Verslas

2019.07.23 11:23

Ekspertai apie NT kainas: pereiname į stagnacijos laikotarpį

Jonas Deveikis, LRT.lt 2019.07.23 11:23

Registrų centro duomenys rodo, kad smuko naujų butų pardavimo kainos ir sandorių skaičius. Ekspertai teigia priešingai, kad kainos didėja. Tačiau pažymi, kad jų augimas netolimoje ateityje išsikvėps. Tam įtakos turės didžiulė būstų pasiūla bei niūrios pasaulio ekonomikos tendencijos. 

Nekilnojamojo turto (NT) tendencijas diktuojančiame Vilniuje mažėja naujų butų kainos, – tokią žinią praėjusią savaitę išplatino Registrų centras. Pranešime rašoma, kad nors antrąjį šių metų ketvirtį senos statybos butų kaina, lyginant su praėjusiu ketvirčiu, didėjo 3 proc., naujos statybos butų kainos krito 4 procentais.

„Beveik pusę visos būsto rinkos apyvartos sudarančiame Vilniuje naujos statybos butai antrąjį šių metų ketvirtį vidutiniškai kainavo po 1 587 eurus už kv. metrą. Palyginti su 2018 metų balandžio–gegužės mėnesiais, jie atpigo 2,5 proc., o, palyginti su pirmuoju šių metų ketvirčiu, jų kainos buvo 4 proc. mažesnės“, – komentavo Registrų centro Duomenų atvėrimo skyriaus vadovas Paulius Rudzkis.

Kituose Lietuvos didmiesčiuose taip pat buvo pastebimas naujų butų kainos smukimas. Naujos statybos butai antrąjį ketvirtį vidutiniškai kainavo po 1,2 tūkst. euro už kv. metrą, o tai yra 3 proc. mažiau nei pirmąjį šių metų ketvirtį. Mažesniuose miesteliuose ir kaimo vietovėse naujos statybos butų kainos, lyginant su pirmuoju ketvirčiu, smuko 5 proc. ir šiemet buvo vidutiniškai po 869,6 euro už kv. metrą.

Toks naujų butų kainos smukimas verčia sunerimti. Ar jau pradėjo trūkinėti mazgai, laikantys pasaulio ekonomikos arklius nuo chaotiško jų lakstymo po tyrus?

Statistika gali būti klaidinga

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis mano, kad Registrų centro pateikta statistika nėra tiksli, o naujo būsto kainos ir toliau žingsniuoja į viršų.

„Jeigu lyginsime naujos statybos būsto kainą, kokia ji buvo anksčiau ir dabar, turbūt retas naujos statybos būstas atpigo Vilniuje ar visoje Lietuvoje. (...) Nauji būstai Lietuvoje ne pigo, o brango“, – komentuoja S. Vagonis.

Jis pateikia ir šiek tiek kitokią statistiką. Ji rodo, kad 2019 metų antrąjį ketvirtį, lyginant su 2019 metų pirmuoju ketvirčiu, naujos statybos butų kainos Vilniuje didėjo 1,6 proc., Kaune – 1,4 proc., o Klaipėdoje – 0,6 procentų.

Anot S. Vagonio, antrąjį šių metų ketvirtį pigesnio naujo būsto pasiūla buvo didesnė. Jų taip pat parduota daugiau, todėl ir gali susidaryti vaizdas, jog naujų butų kainos krito. „Reikia matyti tokią situaciją, kad yra statomi šiek tiek mažesni, bei šiek tiek pigesni ir ekonomiškesni būstai“, – pastebi S. Vagonis.

Tokios pozicijos laikosi ir „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis, jis pabrėžia, jog, lyginant tokios pačios klasės naujus butus, pastebimas nuosaikus kainos didėjimas.

Vis dėlto statistika rodo, kad naujų butų kaina krito ne tik didmiesčiuose, bet ir mažesniuose Lietuvos miestuose, kur naujų butų pasiūla yra mažiau diferencijuota tarp prabangaus ir ekonominės klasės naujo būsto.

N. Mačiulis siūlo atkreipti dėmesį į tai, kad mažesniuose šalies miestuose sandorių skaičius per ketvirtį yra labai nedidelis ir kartais siekia vos 20 sandorių, todėl statistika yra visiškai nereprezentatyvi.

Ekonomistas taip pat įsitikinęs, kad RC duomenys jokiu būdu nerodo, jog lietuviai nebeįperka naujos statybos būsto. „Iš vieno ketvirčio ar pusmečio tokių išvadų daryti negalima. Juolab kad ir mūsų sudaromas būsto įperkamumo indeksas rodo, kad vilniečiai ir kitų miestų gyventojai tikrai įperka naują būstą. O šių metų indeksas netgi pasiekė rekordines aukštumas. Net ir brangstant butams, gyventojų pajamos didėja greičiau“, – sako N. Mačiulis.

Sandorių skaičius sumažėjęs, bet pavojaus ženklų nėra

Nors ekspertai vardija, kad naujo būsto kainos didėja, Registrų centro statistika rodo, kad neįtikėtinas aukštumas pirmaisiais šių metų mėnesiais pasiekęs NT sandorių skaičius po truputį išsikvepia.

Birželio mėnesį perleistų butų skaičius Vilniuje buvo 4 proc. mažesnis nei praėjusių metų birželį ir 3,7 proc. mažesnis nei šių metų gegužę. Visoje Lietuvoje jis atitinkamai 4 proc. mažesnis nei praėjusių metų birželį ir net 9,5 proc. mažesnis nei šių metų gegužę.

S. Vagonis pastebi, kad remtis vieno mėnesio statistikos duomenimis nėra tikslinga, o išvadas vertėtų daryti bent jau iš 3–4 mėnesių statistikos.

„Taip jau yra, kad vienas mėnesis gali būti sėkmingas. Prieš porą mėnesių buvo kalbama apie rekordinį sandorių skaičių. Kitas mėnesis gali būti ir mažiau sėkmingas. Pavienių didelių pokyčių gali būti ir į vieną, ir į kitą pusę, bet vieno mėnesio statistika niekada nepasakys apie realią rinkos būklę“, – įsitikinęs NT ekspertas.

Tuo metu banko „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas laikosi kiek kitokios pozicijos. Anot jo, bendras nekilnojamojo turto ciklas išsivysčiusiose pasaulio valstybėse išsikvepia ir pereina į stagnacijos laikotarpį.

„Pirmieji požymiai pasimatė Skandinavijos rinkoje. Vėliau smukimo tendencijos buvo matomos JAV ir Jungtinėje Karalystėje. Kai kuriose kitose Europos šalyse taip pat pastebima smukimo tendencija, todėl kažkokių stebuklų tikėtis nereikia. Nereikia tikėtis, kad kainos Lietuvoje augs labai sparčiai“, – konstatuoja Ž. Mauricas.

Nors NT rinkoje jis perdėto optimizmo neįžvelgia, priduria, kad kainų kritimo prognozuoti jis nesiryžtų. „To nesiimčiau daryti atsižvelgdamas į Europos Centrinio Banko poziciją. Palūkanos ir toliau išliks žemos, o lūkesčiai rodo, kad labiau tikėtina stagnacija nei recesija. Kainos augs labai nežymiai arba išvis neaugs“, – prognozuoja ekonomistas.

Šeimai patartų pirkti, o su investicija reikėtų palaukti

Ž. Maurico pasiteiravus, ar dabar tinkamas metas pirkti būstą, o galbūt vertėtų palaukti keletą mėnesių, tikintis žemesnių kainų, jis siūlo atkreipti dėmesį į poreikius.

„Jeigu būstas perkamas sau, tuomet situacija įsigyti būstą yra palanki, kadangi pasirinkimas šiuo metu yra tikrai didžiulis. Šeima būsto vietą gali priderinti prie mokyklų, darželių, savo darboviečių. Anksčiau, nors būsto kainos ir buvo žemesnės, tą padaryti būdavo sunkiau“, – tvirtina ekonomistas.

O jei svarstomas buto pirkimas kaip investicija, reikėtų pagalvoti du kartus, – mano Ž. Mauricas. „Kaip ir minėjau, nekilnojamojo turto kainų augimo perspektyvos išlieka miglotos. Tikėtis gauti didesnę grąžą iš kainų augimo nereikėtų“, – įsitikinęs ekonomistas.

Jis taip pat priduria, kad nuomos pajamingumas yra smukęs, o, išaugus pasiūlai, pasirinkimas ieškančiajam būsto nuomai – padidėjo. „Investicija gali neatnešti tokios grąžos, kokios tikimasi. Jeigu rinka susvyruos į kitą pusę, tuomet visas projektas gali tapti netgi nuostolingas ir mažai likvidus“, – sako Ž. Mauricas bei priduria, kad įsigytas naujas būstas bėgant metams nuvertėja morališkai ir technologiškai.

Pasaulio rinka kosėja

Būsto pardavimų skaičiaus mažėjimai vasarą buvo fiksuoti ne tik Lietuvoje. Praėjusią savaitę užsienio žiniasklaidoje mirgėjo antraštės, skelbiančios, kad Londono NT rinka užfiksavo didžiausią smukimą per dešimtmetį.

Gegužės mėnesį, lyginant su praėjusių metų tuo pačiu mėnesiu, kainos smuko 4,4 proc., – rašo Jungtinės Karalystės naujienų portalas „The Guardian“.

Anot N. Mačiulio, tokie svyravimai yra susiję su neaiškumais dėl „Brexito“. „Dalis užsienio investuotojų nori pasitraukti, nes nežino, kuo viskas baigsis. Pirkėjų iš užsienio taip pat yra mažiau, nes jie bijo rizikuoti. Londono situacija yra aiški. Ten nekilnojamasis turtas visada buvo labai brangus, o jo patrauklumas šiuo metu yra sumažėjęs“, – teigia N. Mačiulis.

Jis taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad yra ir kitų pasaulio vietų, kur NT kainos krenta. Pavyzdžiui, JAV ar Australija. Tačiau Lietuva nepretenduoja patekti tarp tokių šalių.

„Tiek skaičiuodami būsto įperkamumą, tiek nuomos pajamingumą, mes nematome jokių perkaitimo ženklų. Nuomos pajamingumas yra arti istorinio vidurkio, o būsto įperkamumas yra rekordiškai aukštas“, – sako N. Mačiulis.

Ekonomisto pasiteiravus, ar NT kainų smukimas galėtų lemti šalies ekonomikos stagnaciją, jis pateikė priešingą versiją. Anot jo, dažniausiai ekonomikos sunkumai smukdo NT kainas, o ne atvirkščiai.

„Jeigu mažėtų eksportas arba prastėtų ateities lūkesčiai, žmonės bijotų prarasti pajamas ir tai pasijustų NT rinkoje. Kadangi čia lūkesčių elementas yra labai svarbus. Žmonės atidėtų sprendimą pirkti būstą, pradėtų labiau derėtis, kristų kainos“, – teigia N. Mačiulis, tačiau priduria, kad egzistuoja ir atvirkštinis ryšys.

Jo teigimu, statybų sektorius sudaro apie 8 proc. Lietuvos BVP, todėl neigiamos tendencijos NT rinkoje sumažintų statybų sektoriaus apimtis, o tai turėtų neigiamos įtakos ekonomikos augimui.