Verslas

2020.01.16 05:30

Susiviliojusieji gali stipriai nusvilti: ką iš tiesų reiškia siūlymas „būstas be pradinio įnašo“

Vaida Kalinkaitė-Matuliauskienė, LRT.lt2020.01.16 05:30

Būstas be pradinio įnašo!“ – toks teiginys įvairiose platformose vilioja pirkėjus. Kartais taip siūloma pasinaudoti išperkamosios būsto nuomos paslauga, o kartais – tiesiog pasiimti dar vieną paskolą, kuri padengtų pradinio įnašo sumą. Vis dėlto specialistai ir net patys kreditų davėjai perspėja – vienas iš šių būdų iš esmės nelegalus, o kitas slepia ne vieną riziką.

Nors internete gausu įvairių puslapių, kurie pataria, kaip gauti paskolą neturint pradinio įnašo ar neturint stabilių pajamų, LRT.lt pašnekovai perspėja – tokiomis reklamomis nederėtų susigundyti.

Pasinaudojus tokiais patarimais galima ne tik patekti į keblią finansinę padėtį, bet ir patekti į sukčių rankas.

Atsakingo skolinimosi taisyklės, kurias yra nustatęs Lietuvos bankas, skolinimąsi pradiniam įnašui, kuris panaudojamas norint gauti paskolą ir įsigyti būstą, paprasčiausiai draudžia.

„Atsakingojo skolinimo nuostatai nurodo, kad pradinis įnašas turi būti sumokėtas nuosavomis (ne skolintomis) kredito gavėjo lėšomis, – nurodo Lietuvos banko Makroprudencinės politikos skyriaus vyriausioji ekonomistė Milda Stankuvienė. ؘ– Toks reikalavimas siekia užtikrinti atsakingą skolininkų požiūrį į skolinimąsi ir apsaugoti juos nuo perteklinių finansinių įsipareigojimų prisiėmimo.“

Kaip nurodo pašnekovė, nekilnojamojo turto pirkimas yra ilgalaikis finansinis įsipareigojimas. Sukaupęs pradinį įnašą pirkėjas įrodo, jog geba valdyti namų ūkio finansus ir yra pasiruošęs tokiam svarbiam finansiniam įsipareigojimui.

Nors minėtuose puslapiuose, internetinėse reklamose galima matyti konkrečias bendroves, kurios neva suteikia kreditą pradiniam įnašui, bendrovių atstovai ragina neapsigauti – ši informacija yra klaidinanti ir net gali siekti apgauti vartotojus.

„Mūsų bendrovė paskolų pradiniam įnašui įsigyjant būstą nereklamuoja ir neteikia. Klientai kreipdamiesi dėl paskolos nurodo jos paskirtį, tačiau įrodymų, ar klientas paskolos lėšas panaudojo pagal paraiškoje nurodytą paskirtį, nerenkame. Tai yra įprasta praktika su vartojimo paskolomis“, – LRT.lt sako bendrovės „FinBee“ vadovas Darius Noreika.

Bendrovės „Mokilizingas“ komunikacijos vadovė Milda Lisauskaitė LRT.lt pripažįsta, kad paieškos varikliuose, pavyzdžiui, „Google“, tokie raktažodžiai, kaip „kreditas pradiniam įnašui“, yra vartojami, norint pritraukti klientų, tačiau tokia konkreti paslauga jiems nėra siūloma.

„Tuos raktinius žodžius naudojame „Google“ paieškai, kad žmonės galėtų ieškoti apskritai su paskolomis susijusių rezultatų. Tokios konkrečios paslaugos mes neteikiame ir neturime specializuotos paskolos, skirtos būtent pradiniam būsto įnašui“, – akcentuoja M. Lisauskaitė.

Abu LRT.lt pašnekovai patikino, kad reklamos, nurodančios, jog jų atstovaujamos bendrovės teikia paskolas pradiniam būsto įnašui padengti, yra klaidinančios ir nėra užsakytos pačių bendrovių. Atstovai nei tokiomis reklamomis, nei puslapiais, rekomenduojančiais, kaip pasiimti tokias paskolas, ragina nepasitikėti.

Apgavęs banką klientas save įstumia į didelę riziką

Paskolas suteikiančias bendroves taip pat prižiūri Lietuvos bankas, todėl šioms bendrovėms galioja tos pačios atsakingo skolinimo nuostatos.

Tiesa, pačios bendrovės negali patikrinti, kam iš tiesų klientai panaudoja pinigus. Kaip aiškina D. Noreika, situacija aiški būna tik tada, kai žmonės skolinasi kredito refinansavimui, nes šie pinigai paties gavėjo nepasiekia, jie iš karto nukeliauja į kitą kredito instituciją.

Prievolė patikrinti, ar paskolos prašantis žmogus iš tiesų turi pradinį įnašą, ar šis įnašas sukauptas iš savų lėšų, o ne pasiėmus kreditą, tenka būsto paskolų teikėjams.

„Atsakingojo skolinimo nuostatai, kuriuos nustatė Lietuvos bankas, numato, kad nuosavą lėšų dalį klientas privalo turėti pats. Ji negali būti skolinta. Klientas, imdamas paskolą, raštu privalo patvirtinti, kad tai yra jo nuosavi pinigai. Tai gali būti sutaupyti pinigai, gali būti gauta dovana ar gautos lėšos pardavus turtą, bet tie pinigai neturėtų būti skolinti“, – paaiškina SEB banko Baltijos šalių mažmeninės bankininkystės vadovė Sonata Gutauskaitė-Bubnelienė.

Nors, teigia pašnekovė, mažai tikėtina, kad klientui pavyktų apgauti banką, jeigu vis dėlto taip nutiktų, galiausiai apsigauti gali ir pats būsto pirkėjas.

Įsivaizduokite situaciją: būstą, kainuojantį 100 tūkst. eurų, tame pačiame name perka du žmonės. Vienas 15 proc. būsto vertės, taigi 15 tūkst. eurų, sumoka pats, o 85 proc. pasiskolina iš banko. Kitas visą būsto kainą – 100 tūkst. eurų – sumoka skolintais pinigais.

Susiklosčius aplinkybėms, dėl kurių būstą tenka parduoti, pavyzdžiui, prireikus persikraustyti į kitą miestą, šeimai nusprendus išsiskirti ar tiesiog pagausėjus, pirkėjai atsiduria skirtingose situacijose.

Jeigu nekilnojamojo turto kainos pardavimo metu bus smukusios, būstą teks parduoti už mažesnę kainą, nei jis buvo pirktas. Įsivaizduokime, kad būsto kaina nukrito iki 95 tūkst. Už šią sumą būstą pardavęs pirmasis pirkėjas galės grąžinti likusią skolą bankui, o dalis pinigų gal netgi liks ir jam pačiam.

Antrasis pirkėjas, kuris pasiskolino 100 tūkst. eurų, pardavęs būstą už mažesnę kainą, netgi atidavęs visus gautus pinigus paskolos davėjui, tikėtina, vis tiek dar liks skolingas.

„Kai žmogus nė vieno savo euro neinvestuoja į turtą, jis iš esmės prisiima didžiulę finansinę naštą. Ta našta gali įvairiai paveikti“, – apibendrina S. Gutauskaitė-Bubnelienė.

Išperkamąja nuoma dažniau susidomi gaunantieji aukštas pajamas

Visai kitaip ekspertai vertina galimybę pasinaudoti išperkamąja nuoma.

Apsigyvenate naujame bute, kas mėnesį mokate už jį nuomą, o tie pinigai nenueina tiesiog į kišenę nuomotojui, o yra užskaitomi kaip pradinis įnašas, jį sumokėję iš banko galite prašyti paskolos likusiai būsto kainai padengti. Tai – išperkamoji būsto nuoma.

Kaip LRT.lt sako „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis, tokia paslauga siekiama sudaryti palankesnes sąlygas pirkėjams įsigyti jiems patinkantį būstą.

Bendrovės „Omberg“ direktoriaus pavaduotoja Olga Lapinskė teigia, kad ši paslauga siūloma ir dėl pastebėto poreikio: „Pastebėjome, kad jauni žmonės nori būstą išsirinkti ir sprendimą dėl jo įsigijimo priimti kuo greičiau. Nors ir gauna gana aukštas pajamas, jie dažnai neturi sukaupę pradinio įnašo.“

Pasak jos, tokia galimybė vilioja ir tuos, kurie ketina parduoti jau turimą būstą. Tuomet žmonėms patogu pradinį įnašą mokėti dalimis iki pasirinkto projekto statybų pabaigos ir tuo pačiu metu bandyti parduoti turimą būstą, nes šis procesas gali užtrukti iki pusės metų.

Abu pašnekovai vieningai tvirtina, kad tokia paslauga neretai vilioja gana aukštas pajamas gaunančius žmones, kurie tiesiog nespėjo sukaupti pradinio įnašo. Tai neretai yra jaunos šeimos ar poros, ketinančios įsigyti pirmą savo būstą.

Paprastai tokie klientai turi pasirašyti rezervacijos sutartį ir sumokėti pradinę įmoką. Vėliau sudaromas mokėjimo grafikas, kurio privalu laikytis. Čia galimi net keli variantai, priklausomai nuo sutarties sąlygų. Kai kurie statytojai reikalauja visas pradinio įnašo įmokas sumokėti iki projekto statybų pabaigos.

Kiti siūlo įmokas pradėti mokėti, kol dar vyksta statybos, o baigti mokėti jau gyvenant pasirinktame bute.

Trečias variantas – įsikelti į pasirinktą būstą ir, sumokėjus depozitą, vietoje nuomos dalimis išsimokėti pradinį įnašą.

Paklaustas apie galimas rizikas A. Avulis sutinka – projekto plėtotojui būtų naudingiau visą sumą už būstą gauti iškart.

Tiesa, klientams vis dėlto dažniausiai leidžiama pasirinkti tik iš atrinktų, o ne iš visų projekto būstų. Be to, pirkėjams kyla ir papildomų klausimų.

„Vienas dažniausių klausimų – kas bus, jei bankas nesuteiks reikiamos paskolos. Į tokio pobūdžio klausimus žiūrime individualiai ir randame bendrą sprendimą“, – sako O. Lapinskė.

Būstą galėsite išsipirkti, bet nesitikėkite gero vaizdo pro langą

LRT.lt kalbinti ekspertai atkreipia dėmesį, kad klausimų išperkamąja nuoma besidomintiems žmonėms turėtų kilti ir daugiau.

Svarbu ne tik tai, kad galiausiai išsimokėjus pradinį įnašą paskolos bankas gali paprasčiausiai nebeduoti. Kyla rizika, kad būstai rinkoje per tą laiką atpigs, todėl bankas suteiks mažesnę paskolą. Taip pat derėtų atidžiai pasižiūrėti į tai, kokie būstai tokiu atveju siūlomi. Kaip teigia ekspertai, jie dažniausiai daugeliui klientų tiesiog nėra tokie patrauklūs.

„Vieni butai yra parduodami greičiau, jų statoma daugiau, kiti parduodami lėčiau, jų pardavimo laikas yra ilgesnis. Tam įtakos turi, pavyzdžiui, buto išdėstymas – ar butas yra santykinai patogios formos, ar jame galima perplanuoti patalpas, ar jis jau yra su siaurais miegamaisiais, siaurais koridoriais. Ilgas koridorius nesuteikia papildomo patrauklumo, nors kvadratų bute yra daugiau. Taip pat pasirinkimą lemia langų orientacija. Paprastai šiaurinė pusė bus pigesnė už pietinę“, – vardija „Inreal“ grupės nekilnojamojo turto analitikas Tomas Sovijus Kvainickas.

Tai toli gražu nėra vieninteliai aspektai. Nepatrauklus pirkėjams neretai būna pirmasis daugiabučio aukštas, taip pat – kampiniai būstai, prastas vaizdas pro langus.

Įmonės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas taip pat tvirtina, kad išperkamajai nuomai siūlomi būstai paprastai būna mažiau patrauklūs pirkėjams.

„Pietinė pusė, balkonas, patogus išdėstymas – tai yra kaip būtinybė, perkant butą. Jeigu butas tokių savybių neturi arba ne visi šie kriterijai yra bute, jis yra paprasčiausiai mažiau likvidus“, – sako A. Kišūnas.

Atkreipti dėmesį derėtų ir į būsto paskirtį. Pasitaiko atvejų, kai daugiabučiame name dalis butų turi ne gyvenamąją, o kitą, pavyzdžiui, poilsinę ar net administracinę paskirtį.

„Į tai irgi reikėtų atsižvelgti. Bankas finansuoja iki 85 proc. būtent gyvenamosios paskirties būsto. Jeigu paskirtis nėra gyvenamoji, finansavimas gali būti mažesnis.

Taip pat, jeigu planuojama pirkti po trejų metų, reikia tikėtis, kad būsto kaina nenukris. Jeigu būsto kaina nukrito ir išpirkimo sutartis sudaryta anksčiau, sutarta išpirkti už didesnę kainą, bankas gali nefinansuoti pradinės kainos, nes kaina yra didesnė už esamą... Pirkėjui gali būti sudėtingiau nukritus kainai“, – nurodo T. S. Kvainickas.

Jis priduria – jeigu nekilnojamojo turto kaina vis dėlto pakilo, pirkėjas laimi, nes sutartyje buvo numatyta mažesnė kaina ir bankas jį lengviau finansuos.

„Tai nėra kažkokia esminė rizika, tiesiog tai yra mažiau patrauklus variantas. Jis skirtas tam, kuris negali sukaupti pradinio įnašo, nesinuomodamas turto“, – apibendrina T. S. Kvainickas.

Be būsto galiausiai gali likti dėl kelių priežasčių

Banko „Swedbank“ Asmeninių finansų instituto vadovė Jūratė Cvilikienė atkreipia dėmesį, kad galimybe pasinaudoti išperkamąja nuoma gana dažnai naudojamasi Vakarų pasaulyje ir tai gali būti nebloga alternatyva jauniems žmonėms, kurie dar nespėjo sukaupti pradinio įnašo.

„Iš esmės bet kokiu atveju gyventi nuomojamame būste, jeigu jis nesidalijamas, kaip rodo įvairūs skaičiavimai, yra vienas brangiausių finansinių sprendimų. Pasiėmus paskolą dažniausiai nuomai skiriama suma sumažėja ir taip galima sutaupyti nemažai lėšų“, – sako J. Cvilikienė.

SEB Baltijos šalių mažmeninės bankininkystės vadovė S. Gutauskaitė-Bubnelienė vis dėlto perspėja, kad pirkėjas privalo įvertinti su tokia paslauga susijusią riziką: „Įsivaizduokite situaciją: šiandien su vystytoju pasirašote sutartį, kad trejus metus mokėsite nuomą. Bankas jums išduoda neįpareigojantį pasiūlymą, kad vertinant šios dienos situaciją jums gali būti suteiktas kreditas. Bet mes nežinome, kas bus po trejų metų, kokie bus Lietuvos banko reikalavimai, kokiomis sąlygomis mes skolinsimės, kokios bus jūsų pajamos.“

Į tai dėmesį atkreipia ir Lietuvos banko Makroprudencinės politikos skyriaus vyriausioji ekonomistė M. Stankuvienė. Jos teigimu, tokios paslaugos nepatenka į Lietuvos banko reguliavimo sritį, tačiau ji ragina pačius pirkėjus atsižvelgti į tai, kokių keblumų gali kilti ateityje.

„Reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad toks pradinio įnašo kaupimo būdas gali kelti reikšmingų rizikų, kad norimo būsto nepavyks įsigyti pablogėjus vartotojo finansinei padėčiai, pasikeitus būsto paskolų reguliavimui, būsto kainoms ar kitiems veiksniams. Šioms rizikoms pasitvirtinus, klientai gali prarasti sumokėtas nuomos įmokas, kurios buvo skirtos pradiniam įnašui sukaupti, jei nuomos sutartis nenumato kitaip“, – sako M. Stankuvienė.

Turi vieną patarimą

Bandant apsispręsti, ką pasirinkti ieškant būsto, LRT.lt pašnekovai rekomenduoja pirmiausia įvertinti savo asmeninę situaciją. Jeigu, pavyzdžiui, žmogus yra jaunas, neturi sukaupęs pradinio įnašo ir turi galimybę kur nors gyventi nemokamai, tarkime, su tėvais, ekspertai siūlo tokią galimybę apsvarstyti.

„Nesakau, kad tai yra tinkamas variantas visiems, bet, jeigu žmogus gali pagyventi pas tėvus, tai tikrai siūlyčiau pagyventi pas juos. Nekilnojamasis turtas tai ne pavalgymas greitojo maisto restorane ar šiaip nebrangus pirkinys. Tai labai reikšmingas ir daliai žmonių – brangiausias pirkinys gyvenime. Nereikėtų skubėti“, – įsitikinęs T. S. Kvainickas.

Jeigu žmogus tokios galimybės vis dėlto neturi, bet ateityje planuoja įsigyti brangesnį būstą, kol sukaups pradinį įnašą, jis gali pasirinkti pigesnį nuomojamą būstą.

Jeigu, vertindamas pagal savo pajamas, jis ketina įsigyti santykinai nebrangų turtą ir nieko nelaimėtų pasirinkdamas pigesnį būstą nuomoti, jeigu žmogus tikras, kad turto kaina nenukris ir pasirinktas būstas atitinka ne tik dabarties, bet ir ateities lūkesčius, jis gali svarstyti apie išperkamąją nuomą.

„Svarbiausias patarimas – gerai apgalvoti, ar būstas tinka, ar žmogus tikrai planuoja užsibūti mieste“, – sako T. S. Kvainickas.

A. Kišūnas siūlo rimtai pamąstyti būtent apie tai, su kuria vieta žmogus ketina sieti savo gyvenimą: „Ieškančiam žmogui patartina gal pasinuomoti ir įsitikinti, o ilgesnėje perspektyvoje, žinoma, yra pigiau įsigyti turtą, jeigu tai leidžia galimybės, nes nuoma tikrai brangesnė nei įnašai bankui. Kitas dalykas, įsigytas turtas gali atsipirkti jį išnuomojus.“

J. Cvilikienė mini, kad apie tokį rimtą pirkinį derėtų pradėti galvoti tik tada, kai atsiranda nuolatinių pajamų, kurios leistų įsipareigoti net keliems artimiausiems dešimtmečiams.

„Reikėtų neskubėti su šiuo įsipareigojimu, tuo labiau kad jaunas žmogus yra gana mobilus, gal ir nelabai aišku, kur ta nuolatinė darbo vieta bus“, – sako J. Cvilikienė.