Verslas

2019.12.30 10:57

Ekspertas: NT kainų augimas kitąmet lėtės

LRT.lt2019.12.30 10:57

Šiemet nekilnojamojo turto rinka buvo itin aktyvi: būsto kainos sėkmingai augo, NT sandorių skaičius džiugino vystytojus ir viršijo visas pesimistiškesnes prognozes, rašoma pranešime.

Kokie lūkesčiai 2020-aisiais? Ar būsto kainos toliau augs? O gal jau jaučiami kokie nors pirmieji krizės ženklai? Apie tai kalbamės su nekilnojamojo turto agentūros „Capital“ ekspertu ir analitiku, Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos valdybos nariu Mantu Mikočiūnu bei nekilnojamojo turto analitiku, viešosios įstaigos „Real Data“ vadovu Arnoldu Antanavičiumi.

Ateinantys metai dar bus geri

Girdėjome daug skirtingų prognozių dėl pasaulinės ekonomikos krizės, kuri turėtų įtakos ir NT rinkai. Maždaug 10 proc. pasaulio ekonomistų prognozavo, kad krizė prasidės dar šių metų pabaigoje, 25 proc. ekonomistų mano, kad 2021 metais, o dauguma prognozuoja 2020 pabaigoje.

„Jau treti metai girdime panašią prognozę. Tačiau ateinantys metai dar žada būti geri, bet po jų veikiausiai jau ateis krizė. Panašiai skamba daugelio ekonomistų kalbos ir šiemet. Kodėl taip yra? Pirmiausia todėl, kad šiandienos realijomis kalbant sunku prognozuoti daugiau nei metus į priekį, situacija labai jautri ir gležna. Bet kuriuo metu gali įvykti makroekonomikos kataklizmai ir visi nudardėsime žemyn. Žinoma, tai neįvyks per dieną, todėl iš inercijos pasaulio ekonomika dar gali judėti pirmyn pusmetį ar metus. Todėl dauguma ir prognozuoja gėrį artimoje ateityje, nežinomybė – tolimesnėje“, – teigia NT analitikas M. Mikočiūnas.

Ekspertai prognozuoja, kad krizė nebus tokia stipri kaip prieš dešimtmetį – sulėtės ekonomikos augimas ir, žinoma, tai turės įtakos visai NT rinkai.

„Lietuvos NT rinką reikia suprasti kaip rezultatą, kurį lemia žmonių finansinis stabilumas ir pajamų augimas. Mūsų šalies BVP 83 proc. sudaro eksportas: eksportuojame daugiausiai į Vokietiją, kurios eksportas labai priklauso nuo Kinijos ekonomikos, nes būtent Kinija yra pagrindinė Vokietijos eksporto partnerė. Tad suprantame, jeigu sustos Kinijos ekonomika, tai smarkiai sukrės ne tik pasaulinę ekonomiką, bet ir netiesiogiai Lietuvos NT rinką“, – aiškina M. Mikočiūnas.

„Capital“ ekspertas džiaugiasi, kad šiai dienai nėra karštų NT taškų pasaulyje, kur formuotųsi burbulas, o su keletą situacijų Skandinavijoje buvo gana sėkmingai susitvarkyta.

NT kainų augimas kitąmet lėtės

NT ekspertas tvirtina, kad kainų augimas lėtėja ir dar labiau lėtės ateinančiais metais. Tam įtakos turės neseniai priimtas griežtesnis NT mokestis, kuris nukreips žmonių investicijas ne tik į NT, bet ir į kitus finansinius produktus.

Spekuliacija nekilnojamuoju turtu, nusipirkus jį pradinėje vystymo stadijoje ir parduodant projektą pastačius, pučia NT burbulą. Tačiau „Capital“ ekspertas ir analitikas džiaugiasi, kad šiandien šio reiškinio Lietuvoje nėra. Tai ir yra pagrindinis netvaraus kainų augimo stabdis. Lietuvoje pirkėjai šiandien NT perka arba savo poreikiams, arba nuomai.

„Nors šiais metais Lietuvoje vyko rekordiškai daug NT sandorių, tačiau nemažai jų „atkeliavo“ iš 2018 metų rezervacijų. Todėl nebūčiau linkęs visų laurų skirti 2019 metams. Žinoma, NT rinka buvo tikrai aktyvi ir sakyti, kad joje jaučiami krizės ženklai, būtų netiesa. Tačiau, kaip ir minėjau, nereikėtų hiperbolizuoti 2019 metų rodiklių ir pulti į euforiją“, – perspėja NT ekspertas M. Mikočiūnas.

Kai kur kainos kilo net 15 procentų

Nors dar nėra tikslių 2019 metų duomenų, kiek augo NT kainos, tačiau jau iškart aišku, kad jos augo nevienodai: Vilniuje – apie 6 proc., labiausiai – Kaune – apie 11 proc., Klaipėdoje – apie 2 proc.

Nekilnojamojo turto analitikas, viešosios įstaigos „Real Data“ vadovas A. Antanavičius atliko praėjusių ir šių metų pirmųjų trijų ketvirčių kainų augimo pokyčių paskaičiavimą skirtinguose Vilniaus mikrorajonuose ir segmentuose.

Labiausiai kainos kilo seniausiai statytų būstų Vilniuje: 1950-1970 metų statybos butų – net 14-15 procentų – Vilkpėdėje, 11-12 proc. Naujamiestyje, 9-10 proc. Žirmūnuose. 1971 – 1990 metų statybos butų kainos labiausiai padidėjo Viršuliškėse ir Pašilaičiuose – po 9-10 proc. 1991 – 2005 metų – daugiausiai – 7-8 proc. pabrango butai Jeruzalėje. 2006 – 3+ metų statybos kainos pakilo 3-4 proc. Pašilaičiuose, Tarandėje, Baltupiuose ir Šnipiškėse.

Nauji butai, statyti prieš 1-2 metus, brango mažiausiai – 3-4 proc. pabrango tik Viršuliškėse. Tik vieninteliame rajone Vilniaus mieste – Pilaitėje – tokie butai atpigo -1,5 proc. Tame pačiame rajone 1991 – 2005 metų statybos butai pabrango 5-6 proc.

Bankai atsirenka likvidžiausią turtą

„Džiugina didėjanti perkamoji galia, tačiau yra ir kita medalio pusė – sugriežtėjęs bankų finansavimas, daugiau žmonių paliesiantis NT mokestis. Rinkos pasisotinimas atsveria vienas kitą. Sandorių skaičiaus augimo neprognozuočiau, tikėtina, kad jis išliks labai panašus kaip šiemet“, – mano „Capital“ analitikas.

Lietuvos bankams uždrausta skolinti 100 proc. NT kainos, pirkėjai turi įnešti pradinį 15-20 proc. norimos paskolos įnašą.

„Bankai griežtina sąlygas, nes didėjanti perkamoji galia ir dviejų bei daugiau būstų turėjimas gali sukelti NT burbulo didėjimą. Bankai atsirenka tik likvidžiausią turtą, skaidriausias ir mažiausiai klausimų keliančias gyventojų pajamas. Pradinis įnašas – ne vienintelė problema, su kuria susiduria būsto paskolos gavėjai. Būsto paskirtis, gaunamos pajamos iš individualios veiklos, būsto nuomos, auto nuomos ar kitų pajamų šaltinių. Kitąmet sąlygos greičiausiai dar griežtės. Ačiū Dievui, valdžios aparatas susiprotėjo neapmokestinti bankų aktyvų, kas būtų iškart smarkiai pakėlę kredito palūkanas“, – sako M. Mikočiūnas.

Pataria pasvarstyti, ar verta rizikuoti

„Capital“ analitikas pastebėjo, kad vis rečiau tenka išgirsti nuomonių, kad žmonės nepirks būsto, palauks, kol ateis krizė ir kainos nukris.

„Ši frazė buvo labai populiari prieš dvejus-trejus metus, kai kainos staigiai išaugo ir situacija kažkiek priminė 2008 metus. Šįkart situacija nusistovėjo, kainos sustojo augti taip sparčiai ir žmonės priprato prie to. Todėl strateguojančių pralaukti krizę – kuo toliau tuo vis mažiau. Tai nereiškia, jog visi galvoja, kad krizės nebus, bet visi supranta, kad ji gali būti ir labai greitai, ir nebūtinai“, – svarsto M. Mikočiūnas.

Ekspertas pataria labiau susikoncentruoti į poreikius, ko žmogui reikia – jeigu nori uždirbti iš trumpalaikio proceso, geriau pagalvoti ir įsivertinti, ar rizika tikrai verta investicijų. Jeigu tikslas – nuosavas būstas ar investicija 5 ar 10 metų, tai, anot pašnekovo, būstas ilgainiui vis tiek brangs, net ir laikinai kainoms nukritus. Todėl tokiems žmonėms jis pataria ieškoti jų kriterijų geriausiai atitinkančio NT.

Komercinis NT – didesnė atsipirkimo grąža

Svarstantiems į kokį NT verta investuoti kitąmet – komercinį ar gyvenamąjį, kas turės didžiausią potencialą, M. Mikočiūnas atsakė, kad komercinis NT visuomet turėjo didesnę atsipirkimo grąžą, bet ir likvidumą mažesnį nei gyvenamasis.

„Verslas greičiau reaguoja į rinkos pokyčius, todėl esant krizei parduoti komercinį NT būtų daug sunkiau nei gyvenamąjį. Senamiestis – visuomet likvidžiausia vieta tiek gyvenamojo, tiek komercinio NT atžvilgiu, tačiau iš čia esančio NT grąža įprastai nedidelė. Norint uždirbti daugiau, investuotojas priverstas rizikuoti“, – sako NT ekspertas.

Šiuo metu labai populiarūs negyvenamosios paskirties nedidelės kvadratūros objektai aplink centrą, dažniausiai buvusiose pramoninėse teritorijose. Tokie butai ar patalpos dažniausiai perkami nuomai – tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei.

„Labiausiai nepopuliarūs tampa atokiau Vilniaus centro prie miesto ribos esantys ekonominės klasės daugiabučiai. Jų kainos jau šiemet mažėjo, kitais metais turėtų išlaikyti tą pačią kryptį“, – prognozuoja M. Mikočiūnas.