Verslas

2020.12.14 05:30

Pirko būstą iš brėžinio, tačiau paskolos negavo: specialistai aiškina, kaip nepatekti į tokią situaciją

Jonas Deveikis, LRT.lt2020.12.14 05:30

Susigundžiusieji būstą pirkti iš brėžinio rizikuoja likti be būsto ir be dalies pradinio įnašo, kurį sumoka nekilnojamojo turto (NT) vystytojui. Bankai pažymi, kad atvejų, kada pirkėjui sumokėjus rezervacijos arba preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties mokestį vėliau neduodama paskolos, pasitaiko, todėl siūlo atidžiai įvertinti galimas rizikas. Savo ruožtu NT vystytojų atstovas teigia, kad pardavėjai nelinkę konfliktuoti ir pradinį įnašą grąžina.

Nors karantinas šiek tiek prislopino NT pardavimų sandorius (Registrų centro duomenimis, per lapkritį įregistruota 11,3 tūkst. NT sandorių – 2 proc. mažiau nei 2019 metų lapkritį ir 22 proc. mažiau nei šių metų spalį), gyventojai ir toliau aktyviai ieško būsto, neretai jį perka iš brėžinio arba dar tik statomame name.

Tačiau tokio būsto pirkimas kelia papildomų rizikų. Dažnu atveju bankai mažiau linkę finansuoti būstą, kurio baigtumas nesiekia 80 proc. Galimos išimtys – tartis su banku arba laukti, kol pastato baigtumas bus tinkamas finansuoti. Tačiau tokiu atveju galima prarasti nusižiūrėtą būstą, todėl trečiasis kelias – su NT vystytoju sudaryti preliminarią būsto pirkimo–pardavimo sutartį. Būtent tokią sutartį su vieno NT projekto Vilniuje vystytojais prieš metus pasirašė Darius.

„Kadangi pastato statybos buvo neseniai prasidėjusios, bankas atsisakė sudaryti kredito sutartį ir pasiūlė kreiptis projekto baigtumui priartėjus prie 80 proc. Nenorėdamas prarasti patinkančio būsto, su pardavėju sudariau preliminarią būsto pirkimo–pardavimo sutartį. Remdamasis ja, būsto pardavėjui sumokėjau 15 proc. būsto vertės dydžio sumą“, – pasakoja būsto pirkėjas.

Turizmo sektoriuje dirbęs Darius dėl COVID-19 prarado darbą. Kiek vėliau susirado laikiną, tačiau, atėjus metui prašyti paskolos, dėl sumažėjusių pajamų bankas atsisakė suteikti kreditą.

„Už sutarties su NT vystytoju nevykdymą buvo numatyta 5 tūkst. eurų bauda, ji išskaičiuojama iš pirkėjo jau sumokėtos sumos. Laimei, su NT vystytojais susitarti pavyko. Jie rado kitą būsto pirkėją ir pinigus grąžino nepritaikę sankcijų“, – prisimena Darius.

LRT.lt domisi, ar dažnai bankai atsisako suteikti paskolas preliminarias būsto pirkimo–pardavimo sutartis pasirašiusiems asmenims ir su kokiomis rizikomis susiduria perkantieji būstą iš brėžinio.

Atvejų pasitaiko ganėtinai dažnai

Su LRT.lt bendravusi nepriklausomo būsto kredito tarpininko UAB „Paskolų tarpininkai“ vadovė Vita Kazėnienė pažymėjo, kad atvejų, kada žmonės iš brėžinio įsigiję būstą vėliau negauna paskolos, pasitaiko ganėtinai dažnai.

„Šios situacijos yra ypač skausmingos, nes dažnu atveju žmonės praranda ilgai taupytus pinigus, kurie turėjo būti skirti būstui pirkti. Taip pat turime nemažai atvejų, kai pavyksta atrasti sprendimą tarp pirkėjo, pardavėjo ir kreditoriaus, kad nebūtų prarastas pradinis įnašas“, – sako V. Kazėnienė.

Jos teigimu, dažniausiai tokių situacijų nutinka todėl, kad, pasirašydami preliminarias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis, klientai neįvertina savo galimybių gauti kreditą bankuose ir ateities perspektyvų. Specialistė atkreipia dėmesį, kad, banke gavus žodinį patvirtinimą dėl galimo būsto finansavimo ateityje, visos kreditavimo sąlygos nustatomos tik vėliau, jau perkant būstą, todėl jos gali skirtis nuo aptartų.

„Jei perkamas būstas bus pastatytas tik po metų, gali keistis ne tik kreditavimo reikalavimai, bet ir paties žmogaus finansinė situacija. Darbo netekimas, pajamų sumažėjimas, ligos, pagausėjusi šeima – tai dažniausiai pasitaikančios priežastys, kodėl žmogui gali būti atsisakyta suteikti kreditą.

Kita dažna priežastis – darbo santykių pasikeitimas, t. y. klientas, dirbęs pagal darbo sutartį, pradeda dirbti sau su individualios veiklos pažymėjimu, verslo liudijimu ar įsteigia įmonę. Tokiu atveju (ypač jei pasikeitė ir darbinė sritis) klientas turi išdirbti apie 2–3 metus, kad bankas galėtų jį vertinti ir kredituoti“, – pagrindines priežastis, kodėl bankas galėtų nesuteikti kredito, vardija specialistė.

NT vystytojai gali pasilikti iki 10 tūkst. eurų

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius teigia, kad nėra statistikos, koks procentas būstų išperkamas dar nebaigus statybų, tačiau pažymi, kad geruose NT projektuose šis skaičius gali siekti net apie 90 proc.

Pagrindinė priežastis, kodėl žmonės perka dar brėžinyje esantį būstą, – galimybė išsirinkti patraukliausią variantą, o kartais galima tikėtis ir patrauklesnės kainos.

„Pirkėjas turi didesnę pasirinkimo galimybę. Galima rinktis būstą su geresne langų kryptimi, išsirinkti patogesnę automobilio parkavimo vietą, sandėliuką. Kitas privalumas yra tai, kad kada rinka būdavo mažiau aktyvi, pirmieji pirkėjai galėjo tikėtis nuolaidų arba derėtis dėl geresnių kainų. O vystytojams projekto pradžioje atlikti kuo daugiau rezervacijų būdavo svarbu dėl siekio parodyti projekto gyvybingumą. Iš mažesnių NT vystytojų, kuriems svarbu turėti pradinį finansavimą, galima tikėtis 5–7 proc. nuolaidų. Yra rinkoje ir tokių išimčių, kada plėtojant unikalius projektus, tokius kaip loftai, įsigyjant iš anksto siūlomos net iki 20 proc. mažesnės kainos“, – aiškina M. Statulevičius.

Tačiau toks būsto pirkimas, specialisto teigimu, turi ir trūkumų. Pagrindinė rizika – kad dėl ekonominių priežasčių projektas gali būti net nepradėtas vystyti.

„Tokiu atveju žmogus lieka įšaldęs lėšas ir praranda galimybę pasirinkti kitą variantą. Todėl raginame perkant būstą iš brėžinio atsižvelgti į NT vystytojo istoriją – kiek projektų jis yra išvystęs ir koks yra jo finansinis pajėgumas. Jei projektą vysto naujokas, gali būti padaryta klaidų dėl kainodaros, rangovų pasirinkimo ir tokiu atveju projektas gali būti nerealizuotas. Taip pat rekomenduojama iš anksto pasitarti ir su tą projektą finansuojančiu banku arba su banku, iš kurio ketinama imti kreditą. Jie taip pat padės įvertinti rizikas“, – pataria ekspertas.

Paklaustas, kaip NT vystytojai reaguoja į situacijas, kada preliminarią būsto pirkimo–pardavimo sutartį sudaręs asmuo galiausiai negauna kredito, M. Statulevičius teigia, kad į tai žiūrima lanksčiai, o maksimali suma, kurią gali prarasti pirkėjas, siekia 10 tūkst. eurų.

„Tačiau tokių atvejų būna labai nedaug. Jų pasitaikydavo po 2009 m. finansų krizės, o dabar yra reti. Bet jeigu taip jau nutinka, reikia žiūrėti į sutartį. NT vystytojas bando tartis su pirkėju. Žinoma, kaina tikrai nebus keičiama, tačiau galbūt pirkėjui reikia daugiau laiko. Tokiu atveju gali būti pratęsiamas preliminarios sutarties galiojimo laikas, kol žmogus gaus kreditą. Jei, visgi, susitarti nepavyksta, tuomet maksimali suma, kuri gali būti negrąžinama kaip užstatas, yra 10 tūkst. eurų. Tai numato Civilinis kodeksas. Likusi suma privalo būti grąžinama.

Jei, visgi, susitarti nepavyksta, tuomet maksimali suma, kuri gali būti negrąžinama kaip užstatas, yra 10 tūkst. eurų.

Tačiau dažnu atveju NT vystytojas grąžina visą sumą, jeigu jaučia, kad tą būstą parduos. Būstas per statybų laikotarpį gali pabrangti, todėl vystytojas, galėdamas jį parduoti brangiau, nesistengs pasipelnyti iš žmogaus, kuriam pasikeitė aplinkybės. (...) Tai daroma dėl reputacijos“, – sako LNTPA prezidentas M. Statulevičius.

Bankai nelinkę rizikuoti

Banko „Swedbank“ atstovas Saulius Abraškevičius LRT.lt teigia, kad tokių atvejų, kai bankas atsisako suteikti kreditą gyventojams jau sumokėjus avansą ar pradinį įnašą už perkamą būstą, tikrai pasitaiko.

„Todėl visada rekomenduojame klientams pasikonsultuoti su banko specialistais prieš sumokant pardavėjui avansą ar netgi visą pradinį įnašą. Per pradinę konsultaciją banko būsto finansavimo ekspertai preliminariai įvertina klientų galimybes gauti būsto paskolą“, – aiškina banko atstovas.

Priežastys, kodėl bankas atsisako suteikti paskolą, įvairios. Didelis dėmesys skiriamas pajamų tvarumui, tai yra ne tik istorinėms pajamoms, bet ir galimybėms gauti panašias pajamas ateityje, kreditingumo istorijai.

Kokio baigtumo privalo būti turtas, kad bankas ryžtųsi pirkėjui suteikti kreditą, S. Abraškevičius neįvardija. Anot jo, tai priklauso nuo to, ką klientas perka: namą, kotedžą ar butą. Taip pat nuo to, koks vystytojas stato kliento norimą įsigyti objektą, todėl kiekvienas atvejis vertinamas individualiai.

Savo ruožtu banko „Citadele“ verslo ir mažmeninės bankininkystės vadovas Darius Burdaitis pažymi, kad bankas gali suteikti būsto paskolą, kai asmuo planuoja įsigyti iš NT vystytojo, „Citadele“ banko partnerio, nebaigtos statybos būstą, kurio baigtumas 100 proc. bus įregistruotas per 12 mėn. nuo būsto paskolos sutarties pasirašymo datos.

Banko „Luminor“ būsto kredito produkto vadovas Andrius Kvakšys akcentuoja, kad bankas finansuoja ir dar tik statomą būstą, tačiau yra taikomos papildomos sąlygos: nustatomas terminas, iki kurio reikia panaudoti lėšas (dažniausiai iki dvylikos mėnesių); taikomas įsipareigojimo mokestis, kol lėšos bus išmokėtos; nustatomi reikalavimai turto kainai bei vertei; lėšos išmokamos tik kai turtas jau būna pastatytas ir įkeistas; numatomas terminas, kada turi įvykti galutinis užbaigimas.

„Žinoma, net ir kreditavimo sutarties sudarymas dar nepanaikina visų rizikų, kylančių dėl dar nepastatyto turto pirkimo. Jei vystytojas kažkuriuo metu nuspręstų pakelti turto kainą, klientui tektų tą pokytį dengti savo lėšomis arba tartis su banku dėl papildomo finansavimo. Be to, kai kurios rizikos atsiranda ir iš banko nustatomų sąlygų. Pavyzdžiui, jei vystytojas laiku neperduoda turto klientui, o pastarojo finansinė situacija smarkiai pablogėja, galima susidurti su situacija, kad bankas nebeišmokės lėšų. Arba jei pats klientas laiku nepabaigs įrengimo darbų ir neužregistruos 100 proc. baigtumo, bankas gali taikyti sankcijas. Taigi, šias rizikas reikėtų įsivertinti jau svarstant nebaigto turto pirkimą bei finansavimą“, – pataria A. Kvakšys.

Banko SEB valdybos narė ir SEB Baltijos šalių tarnybos mažmeninės bankininkystės vadovė Sonata Gutauskaitė-Bubnelienė atkreipė dėmesį, kad dėl galimų rizikų (statytojas gali nesugebėti užbaigti statybų, gali sumažėti turto rinkos vertė ar pasikeisti pirkėjo finansinė padėtis) bankas įprastai teikia paskolas tik butams jau pastatytuose namuose įsigyti, tačiau tikėtis finansavimo galima ir perkamam būstui dar nepasiekus 80 proc. statybos baigtumo.

„Tačiau tokiu atveju paskolą išmokame, kai statybos yra baigtos 80 proc. ir vystytojas jau yra įregistravęs ir sutvarkęs visus inžinerinius tinklus, t. y. kai jau yra tvirtai žinoma, kad klientas galės naudotis įsigytu turtu. Privačių namų finansavimo atveju prašome, kad vystytojas parduotų klientui namą ar kotedžą įregistravęs inžinerinius tinklus“, – sako banko SEB atstovė.

Pataria, kaip neprarasti pinigų

Kaip išvengti finansinių nuostolių, kada negavęs paskolos NT pirkėjas gali prarasti rezervacijos arba preliminarios būsto pirkimo–pardavimo sutarties mokestį, V. Kazėnienė pataria keletą dalykų. Visų pirma, jos teigimu, prieš priimant sprendimą iš brėžinio įsigyti būstą, emocijas reikia atidėti į šalį.

„Dažnai girdim, kad vystytojai baigia išparduoti projektus, kad tuoj nebebus ką pirkti, kad pinigus reikia investuoti į NT. O jei dar kaimynas ar giminaitis įsigijo būstą, susidaro įspūdis, kad reikia kuo greičiau sudaryti pirkimo sutartį. Tokiu atveju priimami sprendimai yra emocionalūs ir neapgalvoti“, – įspėja paskolų specialistė.

Ji atkreipia dėmesį ir į tai, kad dabartinė situacija yra labai neapibrėžta, todėl žmogus turi įvertinti savo ir įmonės, kurioje jis dirba, finansinę padėtį: „Jei į banką dėl finansavimo kreipsitės tik po pusmečio ar po metų, reikėtų pažiūrėti, gal iki to laiko būtų galima daugiau pataupyti ir pradiniam įnašui turėti didesnę sumą“, – pataria V. Kazėnienė.

Bene svarbiausias momentas – prieš pasirašant preliminarią sutartį reikia išsiaiškinti, kokios pasekmės laukia, jei bankas nesutiktų suteikti paskolos.

„Patikimi, ilgą statybų patirtį turintys bei atsakingi vystytojai preliminariose sutartyse iš karto numato, kad jei klientas negaus finansavimo ar negaus pakankamo finansavimo iš banko, sumokėtas pradinis įnašas bus grąžintas be jokių baudų. Na, o jei taip nutiko, kad galima prarasti lėšas, reikėtų pabandyti gauti kreditą mažesnei sumai, paskolą su didesnėmis palūkanomis, bet lankstesniu skaičiavimu ir ateityje planuoti turimo kredito refinansavimą“, – aiškina paskolų brokerė V. Kazėnienė.

Lietuvos bankas: pradinį įnašą reikėtų mokėti tik gavus banko patvirtinimą

Lietuvos banko Kredito ir draudimo priežiūros skyriaus vyriausioji juriskonsultė Justina Tarasevičienė pažymi, kad kredito davėjai, suteikdami būsto kreditą, turi įvertinti besikreipiančio žmogaus kreditingumą. Jis priklauso nuo gaunamų pajamų dydžio, jų tvarumo, jau esamų finansinių įsipareigojimų. Įvertinę šią informaciją, taip pat ir planuojamą įsigyti būstą, gavę nekilnojamojo turto vertinimą, kredito davėjai gali priimti sprendimą nesuteikti kredito.

„Atkreipiame dėmesį, kad pradinį įnašą pardavėjui reiktų mokėti tik tada, kai bankas patvirtina suteiksiąs paskolą, kitu atveju rizikuojate prarasti ne tik bet kokius sumokėtus rezervacijos mokesčius, bet ir kaip pradinį įnašą sumokėtas lėšas, jei, pavyzdžiui, būsto paskolos, įvertinęs jūsų kreditingumą, kredito davėjas nesuteiks.

Siekdami išvengti tokių situacijų, vartotojai turėtų pasidomėti kredito suteikimo procesu ir galimybėmis, pavyzdžiui, kreiptis į kredito davėją. Kredito davėjai turėtų atsakyti į vartotojams kylančius klausimus ir papasakoti apie kredito suteikimo procesą ir galimybes“, – aiškina Lietuvos banko specialistė.

Prieš pasirašant preliminarią būsto pirkimo–pardavimo sutartį, J. Tarasevičienė pataria su pardavėju iš anksto numatyti pradinio įnašo grąžinimo sąlygas preliminarioje sutartyje. Jei to nepadaroma, o bankas nesuteikia paskolos, belieka tartis su NT vystytoju arba kreiptis į teismą.

Populiariausi