Verslas

2019.11.24 07:00

Aukso laikai NT rinkoje: statytojai vos spėja suktis, o būsto įperkamumas siekia rekordines aukštumas

Vaida Kalinkaitė-Matuliauskienė, LRT.lt2019.11.24 07:00

Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje, ypač sostinėje, išgyvena aukso amžių ir kol kas nepanašu, kad tai greitu laiku galėtų pasikeisti. Statybų vystytojai Lietuvos banko konferencijoje atkreipia dėmesį, kad pasiūla vis dar suspėja su paklausa, todėl artimoje ateityje būstų kainos neturėtų šoktelėti.

Banko „Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovas Pavelas Ladziato pastebi, kad pirkėjų poreikiai skiriasi, priklausomai nuo miesto, tačiau tai nekeičia fakto – būsto įperkamumas šalyje siekia rekordines aukštumas.

Vis dėlto bendrovės „Eika“ plėtros departamento direktorius Martynas Žibūda atkreipia dėmesį, kad, vyraujant itin didelei paklausai, statytojai gali nespėti ne tik statyti, bet net ir pirkti sklypų ir projektuoti būstų.

Statybų bendrovės „Hanner“ direktorius Algimantas Laurinavičius konferencijoje nurodo – rinkoje vyrauja keli ją skatinantys ir subalansuojantys veiksniai, kurie tam tikrais atvejais turėtų veikti ir kaip saugiklis.

Pirmiausia jis akcentavo pastaruoju metu didėjančius atlyginimus, kurie, anot A. Laurinavičiaus, vystytojų versle ypač svarbūs, nes gyventojai turi daugiau galimybių įsigyti būstą. Kita vertus, didėja ir statybos kaštai, nes atlyginimus kelti reikėtų ir darbuotojams.

„Vien tik atlyginimų augimas savaime nepasako, ar mums nuo to geriau, ar blogiau. Jeigu būsto kainos auga sparčiau nei atlyginimai, įperkamumas nedidės. Todėl kitas klausimas – kaip kinta būsto kainos. Rėmiausi „Oberhaus“ būsto kainų indeksu. Per ketverius metus būsto kainos paaugo 20 proc. (...) Čia reikėtų kalbėti, ar tarpusavyje lyginame palyginamus dalykus“, – nurodo A. Laurinavičius.

Sandorių kainą kelti gali visai ne bendras NT brangimas

A. Laurinavičius atkreipia dėmesį, kad 20 proc. didėjimas nebūtinai reiškia, kad būstai savaime pabrango penktadaliu. Sandorių sumas gali lemti ir kiti veiksniai. Pavyzdžiui, vertindami atliekamus sandorius vystytojai teigia pastebintys, kad gyventojai vis dažniau tiesiog pasirenka aukštesnės klasės arba jau įrengtą būstą. Taip pat iš miesto miegamųjų rajonų renkasi kraustytis arčiau miesto centro, kur nekilnojamojo turto kainos yra didesnės.

„Net jeigu užsimerktume prieš tą judėjimą link centro ir didesnę butų, parduodamų su apdaila, dalį, priimtume tą faktą, kad butai brangsta, tai vis tiek gana akivaizdu, kad atlyginimai auga sparčiau. Tai indikuoja tiek Lietuvos banko, tiek šalies komercinių bankų skaičiuojami būsto įperkamumo indeksai, kurie šiuo metu yra rekordiniai“, – atkreipia dėmesį A. Laurinavičius.

Jis pateikia pavyzdį – jeigu būtų vertinama, kad statistinis butas yra 50 kvadratinių metrų ploto, dviejų vilniečių šeima, gaunanti vidutinį atlyginimą, gali sau leisti įpirkti būstą, kurio kvadratinio metro kaina siekia 3 tūkst. eurų. Tai reiškia, kad galutinė būsto kaina siektų apie 150 tūkst. eurų.

„Tai tikrai yra prestižinio segmento būstas. (...) Tai jaučiame ir per savo sandorius – statistinis vilnietis, šeima gali sau leisti įpirkti prestižinio segmento būtą“, – sako A. Laurinavičius.

Investuoti į būstą apsimokėjo labiau nei į akcijas

A. Laurinavičius priduria, kad vis dažniau prestižinio segmento būstą renkasi ir investuotojai, t. y. žmonės, kurie būstą perka tam, kad jį išnuomotų. Tiesa, čia bendrovė taiko ne visai tikslią statistiką. Jų vertinimu, jeigu žmogus perka būstą be banko paskolos, dažniausiai jis tai daro dėl investicijos. Ar vėliau tas būstas iš tiesų nuomojamas, bendrovė tiksliai nurodyti negali.

„Galime matyti, kad Vilniuje tokių investuotojų yra tikrai nemažai. Jų yra nemažai, nes čia yra geros grąžos. (...) Būsto nuomos pajamingumas pastarąjį penkmetį siekia 8 proc. 2014–2018 m. laikotarpį tai buvo pati pajamingiausia turto klasė. (...) Būstas nuomai buvo net geresnė investicija nei akcijos“, – tvirtina A. Laurinavičius.

Jo teigimu, grąža iš būsto nuomos paprastai pasiskirsto į dvi lygias dalis – dalis grąžos atkeliauja iš nuomos, dalis – iš būsto vertės augimo.

Vis dėlto dauguma žmonių, kurie perka būstą savoms reikmėms, pasinaudoja banko suteikiama būsto paskola. A. Laurinavičiaus teigimu, tam įtakos turi ir iki šiol gana žemos palūkanos. Šiuo metu jos siekia apie 2,4 proc.

A. Laurinavičius sutinka – nors prieš kelerius metus palūkanos buvo dar žemesnės, jos nė iš tolo neprimena krizės laikotarpio palūkanų, kurios viršijo net ir 6 proc.

„Šį veiksnį įrašiau ir prie rinką skatinančių veiksnių, galimybių, bet taip pat įrašiau ir prie grėsmių. Tos palūkanos auga ir, jeigu jos nenustos augti, žinoma, tai bus problema“, – teigia A. Laurinavičius.

Rinkoje naujų būstų pasiūla kol kas neviršija paklausos

Nepaisydamas visų išvardytų veiksnių, kaip vieną svarbiausių A. Laurinavičius vis dėlto išskiria Vilniaus gyventojų augimą. Per septynerius metus gyventojų Vilniuje padaugėjo 20 tūkst.

„Dėl to būsto rinka 2019 m. buvo kaip niekada aktyvi. (...) Nepaisant to, ji ir pakankamai gerai subalansuota, mūsų vertinimu. Šiais metais užfiksavo 4,7 tūkst. sandorių, pirminėje būstų rinkoje buvo pasiūlyta 4,4 tūkst. būstų. Tai reiškia, kad rinka susibalansavo“, – teigia A. Laurinavičius.

Ją balansuoti padeda ir atsakinga komercinių bankų skolinimo politika, gana gausi butų, kurių tik 23 proc. parduodami pastatyti, pasiūla. Dar 56 proc. yra statomi ir net 21 proc. butų parduodami planavimo etape, kai pirkėjas butą išsirenka jį apžiūrėjęs brėžiniuose ar naudodamasis virtualios realybės akiniais.

Be to, rinkai išsilaikyti padeda ir arši vystytojų konkurencija – nė vienas vystytojas Lietuvoje neužima daugiau nei 10 proc. rinkos.

Panašias tendencijas nurodo ir bendrovės „Eika“ plėtros departamento direktorius Martynas Žibūda. Bendrovės vertinimu, pardavimų skaičius Vilniuje – rekordiškai didelis. Matomas net 45 proc. augimas, lyginant su praėjusiais metais.

„Tai yra skaičiai, kurių turbūt niekas neprognozavo. Šiandien yra parduota 5 tūkst. butų. (...) Panašu, kad galime baigti ir su 6 tūkst. (...) Vystytojai buvo pasiruošę. Ačiū Dievui, buvome pasiruošę, bet kiti metai bus liūdni ta prasme, kad vystytojai nespėja pirkti sklypų ir planuoti“, – sako M. Žibūda.

Pastebi: pirkėjai aktyvesni už vystytojus

Anot M. Žibūdos, šiais metais pirkėjai yra aktyvesni už vystytojus. Jis patvirtina A. Laurinavičiaus teiginius – tik vienas iš penkių butų yra visiškai pastatytas, tačiau nepastatytų butų sandėlis jau mažėja.

M. Žibūdos teigimu, todėl natūraliai kyla klausimas – kas tiek butų nuperka. Jis pabandė nupiešti vidutinio pirkėjo portretą, tačiau atkreipė dėmesį, kad, vykdant tyrimą, buvo nagrinėjami tik bendrovės klientų duomenys.

Išanalizuota 1,5 tūkst. sandorių, atliktų per pastaruosius ketverius metus, įskaitant 10 šių metų mėnesių. Atliktas tyrimas parodė, kad bene daugiausia butų bendrovėje įsigijo investuotojai, kurie iš karto deklaruodavo būstą perkantys nuomai.

Be to, mažėja vienišų pirkėjų ir būstą vis dažniau įsigyja poros. Tiek investuotojai, tiek šeimos vis dažniau pasirenka ne ekonominės, o brangesnės klasės būstą.

„Lyginome vidutinį būsto dydį ir vidutinę sandorių sumą. Investuotojai perka mažiausius butus, o poros ir šeimos perka didžiausius butus. Natūralu, jiems reikia didesnio ploto. Sandorio suma vis dėlto didžiausia yra šeimų ir porų – viršija 110 tūkst. eurų. Bet, tarkime, investuotojai už kvadratą moka daugiausia, nes tiesiog paklausa yra to dydžio butų“, – nurodo M. Žibūda.

Vieniši žmonės dažniau renkasi kiek didesnius butus

Remdamasis įmonės išanalizuotais sandoriais, jis apibūdina, kad vidutinis investuotojas paprastai yra 46 metų amžiaus vyras, gyvenantis Vilniuje, perkantis vidutiniškai 42 kv. m ploto butą, kuriame vidutiniškai yra 1,7 kambario, o būsto vertė siekia kiek daugiau nei 81 tūkst. eurų. Paprastai dauguma investuotojų būstą įsigyja iš savų lėšų.

Jeigu būstą vis dėlto perka vienas žmogus savo reikmėms, paprastai tai yra 35 metų moteris, gyvenanti Vilniuje, ieškanti 46 kv. m buto, kuriame būtų du kambariai. Vidutinė buto vertė paprastai siekia beveik 79 tūkst. eurų ir šias lėšas dažniausiai pirkėjas gauna pasinaudodamas būsto paskola.

Didesnio ir brangesnio būsto ieško poros. Jų vidutinis amžius taip pat paprastai siekia 35 metus, jie gyvena Vilniuje ir paprastai ieško būsto, kurio plotas siektų apie 57 kv. m. Vidutinis kambarių skaičius – 2,6. Už tokį būstą pora vidutiniškai sumoka beveik 94 tūkst. eurų, pasinaudodami būsto paskola.

Šeima, vidutiniškai 37 metų pora, turinti vaikų, paprastai ieško jau gerokai didesnio, maždaug 66 kv. m būsto, kuriame būtų trys kambariai, o būsto kaina siekia apie 119 tūkst. eurų. Šeimai taip pat dažniausiai prireikia būsto paskolos.

Tendencijos išsiskiria: skirtingų miestų gyventojai renkasi skirtingo tipo būstus

Banko „Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovas Pavelas Ladziato vis dėlto teigia, kad gyventojai turtingėja ir vis dažniau turi galimybių būstą įsigyti už savas lėšas. Hipotekos sandoriai, t. y. tie sandoriai, su kuriais kartu keliauja ir paskolos, sudaro apie 39 proc.

Dažniausiai gyventojai ir toliau įsigyja butus. Tiesa, tai, kiek būstų įsigyjama, pasinaudojant būsto paskolomis, priklauso ir nuo miesto. Pavyzdžiui, Vilniuje tokių sandorių daugiau kaip pusė – 54,5 proc. Kituose miestuose statistika rodo mažesnius skaičius.

„Išsiskiria Kaunas ir Klaipėda. Ten, kiek man galėjo parodyti skaičiai, skiriasi pats nekilnojamasis turtas. Kaune daugiau perkamas senesnis turtas nei Klaipėdoje, o senesnis turtas, kaip rodo statistika, dažniau perkamas už nuosavas lėšas“, – teigia P. Ladziato.

Jo teigimu, turto įperkamumas Lietuvoje yra pasiekęs istorines aukštumas. Ypač P. Ladziato atkreipia dėmesį į Kauną ir Klaipėdą: „Pardavimai gerokai didesni nei Vilniuje. Neturime statistikos, bet, mūsų nuomone, tai yra tikrai tie miestai, kur naujos statybos būstų paklausa, jeigu tokių būtų daugiau, galėtų būti ir gerokai didesnė.“

40 proc. visų banko suteikiamų paskolų prašo būtent kitų, ne didžiųjų miestų gyventojai. Tiek pat paskolų suteikiama sostinėje, o po 10 proc. dalijasi Kaunas ir Klaipėda.

Šiokių tokių skirtumų tarp skirtingų miestų gyventojų poreikių statistikoje taip pat galima įžvelgti. Pavyzdžiui, Vilniuje apie 89 proc. paskolų imama norint įsigyti butą. Klaipėdoje šis rodiklis panašus. Kaune – šiek tiek mažesnis, 78 proc. paskolų skiriama butams.

Per pastaruosius dvejus metus pastatytus būstus Lietuvoje įsigyja nuo 20 iki 45 proc. pirkėjų. Pavyzdžiui, Klaipėdoje šis rodiklis žemiausias – 20 proc. Vilniuje naujos statybos būstus įsigyja beveik pusė paskolos gavėjų, o Kaune ir kituose miestuose – kiek daugiau nei trečdalis.

Eksperto vertinimu, ateityje tiek Vilniuje, tiek kituose miestuose naujų būstų paklausa išliks aukšta. Jau dabar pastebima, kad mažesniuose miestuose auga finansavimo poreikis butams naujos statybos daugiabučiuose.

Mums svarbus tikslumas ir sklandi tekstų kalba. Jei pastebėjote klaidų, praneškite portalas@lrt.lt