Verslas

2019.09.06 15:07

Kiek kainuoja Gedimino bokštas: nenustebkite, tačiau kai kurie butai Vilniuje kainuoja daugiau

Jonas Deveikis, LRT.lt2019.09.06 15:07

Valdovų rūmų mokestinė pastato vertė siekia vos 9,2 mln. eurų, Tiškevičių dvaras Palangoje – 204 tūkst. eurų. Tačiau jei norėtumėte juos įsigyti, reali rinkos kaina siektų net kelis arba keletą dešimčių kartų daugiau. LRT.lt aiškinasi, kodėl kai kurie valstybės pastatai buvo įvertinti tokia maža mokestine suma.

LRT.lt portalas dar nepaleidžia vasaros ir siūlo smagų straipsnių ciklą KIEK KAINUOJA? Kokia Gedimino bokšto kaina? Ar išlaikyti šunį jau kainuoja tiek pat, kiek auginti vaiką? Kas brangiau – daržoves augintis pačiam ar jas nusipirkti parduotuvėje? Kiekvieną penktadienį ieškokite straipsnių LRT.lt portale, o 15.30 valandą kainas lyginsime laidos „Laba diena, Lietuva“ studijoje!

Prieš Lietuvos prezidento rinkimus visuomenė ėmė skaičiuoti, kiek kainuoja ministro pirmininko Sauliaus Skvernelio bei dabartinio šalies prezidento Gitano Nausėdos namai. Skaičiai nustebino, o mokestinė Registrų centro (RC) nurodyta nekilnojamojo turto (NT) vertė pasirodė prasilenkianti su rinkos NT kaina.

Nutilus kalboms, LRT.lt pabandė pasidomėti, kiek Lietuvoje kainuoja žymiausi valstybiniai NT objektai bei kokia galėtų būti jų tikroji vertė.

Už buto kainą gali nusipirkti pilį?

Pirmasis objektas, pakliuvęs į žurnalistų akiratį, – 1980 metais pastatyti Seimo rūmai. NT registre Seimo rūmų vietoje įregistruoti keli pastatai, o jų visų mokestinė vertė siekia apie 16 mln. eurų. Tačiau verta atkreipti dėmesį, kad vien tokią sumą prieš daugiau nei 10 metų teko pakloti mokesčių mokėtojams už naujos Seimo plenarinių posėdžių salės įrengimą (apie 55 mln. litų). Žemės sklypas prie Seimo įvertinas 2,1 mln. eurų.

Tais pačiais metais, kaip ir Seimo rūmai, buvo užbaigtos ir 8 aukščiausio Europos pastato, Vilniaus televizijos bokšto, statybos. Registrų centras televizijos bokšto mokestinę vertę įvertino 1,3 mln. eurų, o žemės sklypą – 2,7 mln. eurų. Kiek kainavo šio pastato statyba anuomet – pasakyti sunku, tačiau 2018 metais „Verslo žinios“ rašė, kad planuojama bokšto rekonstrukcija gali atsieiti apie 12 mln. eurų.

Gedimino pilies bokštas, kuris buvo statytas dar 13 a. pab.–14 a. pr., įvertintas 139 tūkst. eurų. Tačiau sklypas, ant kurio stovi pilis, – 18,6 mln. eurų. Tiesa, nereikia pamiršti, kad sklypas yra 50 hektarų, o į jį patenka Katedra, Taikomosios dailės muziejus, Valdovų rūmai ir kiti pastatai.

Valdovų rūmų statyba mokesčių mokėtojams atsiėjo 106 mln. eurų, tačiau Vilniaus žemutinės pilies mokestinę vertę RC įvertino 9,2 mln. eurų. Prezidentūra įvertinta kiek kukliau – 6,2 mln. eurų, o žemės sklypas miesto centre – 4,5 mln. eurų.

Šalia Kauno esantis IX Kauno fortas įvertintas 302 tūkst. eurų, o žemės sklypas – 189 tūkst. Norintiesiems prabangos vertėtų pasidomėti, ar nėra parduodamas Palangos grafų Tiškevičių dvaras. Registrų centro vertinimo sistema jį įkainojo tiek, kiek kainuoja prestižinės klasės butas sostinėje, – 204 tūkst. eurų, o žemės sklypą – 189 tūkst. eurų.

Ekspertas pateikė savo skaičius

LRT.lt kreipėsi į vieną nepriklausomą NT vertinimo specialistą, kuris sutiko atskleisti skaičius, kiek minėti pastatai galėtų kainuoti rinkoje.

Ekspertas teigia, kad lengviausia būtų nustatyti prezidentūros ir Valdovų rūmų pastatų vertes, kadangi jie yra senamiestyje, o iš jų galima būtų padaryti viešbutį, biurus ar net butus. Valdovų rūmų ir prezidentūros vertė rinkoje galėtų siekti apie 40–60 mln. eurų.

Palangoje esantį Tiškevičių dvarą būtų galima paversti prabangia vila, o tokios vilos kainą ekspertas įvertintų 5–8 mln. eurų.

Priešingai nei už kitus pastatus, už Seimo rūmus ekspertas nemokėtų sumos, kurią yra nurodęs Registrų centras.

„Nors ir turi daugiausia ploto, palyginus su kitais apžvelgiamais objektais, bet turbūt nelabai pritrauktų įspūdingas sumas. Tai sovietinės architektūros ir planavimo pastatai, nelabai viliojantys savo esamais sprendimais, kai yra didelis itin modernių biurų ir viešbučių pasirinkimas. Panašu, kad jų visų trijų kartu sudėjus vertės intervalas būtų 20–40 mln. eurų“, – sako NT vertinimo nepriklausomas ekspertas.

Gedimino pilies kaina rinkoje galėtų siekti 20–30 mln. eurų. „Ji yra unikali savo vieta, tačiau labai mažo ploto. Bet jei jos savininkas įgytų teisę vykdyti veiklą ne tik išlikusiame 350 kv. metrų ploto bokšte, muziejuje, bet ir statyti kažką daugiau (pavyzdžiui, atstatyti ir atkurti Aukštutinę pilį), gali būti, kad tai pasirodytų labai vertingas pirkinys“, – mano ekspertas.

Vertindamas Televizijos bokšto kainą rinkoje, ekspertas teigia, kad ją yra labai sunku apskaičiuoti, nes nežinia, kas galėtų būti jo naudotojas arba pirkėjas.

„Bokšto papėdėje esantis 3 tūkst. kv. metrų ploto administracinis korpusas didele paklausa pasigirti negalėtų ir vargu ar galėtų kainuoti daugiau nei 2–3 mln. eurų. Bokšto viršuje esantis restoranas galbūt galėtų būti vertas 2–3 mln. eurų. Kiek kažkas norėtų mokėti už patį daugiau kaip 300 m aukščio stiebą, neįmanoma pasakyti. Tai turėtų būti labai inovatyvus ir lakios fantazijos pirkėjas“, – kainą prognozuoja ekspertas.

Jis pažymi, kad tokie realios rinkos vertės spėjimai atlikti remiantis prielaida, kad pirkėjai, įsigiję šiuos objektus, galėtų tikėtis juos pritaikyti savo numatytai veiklai, o ne toliau eksploatuoti juos pagal dabartinę paskirtį.

Sistema nepritaikyta netipinių objektų vertinimui

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis pastebi, kad RC sistema veikia labai gerai, kai reikia nustatyti vidutines vidutinių objektų vertes, tačiau išskirtiniams objektams, tokiems, kaip tekste įvardyti pastatai, ji nėra tinkama.

„Sistema veikia prastai, kai reikia vertinti išskirtinius objektus. RC atlieka nuotolinį vertinimą. Sistema veikia pagal parametrus, kurie yra užfiksuoti oficialiuose dokumentuose. Pavyzdžiui, pastatas gali būti visiškai suremontuotas, tačiau dokumentuose to nepamatysi. Masinis vertinimas neturi galimybės į kiekvieną objektą pažvelgti individualiai, kaip įrengtas būstas, o mato tik tai, kas yra dokumentuose, o ne realybėje.

Tačiau jei tai yra vidutinis turtas su tvarkingais dokumentais, sistema nėra tokia bloga“, – RC vertinimo spragas bei privalumus vardija S. Vagonis.

Paklaustas, ar nestebina tai, kad Valdovų rūmai buvo įvertinti tik 9,2 mln. eurų, nors statybos mokesčių mokėtojams atsiėjo apie 100 mln. eurų, ekspertas teigia, kad statybų kaina nebūtinai atitinka rinkos vertę, o pats ekspertas taip pat už Valdovų rūmus daug nemokėtų.

„Valdovų rūmų problema yra ta, kad tai yra visuomeninės paskirties pastatas. Reikia žiūrėti, ar juose yra galima konversija. Jei aš pirkčiau Valdovų rūmus ar muziejų sau, labai nedaug mokėčiau, nes yra nedidelės pelno galimybės. Tikėtina, kad išlaikyti patalpas kainuotų daugiau, nei galėtų būti gaunama nauda iš renginių ir kitokios veiklos. Jei nusipirkus pastatą jame būtų galima tik renginius daryti, tai jis iš tikrųjų nebūtų daug vertas rinkoje.

Tačiau jei būtų galima pastato konversija ir ten būtų galima padaryti butus, biurus ar net viešbutį, tai vertė labai stipriai išaugtų. Tačiau reikia kelti klausimą, ar tai teoriškai būtų įmanoma“, – retoriškai klausia S. Vagonis.

Vertinimo metodologija

Registrų centro atstovas spaudai Mindaugas Samkus LRT.lt papasakojo, kaip yra nustatomos pastatų bei žemės sklypų vidutinės mokestinės vertės.

RC kiekvienais metais atlieka visų Lietuvoje esančių NT objektų ir žemės sklypų vertinimą, o praėjusiais metais tokių pastatų ir žemės sklypų skaičius siekė apie 6 mln.

„Vertinimo metu yra apskaičiuojamos NT objektų ir žemės sklypų vertės. Vėliau išleidžiamos ataskaitos, o visuomenei galima su jomis susipažinti“, – sako M. Samkus.

Jis pasakoja, kad vertinimo metodologija paprasta, – siekiant nustatyti vertę yra atsižvelgiama į pastaraisiais metais konkrečioje vietovėje įvykusius pardavimo sandorius. Taip pat yra vertinamos panašios NT objektų grupės ir sudaromi atitinkamų zonų žemėlapiai.

M. Samkus teigia, kad Vyriausybė yra patvirtinusi visos Lietuvos suskirstymą į atskiras sričių zonas. Net pats senamiestis yra suskirstytas į kelias zonas, o nustatant pastato vertę žiūrima į aplinkinių pastatų, esančių toje pačioje zonoje sandorių vertę. Jei sandorių per pastaruosius metus nėra užfiksuota, turto vertė nesikeičia, nebent toje vietoje atsiranda naujų NT objektų.

RC atstovas taip pat pažymi, kad rugsėjo pabaigoje prasidės viešas parengtų ataskaitų ir dokumentų svarstymas, o iki metų pabaigos bus patvirtintos naujos mokestinės NT ir žemės sklypų vertės, kurios įsigalios nuo 2020 metų sausio 1 dienos.

Vertinimo sistema – viena geriausių

Paklaustas, kodėl atsiranda tokie didžiuliai, net kelis kartus siekiantys skirtumai tarp RC nustatytos mokestinės pastato vertės ir rinkos kainos, RC atstovas pažymi, kad masinio turto vertinimas nėra toks tikslus, kadangi per trumpą laiką mažais kaštais reikia nustatyti net 6 mln. objektų vertę.

„Reikia suprasti, kad per gana trumpą laiką reikia nustatyti panašių NT objektų grupės vidutinę vertę. Tai nėra kiekvieno objekto individualus vertinimas, todėl ir tos sumos skiriasi. Kalbant apie butus ir namus, realios rinkos vertės yra tos, kurias sutaria pirkėjas ir pardavėjas. Tie skaičiai nuo mūsų įverčių skiriasi, todėl mes ir sakome, kad tai ne konkretaus objekto faktinė arba konkreti vertė, bet vidutinė rinkos vertė“, – mini M. Samkus.

Jis vardija, kad RC nustatinėja NT objektų ir žemės sklypų vertę tam, kad tuos duomenis vėliau būtų galima naudoti nustatant mokestinę NT objektų ar žemės sklypų vertę. Taip pat valstybė, disponuodama NT turtu, gali nustatyti turto pardavimo ar nuomos kainas.

Gyventojams vertė aktuali turto paveldėjimo ar dovanojimo atvejais, kai yra skaičiuojami mokesčiai nuo įgyto turto vertės. Aktualu ir šeimoms, kurios pretenduoja į socialinę paramą pirmam būstui įsigyti.

M. Samkus pastebi, kad RC naudojama metodika yra ne kartą susilaukusi pripažinimo pasaulyje, kaip nedidelėmis sąnaudomis galinti nustatyti viso šalyje esančio NT vertę bei leidžianti apskaičiuoti vidutines rinkos vertes.