Verslas

2020.02.09 07:00

Butai traukiasi, bet tai neatbaido pirkėjų: mažesni nei 20 kv. net neskirti gyvenimui, sunkiai gausite ir paskolą

Vaida Kalinkaitė-Matuliauskienė, LRT.lt2020.02.09 07:00

Mini butai ateityje vis labiau populiarės, neabejoja nekilnojamojo turto ekspertai, tačiau tie, kas dabar skuba įsigyti tokį būstą, gali nusipirkti katę maiše. Negana to, kad tokie būstai dažniausiai yra ne gyvenamosios paskirties, jie dažnai neatitinka minimalių reikalavimų, o kaimynais gali tapti autoservisai, sandėliai ar įvairios bendrovės.

Kaip LRT.lt nurodė Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos atstovė viešiesiems ryšiams Ieva Liutkutė, daugiabučiai gyvenamieji namai projektuojami vadovaujantis Statybos techniniu reglamentu ir šiame reglamente nurodytais reikalavimais patalpoms.

Būtent šiame dokumente yra nurodoma, kad vonios kambario kartu su tualetu plotas bute turėtų būti bent 4 kv. m. Bent vieno kambario plotas turėtų siekti 16 kv. m, o naudingasis buto plotas vienam žmogui turėtų būti ne mažesnis kaip 14 kv. m. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų ir nešildomų rūsių grindų plotas.

Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto. Dar reikėtų prisiminti, kad tame pačiame bute turėtų atsirasti ir virtuvė bei bent šioks toks koridorius.

LRT.lt kalbinti NT ekspertai atkreipia dėmesį, kad tokio termino, kaip „mini butai“ ar „mikrobutai“, iš tiesų net ir nėra, tačiau taip paprastai vadinami itin mažo ploto butai.

Anot „Capital“ partnerio ir nekilnojamojo turto eksperto Manto Mikočiūno, mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.

„Padalinus tie atskiri vienetai kadastriškai įgauna atskirus unikalius vienetus ir juos galima parduoti kaip atskirus daiktus. Kartais netgi būna tokių atvejų, kai parduodama dalis didelio daikto. Bankai gana skeptiškai žiūri į tokių daiktų finansavimą“, – akcentuoja M. Mikočiūnas.

Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė taip pat sutinka – neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. Ir įregistruojami jie dažniausiai kaip poilsinės paskirties būstas ar kūrybinės dirbtuvės, nes jiems taikomi mažesni reikalavimai nei gyvenamajam būstui.

Pardavėjai rankas nusiplauna – pats žmogus pasirenka, ką darys su įsigytomis patalpomis

Pasak LRT.lt pašnekovų, tokie būstai dažniausiai ir domina visai ne nuolatinio būsto ieškančius žmones, o tuos, kurie nori investuoti į nekilnojamąjį turtą.

„Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats – trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus. Atvejų, kai statytojai ar vystytojai siūlo mini butus, pasitaiko, tačiau mažesnių, nei reikalauja statybų reglamentas, matyti neteko“, – sako L. Markevičiūtė.

Į tai dėmesį atkreipia ir M. Mikočiūnas. Anot jo, neretai pardavėjai puikiai supranta, kad būstas bus skirtas gyventi, tačiau traktuoja, kad patalpos skirtos kitkam, ir tik nuo paties pirkėjo apsisprendimo priklauso, kas su patalpomis iš tiesų bus daroma.

„Galbūt jis ten gyvens, galbūt kažkokią veiklą vykdys. Pardavėjas sako – tai jau yra ne mano reikalas ir naujasis savininkas spręs, ką su tomis patalpomis daryti. Jis tai parduoda kaip administracinės, komercinės paskirties patalpas. Gyvenamosios paskirties patalpos tokiu atveju dažnai turi kažkokias bendrojo naudojimo patalpas. Tai dažnai būna bendrabutis“, – sako M. Mikočiūnas.

Kai mini butas įrengiamas buvusiame bendrabučio kambaryje, paprastai kambaryje įrengiama nedidelė virtuvė ir vonios kambarys, tačiau kaip atitinkantis reglamentą jis gali būti traktuojamas tik todėl, kad pastate yra bendrojo naudojimo virtuvė ir dušai, net jeigu šios bendros patalpos tampa sandėliavimo vieta.

Paskolos bankas gali neduoti arba pradiniam įnašui sutaupyti teks gerokai daugiau

Bankų atstovai LRT.lt patvirtina, kad gauti paskolą tokiam būstui įsigyti iš tiesų gali būti sudėtinga.

Kaip sako SEB banko komunikacijos projektų vadovė Leontina Zabarauskienė, būsto paskolos banke suteikiamos įsigyjant gyvenamosios paskirties pastatus ir patalpas.

„Nors kai kurie negyvenamosios paskirties pastatai ir patalpos (pvz., kūrybinės dirbtuvės) yra parduodami kaip gyvenamosios patalpos, visgi jų oficiali paskirtis nėra gyvenamoji ir pagal Lietuvos teisės aktus jie nėra laikomi gyvenamaisiais“, – akcentuoja L. Zabarauskienė.

„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo, t. y. poilsio, svečių namų ar kūrybinių dirbtuvių patalpos.

Tiesa, tada savų lėšų tektų turėti gerokai daugiau, nei imant paskolą gyvenamosios paskirties būstui. Jeigu paprastai bankai sutinka finansuoti 85 proc. būsto kainos, įsigyjant ne gyvenamosios paskirties būstą, ši dalis mažėja ir gali siekti iki 75 proc.

„Šį turtą finansuojame 75 proc. santykiu, jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus. Atkreipsiu dėmesį, kad nefinansuojame loftų tipo butų, jeigu jų paskirtis yra gamybinė. Taip pat atsargiau vertiname buto finansavimą, jeigu paskirtis gyvenamoji, tačiau daugiabučio, kuriame yra butas, paskirtis yra gamybinė arba administracinė. Visas situacijas vertiname individualiai“, – akcentuoja R. Ungulaitienė.

Būstą prarasti galima ir jau į jį įsikrausčius?

Nedidelis būsto plotas ir rūpesčiai, norint gauti paskolą, toli gražu nėra vienintelės problemos, su kuriomis gali susidurti tokį būstą nusprendę įsigyti pirkėjai.

NT ekspertai atkreipia dėmesį, kad dažnai mini butai įrengiami ne gyvenamosios paskirties patalpose, o tokiose vietose, kur naujakurių kaimynais gali tapti gamyklos, autoservisai, sandėliai ir įvairios bendrovės.

Kaip sako M. Mikočiūnas, pasitaiko atvejų, kad tokie kaimynai ir naujakuriai pradeda vieni kitiems trukdyti, o problema išryškėja jau įsikrausčius, nes apie įkuriamus butus aplink veikiančios bendrovės dažnai net nesužino.

„Labai svarbu, kaip kaimynai žiūri į atsiradusius naujakurius. Dažnai jie net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Kai jie pradeda gyventi ir vieni kitiems maišyti – tam gyventojui trukdo tie servisai, o tiems servisams – tie gyventojai, natūraliai jų keliai susikerta. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus“, – sako M. Mikočiūnas.

Jis akcentuoja – tai reiškia, kad net ir įvykus sandoriui jis gali būti nuginčytas arba apkrautas įvairiais sunkumais, susijusiais su naujai suformuotomis patalpomis.

L. Markevičiūtė pabrėžia, kad tokiose patalpose gali nukentėti ir gyvenimo kokybė. „Taip pat tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai. Ir parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku“, – nurodo L. Markevičiūtė.

Ateityje statybos reglamentą gali tekti keisti

Nepaisydami šių sunkumų, LRT.lt pašnekovai neabejoja – ateityje tokie butai populiarės. Negana to, gali būti, kad teks keisti ir statybos reglamentą, kuriuo remiantis ir mažesni nei 20 kv. m butai galėtų būti įregistruojami kaip gyvenamosios paskirties.

„Vienareikšmiškai nei teisčiau, nei ginčiau juos bet kokia kaina, kad jie daro tik tai, kas rinkoje aktualu, nežiūrėdami statybinių reikalavimų. Manau, kad visa tai turėtų eiti koja kojon ir statybinis reglamentas, reikalavimai turėtų keistis adekvačiai, kartu su rinkos poreikiais“, – įsitikinęs M. Mikočiūnas.

NT ekspertai jau ne vienus metus pastebi tendenciją, kad perkamo būsto plotas mažėja. Seniau dviejų kambarių butą gyventojai rinkdavosi tokio ploto, kad dabar ten būtų galima sutalpinti tris, o kartais ir keturis kambarius.

Kaip teigia L. Markevičiūtė, Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. – nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m.

„Ober-haus“ statistika rodo, kad 2003 m. vidutinis buto plotas Vilniuje siekė 64,3 kv. m, o 2019 m. šis skaičius nukrito iki 50,8 kv. m.

Iš kitos pusės, žmonės dažniau renkasi būstą arčiau miesto centro, ten jo kaina aukštesnė, todėl ieškoma mažesnių būstų, kad bendra kaina nebūtų tokia aukšta.

Kaip rodo bendrovės „Ober-haus“ statistika, pastaraisiais metais net 37 proc. visų naujų butų buvo pastatyta būtent centrinėje Vilniaus miesto dalyje.

Taip pat skaitykite

Pirkėjui svarbus ne tik būsto plotas

M. Mikočiūnas pastebi, kad pasikeitė ne tik pirkėjų poreikiai, bet ir įpročiai: „Jeigu mums reikalingas miegamasis, jis reikalingas tiek, kad tilptų lova ir spinta. Mes ten neleidžiame laiko, mes ten ateiname pernakvoti. Mums nereikia didelių valgomųjų ir virtuvių, nes žmonės kuo toliau tuo mažiau gamina namuose, o tas valgio gaminimas yra hobio, pramogos ar laisvalaikio praleidimo išraiška.“

L. Markevičiūtės tvirtinimu, apie minimalius ploto reikalavimus galima būtų diskutuoti, tačiau šiuo metu jie paremti elementariais skaičiavimais – kokio dydžio turi būti kambarys, kad jame tilptų standartinė lova ir aplink ją būtų galima apeiti iš visų pusių.

„Individualūs reikalavimai būsto plotui visada bus apibrėžti konkrečios situacijos ir poreikių. Mes palaikome komfortišką kasdienį gyvenimą ir šio komforto poreikio diktuojamus reikalavimus būstui, tačiau, renkantis namus, be ploto, galioja daugiau faktorių“, – sako L. Markevičiūtė.

Ji neatmeta galimybės, kad ateityje tokie būstai populiarės, tačiau priduria – reikėtų sutvarkyti teisinę bazę, kad nebūtų galimybės jiems taikyti žemesnių reikalavimų ir tam tikra prasme apgaudinėti pirkėjų.

„Tankėjant ir plečiantis miestui, augant būsto ir žemės kainoms, didėjant gyvenimo intensyvumui, keičiantis pačiam gyvenimo būdui, tokių būstų paklausa turėtų augti. Iš kitos pusės, atsirandant naujoms būsto formoms, tokioms, kaip bendrojo gyvenimo erdvės, vadinamasis kolivingas, didėjant jų patrauklumui ir paslaugų, kurias galima gauti kartu, spektrui, būtent jos turėtų pritraukti nemažą dalį ypač mažų būstų auditorijos“, – įsitikinusi L. Markevičiūtė.

Labiau vilioja investuotojus ir nuomininkus

Vis dėlto LRT.lt pašnekovai pastebi, kad nors mini butai skelbimuose atsirasti pradėjo vos prieš porą metų, ir dabar jie domina ne tuos, kurie ieško pirmojo savo būsto. Kaip minėta, daug dažniau nedidelio ploto butai sudomina investuotojus.

Šie dažnai ieško būsto, kuris atneštų didelę grąžą, o nuomininkai nuomojamam būstui nekelia tokių didelių reikalavimų, kokius keltų įsigydami nuosavą. Dažnai žmonės būstą nuomai pasirenka pagal vietą, jos patogumą, nors gyventi pačiame būste gali būti ne taip patogu.

„Nuomininko poreikiai daug mažesni nei pirkėjo, kuris perka būstą sau. Dėl to čia matyčiau didelį skirtumą. Jeigu žmogus rinktųsi pirkti sau, jis turbūt natūraliai įsivertintų daugiau dalykų, nuspręstų, ko reikia, pasižiūrėtų į tai ne tik kaip į stogą virš galvos, bet ir kaip į savo pinigų investiciją“, – svarsto M. Mikočiūnas.

Jeigu vis dėlto pasirenkama investuoti, skaičiuoja M. Mikočiūnas, santykinė grąža, įsigijus mini butą, turėtų būti didesnė. Nors tokio būsto nuomos kaina mažesnė už vieno kambario ar dar didesnio būsto nuomos kainą, skirtumas nėra toks didelis, o įsigyti tokį būstą kainuoja gerokai mažiau.

„Pavyzdžiui, 30 kv. m butą galime įsigyti už 70 tūkst. eurų, įrengtą naujos statybos tokį mini butą galima nusipirkti už daugiau kaip 50 tūkst. eurų. Vieną išnuomosime už 350, kitą – už 300 ar 320 eurų. Tai ta kaina bus truputį didesnė, bet mažiau nei pirkimo kaina“, – tvirtina M. Mikočiūnas.

LRT.lt pašnekovų vertinimu, galutinei kainai didžiausią įtaką turi būsto vieta, tačiau svarstantieji įsigyti tokį mini butą situaciją galėtų įvertinti taip – toks butas turėtų kainuoti daugiau nei toje pačioje vietoje, tame pačiame rajone esantis senos statybos butas, bet mažiau nei naujos statybos butas.

NT ekspertai pastebi, kad statyti vis mažesnius butus – ekonomiškai logiška. Tai – dažnas vystytojų pasirinkimas.

Remiantis „Ober-haus“ duomenimis, per penkerius metus Vilniuje pastatyta beveik 20 tūkst. naujų butų, kurių plotas užima kiek daugiau nei 1 mln. kv. metrų. Daugiausia naujų projektų – Šnipiškių ir Naujamiesčio mikrorajonuose.