčio mokėtojo ir jo šeimos narių gyvenamoji vieta“, – komentuoja R. Virvilienė.

Pasak VMI atstovės, dėl NT mokesčio už kitos paskirties NT objektus gyventojai gali kreiptis į savivaldybės tarybą, kurioje yra jiems priklausantis NT, su prašymu sumažinti NT mokestį arba visai nuo jo atleisti.

Pakeisti paskirtį sudėtinga, o dažnai ir neįmanoma

A. Antanavičiaus teigimu, gali pasitaikyti atvejų, kai negyvenamoji patalpa atitiks visus gyvenamosioms patalpoms keliamus reikalavimus, tačiau juridinis statusas vis tiek bus „negyvenamoji patalpa“.

„Vis dėlto jokių garantijų nėra, todėl prieš pirkdami tokią patalpą pirkėjai turėtų papildomai pasidomėti“, – priduria A. Antanavičius.

Jo aiškinimu, įstatymais numatyta galimybė keisti patalpų paskirtį, bet tai įmanoma tik tada, jei tenkinami visi reikalavimai. Deja, praktikoje dažniausiai toks keitimas yra labai sudėtingas arba net neįmanomas, tikina A. Antanavičius.

„Jei viskas būtų taip paprasta, tai, pavyzdžiui, NT plėtotojas paskirtį greičiausiai jau būtų pakeitęs.

Vienas iš dažnesnių paskirties keitimo apribojimų yra tas, kad negyvenamosios paskirties pastate didžiąją dalį patalpų turi sudaryti negyvenamosios paskirties patalpos, todėl jei tokiame pastate gyvenamosios patalpos sudaro arti 50 proc. viso pastato, likusių negyvenamųjų patalpų paskirties keitimas nebus įmanomas“, – neslepia A. Antanavičius.

Tuo atveju, jeigu NT naudojamas ne pagal paskirtį, mokesčių mokėtojas turi ją pakeisti, pabrėžia R. Virvilienė.

„Dėl statinio paskirties pakeitimo gyventojas turi kreiptis į savivaldybę. Jeigu savivaldybė duoda leidimą pakeisti paskirtį ir ta paskirtis pakeičiama, naują paskirtį reikia įregistruoti Nekilnojamojo turto registre“, – paaiškina R. Virvilienė.

Prastesnė gyvenimo kokybė, už kurią mokama papildomai?

Apibendrindamas A. Antanavičius teigia, kad negyvenamosios paskirties patalpos nuolatiniam gyvenimui gali būti ne tokios tinkamos dėl prastesnės šilumos ar garso izoliacijos, natūralaus apšvietimo, laisvalaikio zonų ir panašiai.

„Visa tai gali lemti prastesnę gyvenimo kokybę, už kurią dar reikės papildomai susimokėti, nes prisidės NT mokestis.

Paskirties keitimas galbūt gali išvaduoti nuo NT mokesčio, bet ši procedūra sudėtinga ir kartais neįmanoma, be to, dar ir kainuoja nemažą sumą pinigų. Bet net ir pakeitus paskirtį pačios patalpos ir gyvenimo aplinkos kokybės parametrai nepasikeis“, – akcentuoja A. Antanavičius.

M. Statulevičiaus manymu, jeigu pirkėjas turi supratimą apie NT, yra linkęs turimą būstą išnuomoti ar kitaip išnaudoti, kad duotų pajamų, jį tenkina siūloma infrastruktūra, negyvenamosios paskirties būsto pasirinkimas neturėtų tapti dideliu iššūkiu.

Vis dėlto, jeigu žmogus nėra NT ekspertas, M. Statulevičius rekomenduotų eiti paprastesniu keliu ir rinktis gyvenamosios paskirties būstą.

„Tam, kad žmogui kiltų mažiau rūpesčių, rekomenduočiau eiti paprastesniu keliu ir rinktis gyvenamosios paskirties būstą. Bet jeigu žmogus sugeba profesionaliai įvertinti visus „už“ ir „prieš“, tokios paskirties būstai nėra labai blogesni – ilguoju laikotarpiu žmogus galbūt ir išloš“, – LRT.lt teigia M. Statulevičius.

Mums svarbus tikslumas ir sklandi tekstų kalba. Jei pastebėjote klaidų, praneškite portalas@lrt.lt