Verslas

2020.12.28 08:53

Ekspertai: 4 kryptys komercinio turto rinkai 2021-aisiais

BNS2020.12.28 08:53

Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje dėl išaugusio darbo iš namų kitąmet stiprės biurų ploto atsisakymo tendencijos, tačiau Vilniaus biurų paklausos aktyvumą generuos iš Baltarusijos persikeliančios įmonės, prognozuoja rinkos ekspertai.

Anot jų, labiausiai dėl pandemijos nukentėję viešbučio, prekybos ir maitinimo patalpų segmentai turės dėlioti kitas turto strategijas, o išsiplėtusi elektroninė prekyba spartins logistikos ir gamybos segmentų plėtrą. Lietuvos regionas išliks patrauklus investuotojams, nors plėtotojai gręšis į nestandartinius nekilnojamojo turto projektus

Biurų vakansijos lygis didės, tačiau paklausą generuos iš Baltarusijos persikeliančios įmonės

Pasak nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „CBRE“ vyresniojo analitiko Igno Goštauto, dėl pandemijos daugeliui darbuotojų dirbant iš namų, 2021 metais turėtų stiprėti biurų ploto atsisakymo tendencijos.

„Nemažai įmonių supranta, kad ateityje reikės mažiau biurų ploto dėl padidėjusio darbo laiko iš namų, tačiau, kiek mažiau, dar nėra visada aišku. (..) Dalis įmonių jau aktyviai atsisako turimo ploto grąžindamos jį pastatų savininkams ar bandydamos pernuomoti. (...) Ši tendencija kitais metais tik sustiprės, dėl to išaugs vakansija“, – BNS sakė I. Goštautas.

Anot jo, ši tendencija ir konkurencija tarp pastatų savininkų sudarys palankesnes nuomininkų sąlygas derybose dėl biurų nuomos.

Tačiau, anot nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Colliers international advisors“ Tarpininkavimo departamento vadovės S. Jovaišaitės, biurų paklausos aktyvumą sostinėje 2021 metais generuos iš Baltarusijos į Vilnių persikeliančios įmonės.

„2020 metais prasidėjęs Baltarusijos įmonių persikėlimas į Vilnių turėtų įgauti didžiausią pagreitį 2021 metų pirmame ir antrame ketvirtyje. Šios įmonės bus vienas iš pagrindinių paklausos generatorių biurų ir gyvenamojo būsto nuomos segmentuose 2021 metais“, – BNS teigė S. Jovaišaitė.

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Newsec advisers LT“ skaičiuoja, jog 2021 metais rinkai bus pasiūlyta dar apie 124 tūkst. kv. m ploto biurų, o 2021 metais neužimtumo lygis biuruose turėtų balansuoti 8-10 proc. lygyje.

„Newsec advisers LT“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovas Mindaugas Kulbokas prognozuoja, jog pokyčiai vyks biurų išplanavime.

„Atvirų darbo erdvių ir nefiksuotų darbo vietų įrengimas, skirtingoms užduotims ir veikloms pritaikytų zonų poreikio augimas – šie pokyčiai laukia kiekvieno darbdavio. Naujų vertybių svarbių tiek darbuotojams, tiek organizacijoms paieška ves į biuro vidaus transformacijas, nes reikės iš naujo lipdyti komandas, tvirtinti tarpusavio socialinius ryšius, skatinti darbuotojų kūrybiškumą ir aišku pergalvoti efektyvumo ir bendradarbiavimo kėlimo galimybes“, – BNS teigė M. Kulbokas.

Anot nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims Raimondo Reginio, dėl epidemiologinės situacijos 2021 metais didžiausi iššūkiai laukia lanksčių darbo vietų nuomotojų.

„Jeigu ilgalaikių nuomos sutarčių pagrindu biuruose įsikūrusios įmonės šiuo laikotarpiu gali sau leisti nuomojamas patalpas laikyti pustuštes, tai lanksčių darbo vietų, pavyzdžiui, bendradarbystės erdvių, operatorių pajamos tiesiogiai priklauso nuo fizinio nuomininkų srauto tokiose patalpose. Trumpalaikės ir lanksčios darbo vietų nuomos sąlygos labai pasitarnavo jų nuomininkams šiuo permainingu laikotarpiu“, – BNS sakė R. Reginis

Viešbučių ir prekybos segmentams gali tekti keisti koncepciją

Dėl koronaviruso krizės labiausiai nukentėję apgyvendinimo, prekybos ir maitinimo segmentai susidurs su dar didesniais iššūkiais. Anot nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko, tikėtina, jog dalis viešbučių gali užsidaryti, o juose bus įrengi nedidelio ploto butai.

„Ilgalaikis, pigesnis kambarių nuomojimas ne visada yra pakankamai pelningas, tad šiuo metu yra taikomas labiau kaip išgyvenimo priemonė nei inovatyvi idėja tipinės veiklos pelningumui didinti ilguoju periodu“, – BNS sakė T. S. Kvainickas.

Anot I. Goštauto, prekybos patalpų ir viešbučių savininkai dėliosis kitas šio turto strategijas – arba modifikuos, arba išeis iš šio turto klasės.

„Matysime aiškų prekybos centrų modifikavimą ir regeneraciją arba savininkų tiesiog daromas kainų korekcijas ir išėjimą iš šio turto klasės. Kai tuo tarpu dalis viešbučių savininkų imasi turto atnaujinimų bei laukia rinkos atšokimo praėjus pandemija“, – teigė I. Goštautas.

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „1partner LT“ vadovo Viktoro Račkovskio teigimu, dalis prekybinių objektų projektų gali būti neįgyvendinti.

„Vystytojai įdėmiai seks rinką dėl prekybinių objektų plėtros ir nemažai projektų taip ir nebus įgyvendinti“ – BNS teigė V. Račkovskis.

R. Reginis prognozuoja, jog individualių prekybinių patalpų savininkams dėl epidemiologinės situacijos gali tekti ieškoti naujų nuomininkų.

„Individualių prekybinių patalpų savininkai dažniausiai turi vieną nuomininką, kuris sustabdžius ar apribojus jo veiklą, iš esmės netenka pajamų. Todėl tokių patalpų savininkui sumažinus ar atidėjus nuomos mokestį nuomininkui, jis netenka reikšmingų pajamų iš nuomojamų patalpų. Būtent šiame nekilnojamojo turto segmente jau fiksavome neigiamus nuomos kainų pokyčius šiais metais“, – sakė R. Reginis.

Tačiau, T. S. Kvainicko teigimu, tradicinė prekyba ir prekybinių, maitinimo patalpų poreikis išliks.

„Mažesnės kainos bei greitesnis apsipirkimas turbūt patinka ne vienam, tad fizinių parduotuvių pokyčiai neišvengiami, tačiau tai nereiškia, kad viskas keliasi tik į internetinę erdvę. (...) Nors maisto nusipirkti internetu yra įmanoma, tačiau poreikis išsirinkti šviežiausią vaisių, gražiausią daržovę niekur nedingo, o ir maisto pristatymas veikia ne visoje šalies teritorijoje“, – teigė T. S. Kvainickas.

Elektroninė prekyba dar labiau spartins logistikos segmento plėtrą

Pandemijos laikotarpiu sparčiai besiplečianti elektroninė prekyba kitais metais gali tapti logistikos segmento plėtros varikliu, teigia bendrovės „Colliers international advisors“ Pramonės ir logistikos paslaugų grupės vadovas Regimantas Kacevičius.

„Panašu, kad pandemija per keletą mėnesių paskatino vartotojų elgsenos pokyčius, kurie buvo planuoti po 3-5 metų. Dėl to ateinančiais metais tikimės ir daugiau pranešimų apie bent kelių siuntų kompanijų investicijas į naujų terminalų plėtrą, šiek tiek augančios su e. komercija susijusių kompanijų dalies naujuose spekuliatyvių plotų nuomos sandoriuos“, – BNS sakė R. Kacevičius.

Anot jo, 2021 metais labiau plėsis daugiafunkcinių biurų, vadinamųjų „stock office“, kurios jungia prekybai, biurui, sandėliavimui ir gamybai pritaikytas patalpas, ir „build-to-suit“ modelio , kuomet užsakovui suteikiama galimybė nuomotis specialiai jo individualiems poreikiams suprojektuotas, pastatytas ir pritaikytas patalpas, segmentai.

T. S. Kvainicko teigimu, dėl padidėjusių elektroninės prekybos srautų gali keistis atidaromų naujų sandėlių lokacijos.

„Gamybos ir logistikos segmente galimi nedideli pokyčiai, susiję su teritorijų dydžiais, veiklos automatizavimu, objektų lokacija. Didėjant e. prekybos srautams, tikėtina, kad gali būti pakoreguotos vietos, kuriose bus atidaromi nauji sandėliai ir, galbūt, galima laukti mažesnio ploto nuomos pasiūlymų, perkeliant prekes iš fizinės parduotuvės į pigesnį sandėlį“, – teigė jis.

Pasak M. Kulboko, kitais metais logistikos segmente didžiausiu iššūkiu taps kaštų optimizavimas tarp gamintojo, pardavėjo ir vartotojo.

„Logistikos segmentas žengia į 2021 metus stipriai užsiauginęs raumenis ir numatoma tolimesnė logistikos grandinių, kaip sudedamųjų e. prekybos dalių plėtra. Vartotojai ir toliau aktyviai pirks elektroniniais kanalais, o didžiausiu iššūkiu bus logistikos kaštų optimizavimas tarp gamintojo, pardavėjo, vartotojo“, – teigė M. Kulbokas.

Investuotojai ieškos alternatyvų

Anot M. Kulboko, dėl augančios konkurencijos ir besikeičiančių galutinių vartotojų įpročių investuotojai gręšis į alternatyvius nekilnojamojo turto projektus.

„2021 metais pamatysime nemažai nestandartinių plėtros projektų, kurie senojoje Europos dalyje seniai jau yra plėtotojų ir investicinių fondų portfeliuose. „Co-living“ plėtra, garbaus amžiaus žmonių globa ir priežiūra, būsto skirto tik nuomai projektai – tai neabejotinai turi atsirasti 2021 metų plėtotojų planuose“, – teigė M. Kulbokas.

M. Kulboko teigimu, kitais metais investuotojų pasitikėjimas Lietuvos rinka augs.

„Investuotojai ir 2021 metais Lietuvos investicinių sandorių rinką matys kaip Šiaurės Europos dalį. Neabejotinai gautas, investuotojų į pinigų srautą generuojančius objektus, pasitikėjimo mandatas Baltijos šalims tik didės“, – sakė M. Kulbokas.

Anot I. Goštauto, Baltijos šalių regionas investuotojams išliks patrauklus ir dėl didesnio turto pajamingumo.

„Šiaurės Europos šalyse aukščiausios klasės CBD (centrinio verslo rajono – BNS) biurų pastatų pajamingumas svyruoja nuo 2,25 proc. iki 4 proc., o mažesnių miestų – iki maždaug 6 proc. Tuo tarpu Baltijos šalyse už 5-6 proc. pajamingumą parduodami patys geriausi turtai, mūsų regiono potencialas augti yra didesnis“, – teigė I. Goštautas.