Verslas

2019.05.25 07:00

Ugnė savo poelgiu nustebino visus: nusipirko daugiabutį Radviliškyje, nusprendė jį suremontuoti ir parduoti butus

Vaida Kalinkaitė-Matuliauskienė, LRT.lt2019.05.25 07:00

Dažnas, planuodamas įsigyti būstą, svarsto, ar derėtų pirkti butą, kotedžą, o gal namą. Tačiau radviliškietė Ugnė Usevičiūtė pasirinko kitą variantą – ji įsigijo visą daugiabutį. Tiesa, baigusi visus remonto darbus moteris tikisi dalį butų parduoti, o kitus – išnuomoti.

Radviliškietė U. Usevičiūtė LRT.lt pasakoja dar 2011 m. įsigijusi seną mokyklos bendrabučio pastatą. Tuo metu jį pardavinėjo Valstybės turto fondas ir už visą daugiabutį pašnekovė sumokėjo 211 tūkst. litų.

Moteris tvirtina, kad jos darbas jau tada buvo susijęs su nekilnojamuoju turtu, tad tai nebuvo visiškai svetima sritis, tačiau su tokio masto objektu dirbti iki tol neteko. Be to – šis daugiabutis yra jos, o ne įmonės projektas.

„Tai buvo kaip verslo idėja. Mačiau viziją, kad iš to pastato, nusipirkus už tokią kainą, galima padaryti daugiabutį. Man tai nėra kažkokia naujiena, aš daug remontavusi. Tiesiog buvo tokia verslo idėja. Bet po to paaiškėjo, kad tai buvo sunkiau, nei tikėjausi“, – pripažįsta U. Usevičiūtė.

Jos aiškinimu, dideliu iššūkiu tapo būtent didelis projekto mastas: teko suprojektuoti butus, teko atlikti visišką namo renovaciją, kuri atitiktų šių dienų reikalavimus.

„Labai dideli mastai – 53 butai. Vis tiek tai ne Vilnius, ne Kaunas. Investicijos taip pat nemažos, nes remontas visur kainuoja tiek pat, medžiagos kainuoja tiek pat, o po to reikia galvoti, kaip čia parduoti. Ir šiaip inžineriniai sprendimai, atskyrimai... Kadangi jis buvo kaip bendrabutis, reikėjo suformuoti butus, projektus parengti. Viskas užtruko labai daug laiko, reikėjo finansinių sąnaudų. Nebuvo lengva“, – teigia pašnekovė.

Būtent visi šie darbai U. Usevičiūtei užtruko net kelerius metus. Nepaisant to, ji tvirtina visiškai nesigailinti, kad ėmėsi tokio didelio projekto ir netgi ryžtųsi šią patirtį pakartoti: „Nenusivyliau šiuo objektu, bet projekto įgyvendinimas truko ilgai ir kainavo daug fizinių ir emocinių jėgų. Tai mano darbas ir aš jį dirbu. Manau, kad bandyčiau dar kartą ir dar kartą, ir dar kartą.“

Parduoti visų butų neketina

Pašnekovė pripažįsta – dar ne visi darbai šiame daugiabutyje baigti, tačiau norėjosi pasižiūrėti radviliškiečių reakciją, todėl jau prieš kurį laiką pasirodė skelbimų apie parduodamus butus. Kaip sako U. Usevičiūtė, kol kas projektas žmonėms atrodo gana įdomus.

„Labai daug skambučių, labai daug visko, bet visus truputį gąsdina, kad pastatas dar iki galo neįrengtas. Dar nesuspėjome. Įdėjome skelbimų, kad pasižiūrėtume, kaip žmonės reaguos. Man buvo įdomu, kaip atspėti kainą. Paprastai jos būna gana aiškios – atsidarai skelbimus ir matai. Bet tokio projekto, kai viskas pakeista nuo nulio, Radviliškyje nėra. Praktiškai, galima sakyti, buvo išlikusios tik sienos ir mes viską pakeitėme. Žmonės nereaguoja taip, kad „tu visiškai kvaila“ ir „kokias čia kainas užsidėjai“. Dabar baigsime įrengti iki galo ir tada tie pirkimai, manau, pajudės“, – sako U. Usevičiūtė.

Tiesa, paklausta, per kiek laiko tikisi parduoti visus butus, moteris teigia tokio siekio net neturinti. Ji svarsto parduoti tik dalį butų, o likusius nuomoti, pavyzdžiui, Radviliškyje veikiančioms logistikos bendrovėms, kurių dalis darbuotojų atvyksta iš kitų šalių.

Ji taip pat turi idėją, kaip pati sako, „atidaryti butų viešbutį“ ir dalį butų tiesiog skirti trumpalaikei nuomai.

„Labai daug yra transporto bendrovių, kuriose dirba žmonių iš Ukrainos. Iš tikrųjų mane atakuoja klausimais – galbūt tu nuomotum. Mano tikslas nėra viską parduoti, bet, žinoma, pasilikti 53 butus man per daug. Negalvoju, kad juos visus parduosiu. Neturiu idėjos, kiek parduosiu, kiek neparduosiu, bet yra idėja, gal atidaryti tokį viešbutį, ne kambarių viešbutį, bet butų viešbutį, t. y. trumpalaikei nuomai. Manau, kad per metus ar dvejus tą dalį, kurią norėčiau parduoti, galėčiau parduoti“, – sako U. Usevičiūtė.

Naujų ar renovuotų butų rinka mažesniuose miestuose tiesiog neegzistuoja

LRT.lt kalbintos nekilnojamojo turto (NT) bendrovės tokiu radviliškietės verslo planu stebėjosi, tikslinosi, ar daugiabutis tikrai įsigytas Lietuvoje, tačiau galiausiai vienareikšmiškai sutiko – jeigu išlaidos pastatui ir renovacijai neviršys už butus gautų pajamų, tai įdomus projektas.

Bendrovės „Inreal“ Tarpininkavimo departamento vadovas Julius Belanoška įsitikinęs – sprendimas įdomus, netradicinis, jį galima vertinti teigiamai, nes šiuo metu visoje Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka itin aktyvi.

„Kiek pašnekėjau su kolegomis iš Radviliškio, kitais susijusiais žmonėmis, tai mes Radviliškyje matome labai akivaizdų pasiūlos trūkumą. Norinčių pirkti kaip ir yra, bet žmonės nelabai randa, ką pirkti, arba yra priversti pirkti neadekvačiomis rinkos kainomis. Mano vertinimas turbūt labai paprastas – iniciatyva labai vietoje ir labai gera. Manau, kad tai bus visai nebloga sėkmės istorija“, – teigia J. Belanoška.

Vis dėlto jis priduria, kad projekto mastas itin didelis. Paprastai net ir tokiuose miestuose, kaip Panevėžys ar Šiauliai, daugiabučių projektai siekia 10–12 butų. Anot eksperto, tai gali tapti tam tikru iššūkiu tokio dydžio miestui, kaip Radviliškis.

Susidomėjusiems idėja siūlo nepamiršti kaštų

Bendrovės „Capital“ partneris, nekilnojamojo turto ekspertas Mantas Mikočiūnas taip pat įsitikinęs, kad U. Usevičiūtės sprendimas įsigyti tokį pastatą geras, nes Radviliškis, kaip ir kai kurie kiti mažesni miestai, išsiskiria tuo, jog neturi naujos statybos daugiabučių pastatų.

„Ta renovacija daugiau ar mažiau atitinka naują statybą. Manau, kad žmonėms tai turėtų patikti ir būti paklausu. Mano supratimu, kadangi tai yra Radviliškis, toks atvejis truputį nestandartinis. Rinka Radviliškyje apskritai susiformavusi taip, kad naujos statybos ar renovacijos rinkos apskritai nėra. Jeigu imtume Vilnių arba Kauną, tai manau, kad toks projektas tikrai labai pasiteisintų tiek iš verslo pusės, tiek iš idėjinės pusės“, – sako M. Mikočiūnas.

Jo vertinimu, U. Usevičiūtė bando išnaudoti būtent Radviliškyje iki šiol neegzistavusią rinką. Kaip panašios situacijos pavyzdį jis pateikia Alytų: „Alytuje yra vienas naujos statybos namas. Visus šio daugiabučio butus labai greitai išpirko. Dabar antrinėje rinkoje, kai tik pasirodo bet koks objektas iš to namo, jį iš karto nuperka. Netgi stovi eilė laukiančių, kada galbūt kažkas tame name pasirodys, nors šių butų kainos kur kas didesnės negu kituose daugiabučiuose. Sakykime, paklausa yra, pasiūlos visiškai nėra.“

Abu NT ekspertai tvirtina – tokiu atveju vis dėlto itin svarbu atkreipti dėmesį į kaštus. Labai svarbu, kad išlaidos pastatui įsigyti ir renovacijai neviršytų už parduotus butus gautų pajamų. Tačiau taip pat labai svarbu, kad butų kainos per daug neatitrūktų nuo vyraujančių rinkos kainų.

M. Mikočiūno aiškinimu, didžiuosiuose miestuose daugiabučio renovacija jame esančių butų kainą pakelia apie 10–20 proc. Kitaip tariant, jeigu paimsime du visiškai vienodus butus toje pačioje vietoje esančiuose dviejuose daugiabučiuose, bet vienas iš pastatų bus renovuotas, jame esantis butas kainuos vidutiniškai 15 proc. brangiau.

Toks projektas gali turėti ir minusų

Kadangi renovuotų ar naujos statybos butų Radviliškyje nėra, M. Mikočiūnas siūlo kainas lyginti su senos statybos butų kainomis. Jo vertinimu, jeigu tokioje rinkoje parduodamas butas renovuotame pastate, jis neturėtų būti daugiau kaip 30–40 proc. brangesnis už senos statybos butą.

„Manau, jeigu kaina neišauga daugiau nei 30–40 proc., lyginant su senos statybos daugiabučiu, tai sakyčiau, čia mano asmeninė nuomonė, kad tai geras produktas rinkoje, kuris tikrai ras savo pirkėją. Jeigu skirtumas daugiau nei 40 proc., tada bus sudėtinga, nes tokiu atveju butus pirks tik tie, kurie jau yra labai susižavėję ir jiems tikrai jau labai reikia tos naujos statybos, bet tai jau bus nepagrįstai per didelė kaina vien tik už tai, kad tu galėtum sakyti, jog gyveni naujos statybos daugiabutyje“, – sako M. Mikočiūnas.

J. Belanoška atkreipia dėmesį, kad toks projektas gali turėti ir kitų trūkumų. Pavyzdžiui, tokių butų pardavimas gali užsitęsti. Jeigu daugiabutis yra nuo centro tolesnėje vietoje, net ir mažame mieste, jis gali mažiau dominti pirkėjus. Taip pat, jeigu žmogus sumanytų tokį projektą vykdyti kitame mieste, nei pats gyvena, kiltų papildomų keblumų.

„Pačiam gyvenant toje vietoje, jaučiant tą vietos rinką ir turint tam tikrų kontaktų, manau, tai tikrai yra neišnaudota galimybė. Nėra turbūt visų tikslas ir siekis laisvus pinigus į NT investuoti Vilniuje ar kitame dideliame mieste. Tikrai yra nemažai galimybių investuoti ir savo regione, kuris iš esmės yra pažįstamas. Galiausiai, objektas gana greitai pasiekiamas, tiek priežiūros, tiek kažkokio reagavimo klausimais nereikia važiuoti 100 ar 200 km iki savo turto, o jis realiai yra toje pačioje gyvenvietėje, kur ir pats investuotojas gyvena“, – LRT.lt sako J. Belanoška.