Verslas

2019.10.21 05:30

Klausimas, vertas milijono: ar dabar geras laikas pirkti būstą?

Vaida Kalinkaitė-Matuliauskienė, LRT.lt2019.10.21 05:30

Nekilnojamojo turto (NT) kainos ir sandorių skaičius toliau auga, o rinkos perkaitimo ar artėjančio burbulo požymių nematyti, todėl sunku tikėtis, kad artimiausiu metu kainos ims mažėti. Taip sako LRT.lt kalbinti NT ekspertai. Anot jų, vis dėlto norintiesiems įsigyti būstą – gyvenimui ar investicijai – laukti geresnio laiko nederėtų.

Nekilnojamojo turto ekspertai įsitikinę – nepaisant augančių nekilnojamojo turto kainų galvoti apie rinkos burbulą ar netgi krizę nederėtų. Kol kas rinkoje situacija išlieka gana stabili – būstų nuperkama tiek, kiek jų ir pastatoma. Be to, nėra požymių, kad kainos būtų išpūstos dirbtinai.

„Inreal“ Tarpininkavimo departamento vadovas Julius Belanoška LRT.lt teigia, kad pastaraisiais metais tiek pirkėjai, tiek statytojai, tiek bankai, suteikiantys būsto paskolas, remiasi jau turėta patirtimi ir rizikingų projektų nebesiima.

„Turbūt nuoširdžiai ir tvirtai galiu pasakyti, kad tokio scenarijaus, koks buvo prieš 10 metų, tikrai nebus. (...) Kokia bus ta krizė ir kada ji pasireikš, kokia forma, mes nelabai galime pasakyti ir nelabai turime patirties, net jei žiūrėtume globaliau. Bendrai paėmus, iš esmės turbūt negalime taip tvirtai sakyti, jog kažkokia krizė ar kažkoks sulėtėjimas jau yra už durų, nes iš esmės tam priežasčių kaip ir nėra“, – sako J. Belanoška.

Jo teigimu, tai rodo ir statistika: 2018 m. vidutiniai mėnesio pardavimai sostinės pirminėje rinkoje siekė 300–320 butų. Vien per rugsėjį šis skaičius šoktelėjo iki 530 butų. Rugpjūčio rodikliai, priduria J. Belanoška, taip pat buvo panašūs.

Kaip paaiškina ekspertas, vyrauja situacija, kai vystytojai pastato tiek butų, kiek jų nuperkama. Tai reiškia, kad rinkoje išlaikomas balansas – naujų būstų skaičius rinkoje nėra nei per didelis, nei per mažas.

Nekilnojamąjį turtą lietuviai vis dar vertina kaip investiciją

Bendrovės „Capital“ nekilnojamojo turto ekspertas ir partneris Mantas Mikočiūnas taip pat teigia, kad rinkos perkaitimas didesnę grėsmę kėlė pavasarį, o šiuo metu rinka stabiliai auga.

„Kainos nuosaikiai auga po 1–2 proc. per ketvirtį, kas sudaro apie 4–6 proc. per metus. Sakyčiau, kažkokių ženklų, kad nekilnojamojo turto rinka perkaistų ir tas burbulas sprogtų, šiandien tikrai nėra. Tie nuogąstavimai labiau susiję su ekonominiais dalykais ir priklauso nuo bendrosios pasaulinės ekonomikos“, – tvirtina M. Mikočiūnas.

NT ekspertai taip pat pastebi, kad Lietuvoje daugėja žmonių, kurie turi net ne vieną ar du, o keturis ar penkis būstus. Pašnekovų vertinimu, tai įrodo, kad nekilnojamasis turtas Lietuvoje vertinamas tiek kaip tvari investicija ateičiai, tiek dėl to, kad jį galima nuomoti ir iš to uždirbti pasyvių pajamų.

„Tai ir rodo tą pagrindinę žinutę, jog nekilnojamasis turtas, kaip tvari investicija, vis dar yra aktyvus pasirinkimas šiandienos Lietuvos gyventojui. Gal, skirtingai nei kitose šalyse, įsigyjamas generuoti tam tikras pajamas“, – sako J. Belanoška.

M. Mikočiūnas svarsto, kad tokią tendenciją iš dalies lemia tai, kad daugeliui tokia investicija suprantama lengviau nei investicija į vertybinius popierius, obligacijas ar kiti investavimo instrumentai.

„Akcijų, obligacijų, finansinių biržų priemonės yra dar nepažintos ar nedaugelio žmonių pačiupinėtos, ne visi jaučiasi patogiai investuodami pinigus ten, o nekilnojamasis turtas yra tokia patogi priemonė, kurioje lietuviai jaučiasi gana kompetentingi, todėl ten ir investuoja. Manau, kad tai yra ta, sakykime, priežastis, dėl kurios investuotojai renkasi būtent NT“, – sako M. Mikočiūnas.

Geresnio laiko siūlo nelaukti

J. Belanoškos vertinimu, į šį investavimo būdą dėmesį turėtų atkreipti mažesnių miestų gyventojai, kur jaučiamas ne tik naujų būstų pirkimui, bet ir būstų nuomai trūkumas. Kaip sako NT ekspertas, jeigu mažesnio miesto ar miestelio gyventojai turi savų santaupų, už kurias galėtų įsigyti dar vieną būstą, tai būtų galimybė gauti papildomų pajamų.

„Tarkime, kokioje nors Marijampolėje įsigyti tikrai gerai sutvarkytą ir maksimaliai naujai įrengtą būstą už netgi nesvarbu kokią sumą yra praktiškai neįmanoma. Vietiniams gyventojams, kurie turi galimybių įsigyti būstą, galimybė nuomoti jį gana brangiai, su kainomis, artimomis Kauno ir Klaipėdos kainoms, yra gana didelė. Matyčiau, kad investuotojų, kurie investuoja į būstą su tikslu jį nuomoti, regionuose lygiai taip pat didės ir turbūt procentiškai netgi taip pat, kaip ir didžiuosiuose miestuose“, – įsitikinęs J. Belanoška.

Paklausti, ar ieškantiems būsto jį reikėtų pirkti jau dabar, ar derėtų luktelėti, tikintis geresnių pasiūlymų, NT ekspertai vieningai tvirtina – jeigu būstas perkamas savoms reikmėms, ne kaip investicija, laukti nėra ko.

Pasak J. Belanoškos, perkant būstą gyventi jį reikia pirkto tokį, kokio tuo metu reikia, ir tada, kada reikia. Pašnekovas pateikia pavyzdį – jeigu būstą perką pora, tikėtina, kad jiems nereikalingas trijų ar keturių kambarių butas.

„Nuosavas būstas yra daugiau emocinis ir namų pirkinys nei tam tikrų skaičiavimų ir analizių rezultatas, todėl sakyčiau taip – būstą reikia pirkti tada, kada jo reikia, ir tokį, kokio reikia. Dviem žmonėms užtenka vieno ar dviejų kambarių buto, bet kur nors arčiau centro, arčiau judesio, kurį yra tikslas pasiekti kiekvieną dieną. Ir reikėtų nebijoti po trejų, penkerių ar dvidešimties metų jį pasikeisti į didesnį ar mažesnį kitoje vietoje“, – sako J. Belanoška.

Kaip juokauja ekspertas, jeigu būtų pranešta, kad vienas ar kitas mėnuo yra pats palankiausias įsigyti būstą, tuo pasinaudotų visi statytojai ir pakeltų kainas, todėl laukti tinkamo meto nėra prasmės, jeigu būstas reikalingas dabar.

Jeigu būstas perkamas kaip investicija, J. Belanoška pataria jį įsigyti tada, kai palankiausia ne rinkos, o paties pirkėjo finansinė situacija. Jeigu žmogus tai daro už skolintus pinigus, derėtų įsivertinti galimą riziką ir įvairius ateities scenarijus.

M. Mikočiūnas laikosi tos pačios nuomonės, tačiau pataria ir per daug neskubėti: „Tikrai nebus taip, kad po pusmečio ar metų tie būstai baigsis, išseks ir nebus, ką pirkti. Pirkti tikrai bus ką. Jeigu kalbame apie kainas, tai artimiausiu metu tikrai nematyčiau kažkokios tendencijos, dėl ko tos kainos galėtų mažėti. Bet labai skubėti ir pirkti pirmą pasitaikiusį variantą irgi nederėtų, nes tos kainos neauga itin greitai.“

Mažesnių kainų tikėtis galima nebent ištikus ekonominiam sunkmečiui

Nekilnojamojo turto kainų mažėjimo ar besikaupiančio burbulo neprognozuoja ir ekonomistai. Kaip LRT.lt sako banko „Swedbank“ vyr. ekonomistas Nerijus Mačiulis, du objektyvūs kriterijai leidžia pamatuoti, ar NT rinkoje formuojamasi burbulas, ar ne.

Pirmasis kriterijus – būsto įperkamumo rodiklis. Tai gyventojų pajamų ir būsto kvadratinio metro kainos santykis. Jis pastaraisiais metais išlieka itin geras, o Vilniuje netgi siekia aukštumas.

„Būsto įperkamumas Vilniuje yra rekordinis – jis niekada nebuvo toks aukštas, nes pastarąjį dešimtmetį gyventojų pajamos augo gerokai sparčiau, nei didėjo butų kainos. Kituose miestuose – Klaipėdoje, Kaune – taip pat būsto įperkamumas yra labai aukštas“, – sako N. Mačiulis.

Antrasis kriterijus – nuomos pajamingumas. Jis rodo, kokią dalį būsto vertės, nuomodamasis būstą, asmuo sumoka per metus, lyginant su ilgalaikiu istoriniu vidurkiu. Atsižvelgiant į šį rodiklį, galima pasakyti, ar būstas yra pervertintas, ar nepakankamai įvertintas.

„Nei būsto įperkamumo rodiklis, nei nuomos pajamingumo rodikliai nė viename Lietuvos mieste nerodo, kad būsto rinka būtų perkaitusi. Nuomos pajamingumo rodikliai yra arti ilgalaikio istorinio vidurkio ir rodo, kad nuomos kainos pastaraisiais metais didėjo panašiu tempu, kaip ir didėjo butų kainos. Tai reiškia, kad butų kainų didėjimas buvo ne spekuliacinis“, – komentuoja N. Mačiulis.

Jo teigimu, nekilnojamojo turto kainų mažėjimo būtų galima tikėtis nebent ištikus krizei ar dideliems ekonominiams sunkumams. Tokiu atveju pradėtų augti nedarbo lygis, o statytojams reikėtų skubiai likviduoti turimą nekilnojamąjį turtą. Tai pasiūla būtų didelė, o paklausa – maža.

Ateinančių metų ekonominės prognozės žada lėtėjantį ekonomikos augimą, bet augimas išliks, todėl, sako N. Mačiulis, nerimauti nederėtų.

„Jeigu tai yra tiesiog pasaulio ekonomikos augimo sulėtėjimas, dėl ko sulėtėjo Lietuvos ekonomikos augimas, tai nėra jokios dramos. Tai iš esmės nepakeistų nekilnojamojo turto rinkos balanso. Jeigu norime įsivaizduoti scenarijų, kuriame Lietuvoje mažėja nekilnojamojo turto kainos, tai tam reikėtų gana didelio išorinio sukrėtimo, kas padidintų nedarbo lygį, išaugintų įmonių nemokumo lygį“, – tvirtina ekonomistas.

Jo teigimu, ilgalaikės tendencijos rodo, kad ir toliau stebėsime būstų kainų kilimą. Tai lems ne tik brangstančios statybinės medžiagos ar didėjantys reikalavimai statybų sektoriui, bet ir didėjantys atlyginimai.